Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2019

1.386 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 ... 66 67 68 69 70 » | Laatste

Omlaag ↓

Branco P 1 september 2019 09:01

Ja ik dacht dat hij zei dat hij 65 was, maar soms sprak hij niet zo duidelijk dus wellicht 69 dan? Ja de opvolger is al bekend en dat zal waarschijnlijk 1 van de drie landendirecteurs zijn. “Take your pick” of zoiets zei de CEO. Hele logische en sterke beslissing!

En heel terecht om de opvolger intern te zoeken wanneer je zulke goede landendirecteurs in huis hebt! Je moet er toch niet aan denken dat je 1 of ander mannetje bij Kempen moet wegtrekken omdat je zelf helemaal niks fatsoenlijks in huis hebt?

Branco P 1 september 2019 09:16

Ben benieuwd wat de analisten volgende week gaan zeggen. Het advies van UBS, reeds 1 uur na publicatie van de jaarcijfers, was onveranderd. Hoewel het advies dus niet negatief was, ervoer ik het wel als een zeer behouden advies. Timing vond ik zeer opmerkelijk, ze hebben niet eens de tijd genomen om het persbericht goed door te lezen en ze hebben niet eens de webcast afgewacht... kortom, een rare zaak

New dawn 1 september 2019 11:00

Ik denk dat ECP zijn schuld moet verminderen en niet moet investeren. Daar moeten ze jaren voor uittrekken.

junkyard 1 september 2019 11:34

quote:
Branco P schreef op 1 september 2019 01:49:
Junkyard, ik was al ruim een uur bezig met het typen van een zeer uitgebreid antwoord, maar per ongelijk de browser gesloten. :-)

Bedankt voor je reactie, en dat je de tijd hebt genomen dit nogmaals uit te typen!

Mee eens dat de kleinere winkelcentra in aanmerking voor verkoop komen (Moraberg, Grenoble, Amiens, mogelijk Modena), indien er geen waarde toegevoegd kan worden door verbouwingen. Wat mij betreft kan het laatste retail park in Frankrijk (Chasse Sud) ook worden verkocht, aangezien hiervoor goede interesse is vanuit investeerders (goede verkoopprijs mogelijk moet zijn) en opbrengsten goed kunnen worden gebruikt voor verbouwingen en LTV verlaging (en evt aandeleninkoop - na LTV verlaging). Het bezit in Bordeaux is na verbouwing (kantoren op 1e verdieping) met oplevering eind 2019 ook rijp voor verkoop, dit bezit lijkt mij te klein/afwijkend voor ECP.

De Woluwe aankoop heeft zich wat mij betreft nog niet bewezen, dit heeft tot nu toe vooral geld gekost (hoge transactiekosten, hoge capex, NIY bij aankoop lager dan 4,0% - inmiddels al deels afgeboekt). Mogelijk succes blijft volledig afhankelijk van de uitbreiding, deze aanvraag is een paar jaar geleden al ingediend en afgewezen, voor mij onzeker wat de kans op succes (en doorlooptijd) nu is. Als de uitbreiding niet doorgaat, dan zullen meer kosten (mbt projectontwikkeling) worden afgeboekt en is de Woluwe aankoop wat mij betreft een mislukking. Bijdrage van Woluwe tot nu toe is nog niet positief te noemen.

Wat mij betreft is het ECP exposure in Italië nu wat te hoog, dit zie ik niet als het meest stabiele land binnen de EU, het zou mijn voorkeur hebben om meer Italiaans vastgoed af te stoten en elders te herinvesteren (of t.b.v. schuldverlaging / aandelen inkoop). Daarnaast heeft ECP nu wat last van de SEK devaluatie, waardoor de netto bijdrage (na aftrek SEK financieringslast) in euro's vanuit Zweden daalt. Maar dit valutarisico valt niet te vermijden.

Management lijkt vrij ontspannen over de hoge LTV van ECP, ondanks dat ECP in LTV hoger zit dan sectorgenoten, en de markt dit als groot aandachtspunt benoemd bij ECP. Het lijkt er wel op dat een nieuwe aandeleninkoop alleen kan plaatsvinden bij nieuwe verkopen, zodat de LTV niet opnieuw wordt verhoogd.

De hoge LTV, hoge exposure in Italie en EURO/SEK exposure maakt ECP voor mij iets minder aantrekkelijk. Toch heb ik veel meer vertrouwen in ECP dan in Wereldhave, omdat ik denk dat de ECP winkelcentra kwalitatief beter zijn (meer toekomstbestendig) en de organisatie/strategie stabieler/beter is. Fondsen als URW en Vastned hebben andere voor- en nadelen t.o.v. ECP, deze afweging zal vooral afhangen van persoonlijke voorkeuren.

Gunther 1 september 2019 11:39

Junkyard, welke posities heb jij zelf eigenlijk, wil je dat delen?

Branco P 1 september 2019 11:54

Ik denk niet dat Yunkyard een positie heeft, maar ik waardeer zijn reacties wel want ze dwingen mij er steeds toe om dingen wat verder uit te zoeken, en dat vind ik prettig. Een LTV van 43% voor een goede vastgoedportefeuille vind ik prima! Dat is niet hoog. Dat een LTV bij een URW of WHV iets lager is vind ik geen argument om niet in ECP te stappen. De kwaliteit van het vastgoed en de kwaliteit van het team vind ik allesbepalend.

Aandeleninkoop heeft geen invloed op de LTV. LTV = Lening/Waarde Vastgoed. Aandeleninkoop heeft derhalve geen invloed op de LTV. Echter ECP zou dat geld ook kunnen gebruiken om af te lossen op de lening, dat zou de LTV iets verlagen, maar dat zou bij de huidige ultra lage rentestand én de lage koers van het aandeel niet verstandig zijn. Aandeleninkoop is nu erg slim en als door verkoop van wat klein spul de LTV richting 40% gaat ben ik helemaal tevreden!

[verwijderd] 1 september 2019 12:13

@Branco, wat is jouw visie op Woluwe? Junkyard is hier uitgesproken over en bestempelt het zelfs als een miskoop. Als dat zo zou zijn, dan is dit wel een hele dure en met een beetje fantasie misschien wel vergelijkbaar met de overname van Westfield door URW.

junkyard 1 september 2019 12:22

Ik noem Woluwe een miskoop als de uitbreiding niet doorgaat. Woluwe is op de piek gekocht tegen zeer lage NIY, en prestaties zijn nog niet goed, er is al afgeboekt ondanks hoge capex.

Als geen vastgoed wordt verkocht en het resultaat als dividend wordt uitgekeerd, dan verhoogt een aandeleninkoop de LTV.

Ik heb een kleine long positie ECP.

GJF1959 1 september 2019 12:31

FF beter lezen Plata o Plomo ! De bijdrage van Branco is daar goed genoeg voor. Om hem niet te belasten: Branco P schreef 1.49 uur: Brussel: ik had bij Brussel nooit twijfel over de kwaliteit van het object, maar wel over de betaalde prijs. Nu ik de presentatie heb gehoord en de uitbreidingsplannen in oktober bij de gemeente worden ingediend, en tevens heb begrepen dat het Inno Pand (dat letterlijk in het midden ligt) nu ook is aangekocht, heb ik geen twijfel meer over Woluwe en daarmee is de Belgische portefeuille voor mij 100% goed.

[verwijderd] 1 september 2019 12:35

quote:
GJF1959 schreef op 1 september 2019 12:31:
FF beter lezen Plata o Plomo ! De bijdrage van Branco is daar goed genoeg voor. Om hem niet te belasten: Branco P schreef 1.49 uur: Brussel: ik had bij Brussel nooit twijfel over de kwaliteit van het object, maar wel over de betaalde prijs. Nu ik de presentatie heb gehoord en de uitbreidingsplannen in oktober bij de gemeente worden ingediend, en tevens heb begrepen dat het Inno Pand (dat letterlijk in het midden ligt) nu ook is aangekocht, heb ik geen twijfel meer over Woluwe en daarmee is de Belgische portefeuille voor mij 100% goed.

Bedankt voor je vriendelijke reactie. Ik ben benieuwd naar de mening van Branco n.a.v. de visie van Junkyard op Woluwe in de context van de uitbreiding.

Branco P 1 september 2019 12:41

In aanvulling inzake Woluwe:
* locatie is erg goed, midden in het verzorgingsgebied (de wijk is een high end wijk). Bereikbaarheid is optimaal
* mooie eigen parkeergarage en een grote supermarkt als 1 van de trekkers
* plan voor de uitbreiding gaat waarde toevoegen
* de manier waarop ECP met het winklcentrummanagement omgaat gaat ook waarde toevoegen
* er is wel iets te veel betaald, maar Woluwe behoort nu tot de top 5 objecten van ECP
* Bevolking van Brussel groeit gestaag en vanwege EU hoofdstad status blijft het een regentenstad

[verwijderd] 1 september 2019 12:45

Overheden gaan binnenkort flink investeren met negatieve rentes. In dat kader zal een recessie nog lang wegblijven. Ook blijven we gewoon winkelen in de toekomst. ECP zit op de goede locaties en management is ervaren in transformaties. Daarom alle vertrouwen dat ECP een goede dividendbelegging zal blijken over langere tijd.

Huidige dominante USA denken (Sears, etc...) mbt ECP zal verdwijnen aangezien het appels met peren is...

Branco P 1 september 2019 12:47

Even nog over het fenomeen Hypermarkt: luister naar de Webcast en dan met name naar de bijdrage van De Zweedse directeur: 40% van de bezoekers komt specifiek voor de Hypermarkt en Van die bezoekers doet daarna 60% toch nog extra aankopen in de overige winkels. Er is een grote vraag onder vastgoedinvesteerders naar Hypermarktpanden vanwege het grote aandeel Food wat een omzetzekerheid betekent. Hypermarktvastgoed is daarom duurder geworden.

Ik heb het hier al vaker gezegd: Warenhuis = slecht, grote Supermarkt = goed. Daarin onderscheid ECP zich van al haar concurrenten en daarom zit ik ook in ECP

Branco P 1 september 2019 12:48

En nog een laatste bijdrage:

Ik hoorde zojuist in de Webcast dat er een bouwvergunning is ingediend voor Las Atlantes in Tours, dus dat is erg positief!

Gaston Lagaffe 1 september 2019 14:35

Ik kan mij wel vinden in de posting van Makita : in 8 maanden 14% dividend. Bij een koers van € 23,- is dit € 2,78 netto (15% dividendbelasting). Je koopt dus ECP voor ca. € 20,- Mochten er problemen ontstaan en de koers zakt terug tot € 20,- dan is het leed nog te overzien. Misschien een wat simpele redenering maar een houdbaar (?) dividend op een dergelijk hoog niveau geeft wel enige rugdekking.

Branco P 1 september 2019 22:18

quote:
junkyard schreef op 1 september 2019 12:22:
Als geen vastgoed wordt verkocht en het resultaat als dividend wordt uitgekeerd, dan verhoogt een aandeleninkoop de LTV.

LTV = Loan to Value = de verhouding tussen bankleningen en de waarde van het vastgoed. Dividenduitkering en Aandeleninkoop hebben geen invloed op de hoogte van de uitstaande bankleningen en hebben ook geen invloed op de waarde van het vastgoed. Een aandeleninkoop verhoogt dus nooit de LTV, tenzij er geld van de bank wordt geleend om eigen aandelen in te kopen, maar dat komt natuurlijk niet voor.

Maar corrigeer mij graag als je denk dat het anders is Junkyard, ik leer graag! :-)

Lk-33 2 september 2019 07:39

quote:
Branco P schreef op 1 september 2019 22:18:
[...]

LTV = Loan to Value = de verhouding tussen bankleningen en de waarde van het vastgoed. Dividenduitkering en Aandeleninkoop hebben geen invloed op de hoogte van de uitstaande bankleningen en hebben ook geen invloed op de waarde van het vastgoed. Een aandeleninkoop verhoogt dus nooit de LTV, tenzij er geld van de bank wordt geleend om eigen aandelen in te kopen, maar dat komt natuurlijk niet voor.

Maar corrigeer mij graag als je denk dat het anders is Junkyard, ik leer graag! :-)

Inkoop van aandelen is cash-out. Zal ten koste gaan van de liquiditeit en verhoogt daarmee de LTV. Dividenduitkering is ook cash-out. Winst draaien is cash-in.

NLvalue 2 september 2019 09:11

quote:
Branco P schreef op 1 september 2019 01:55:
[...]

Ik ben geen fan van Vastned vanwege Taco de Groot.

En de strategie: binnenstedelijk in topsteden, laag risico, gematigd rendement, kan natuurlijk best prima zijn... Maar als je dan bij de eerste de beste huuropzegging (Rue de Rivoli) een stap terug moet zetten qua huurniveau en ook nog eens ruim een jaar moet wachten totdat de huurder gaat beginnen met betalen... dan is je strategie mislukt.

ECP had ook een pand in Rue de Rivoli zag ik zojuist, dat hebben ze een paar jaar geleden verkocht

Ik kijk met wat meer afstand naar deze business, het zijn een van de vele beleggingskeuzes die ik heb.

Met die afstand zie je dat dit een lastige markt is, waar je hard moet rennen om in essentie stil te blijven staan. En waar mgt in vrijwel alle fondsen uitstraalt dat ze dat nog steeds niet helemaal overtuigd is om structurele veranderingen in te zetten.

In stagnerende markten is het devies consolidatie, schaalvergroting en kostenreductie. Dat zie je nauwelijks gebeuren - mgt (niet alleen ECP) praat nog steeds over ‘asset rotatie’. En ECP mgt kent elkaar al 20 jaar, dus weinig verrassend voor elkaar meer

In die context: ECP heeft een strategisch gezien ‘rare’ portfolio. 1 object in België, brengt extra kosten mee voor mgt, aparte structuur, geen marktmacht, geen schaalgrootte in onderhaling voor 10 winkels tegelijk etc.Er zit geen logische synergie tussen Zweden en It/Fr. ECP mgt praat , zover ik gezien heb, nooit over de uitwisseling van kennis of succesvolle pilots tussen de landen.

ECP gedraagt zich meer als een ‘financiële holding”, niet als een vastgoedexploitant die zich strategisch aan t positioneren is in een stagnerende markt. (Net als de andere spelers dat niet doen).

Niks mis mee als belegging, maar strategisch nog niet goed genoeg.

Branco P 2 september 2019 09:14

quote:
Lk-33 schreef op 2 september 2019 07:39:
[...]
Inkoop van aandelen is cash-out. Zal ten koste gaan van de liquiditeit en verhoogt daarmee de LTV. Dividenduitkering is ook cash-out. Winst draaien is cash-in.

Nee, cash out heeft geen invloed op de LTV. LTV = verhouding tussen bankleningen en waarde van het vastgoed. Als je dividend uitkeert gaat er 2,18 cash out per aandeel. De waarde van het eigen vermogen gaat dan 2,18 euro per aandeel omlaag. Maar de LTV is dan nog steeds 43% want de hoogte van de uitstaande bankleningen is dan nog steeds ca. 1.75 miljard euro en de waarde van het vastgoed is dan nog steeds 4.1 miljard euro. De LTV gaat dus niet omhoog door cash out aan beleggers.

Stel nu echter dat je die 2,18 euro niet uitkeert aan de beleggers, maar aflost aan de banken, dan gaat er ca 109 mio euro van de bankleningen af en dan gaat de LTV van 43% naar 40%. In zoverre is het wel relevant wat je met je geld doet. En het geeft wel aan hoe belachelijk die focus van iedereen op LTV is. 10 jaar geen dividend uitkeren maar dat geld gebruiken om de bankleningen af te lossen en je LTV is gedaald naar ca 16%. Dat zou slim zijn als de rente heel hoog staat. Maar nu de rente zo super laag staat, lekker die LTV op 43% laten en liquiditeit gebruiken om te investeren in renovatie c.q. modernisering van de objecten of aankoop van eigen aandelen omdat de aandelen op dit moment belachelijk goedkoop zijn!

Gunther 2 september 2019 09:27

quote:
NLvalue schreef op 2 september 2019 09:11:
[...]

Niks mis mee als belegging, maar strategisch nog niet goed genoeg.

De cijfers spreken tegen jouw verhaal NL Value. Direct beleggingsresultaten gaat jaar in jaar uit omhoog, dividend ook. Aankoop in België is juist ter spreiding en daarbij is het een prachtige locatie in de hoofdstad van een land. Eurocommercial weet juist goed hun aankopen te ontwikkelen om zo de groei te bewerkstelligen. De schaalgrootte kan misschien enigszins impact hebben, maar Eurocommercial heeft maar een kleine overhead. Overname Woluwe was m.i. juist strategisch. Achteraf weten we of het tegen de juiste prijs was...

1.386 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 ... 66 67 68 69 70 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	19 apr 2024 17:35
Koers	20,750
Verschil	-0,100 (-0,48%)
Hoog	20,800
Laag	20,650
Volume	26.240
Volume gemiddeld	43.272
Volume gisteren	21.559

Eurocommercial Properties nieuws meer

22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...
apr '21	Beursblik: JPMorgan verhoogt koersdoe...	1