VEB:
Transformatie Wereldhave vooral geslaagd voor bestuurders zelf
Wereldhave is getransformeerd. Tot zo’n zeven jaar geleden predikte de vastgoedverhuurder kwaliteit, zowel qua vastgoedportefeuille (alleen in het topsegment) als balans (het bedrijf was zeer conservatief gefinancierd).
De balans is nog steeds solide, hoewel daar een claimemissie voor nodig was. Maar het “topsegment” is ingeruild voor een niche in het winkelvastgoed, namelijk goede locaties in de kleinere (provincie)steden. Wereldhave beperkt zich tot Nederland, België, Frankrijk en – met tegenzin – Finland.
Gaat Wereldhave binnenlopen door als nichespeler koopjes te laten renderen? Bestuursvoorzitter Dirk Anbeek temperde al te hoge verwachtingen. Het verleden (1970-2008) waarbij vastgoed uiteindelijk altijd duurder werd, komt niet meer terug. Spectaculaire stijgingen verwacht hij al helemaal niet. Door de lage rentes is (te) veel geld op zoek naar rendement, waardoor het betere vastgoed duur is en koopjes nauwelijks te vinden zijn.
Paradoxaal genoeg is ook Wereldhave niet ongeschonden door de vastgoedcrisis gekomen, wat zichtbaar is in het indirecte resultaat (vooral herwaarderingen van vastgoed). Sinds 2012 is achtereenvolgens 183, 31, 59, 30 en 30 miljoen afgeboekt. Gelukkig zijn de bezettingsgraden van de winkelcentra goed en blijven de huurprijzen redelijk op peil. Het directe (operationele) resultaat zorgt ervoor dat aandeelhouders nog steeds een aantrekkelijk dividend ontvangen. Een zeer aantrekkelijk dividend zelfs, mede doordat het aandeel zo’n 15 procent onder intrinsieke waarde noteert.
Is de transformatie een groot succes? Beleggers kregen een goed dividend, maar zijn niet verwend met koersstijgingen. Ook de claimemissie liet een nare smaak achter. Beleggers zullen moeten afwachten of de strategiewijziging uiteindelijk echt gaat renderen.
Transformatie beloningsbeleid
Mocht dat zo zijn, dan is het bestuur alvast spekkoper. Terwijl in 2010 Wereldhave nog werd gecomplimenteerd voor het behoudende beloningsbeleid (met 375.000 euro vaste beloning plus maximaal 85 procent bonus), is het huidige zeer royaal. Naast een vaste beloning van ruim 515.000 euro, kan de bestuursvoorzitter maximaal 40 procent bonus voor de korte termijn ontvangen en 60 procent voor de lange termijn. Het maximum is daarbij geen echt maximum, want de kleine lettertjes geven aan dat de 60 procent kan worden verdrievoudigd.
Omdat aandeelhouders dit eerder hadden goedgekeurd, tolereerde scheidend president-commissaris Joop van Oosten geen kritische vragen over deze vrijgevigheid. Aandeelhouders moeten hun opmerkingen voor zich houden totdat het beloningsbeleid opnieuw aan de orde komt in 2018.