Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

2.641 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 ... 129 130 131 132 133 » | Laatste

Omlaag ↓

ff_relativeren 8 april 2021 03:00

Woodson Capital Master Fund is een bedrijfstak van Woodson Capital Management. Een hedgefund dat in New York, USA is gevestigd en US $ 3,4 miljard beheert.
www.grootaandeelhouders.nl/aandeelhou... ,
en
docoh.com/company/1697848/woodson-cap... .

Adelphi Capital Management is gevestigd in New York, USA, en in London, UK.
privatefunddata.com/fund-employees/ad... .
En beheert US $ 515 miljoen. wallmine.com/fund/1bm/adelphi-capital... .

NLvalue 8 april 2021 08:20

quote:
Branco P schreef op 7 april 2021 13:10:
[...]

Ach zo, het is vrij lastig voor mij om goede richtprijzen te geven omdat WHA alleen de theoretische huur per object noemt en niet de feitelijke huur. Ook geeft men geen NIY per object af dus dat maakt het ook lastiger. Wat wij wel is opgevallen is dat men de Nederlandse objecten voor uitzonderlijk lage NIY's in de boeken heeft staan. Ik neem even aan dat deze twee objecten op basis van een eerste oordeel tot de betere objecten behoren en een leegstand van maximaal 3% hebben en een BAR van 6,7% lijkt men het minimale dat je wilt binnenhalen voor Koningshoek en een BAR van 6,2% voor Nieuwegein:

Koningshoek: 4mio th.huur x 0,97 X 100/6,7 = 58 mio

Nieuwegein: 13,1mio th.huur x 0,97 x 100/6,2 = 205 mio

Minimaal. Je kunt echter ook gewoon wachten op betere marktomstandigheden en dan fatsoenlijkere prijzen realiseren.

Met excuus aan de mede forum leden - maar , wederom, goed geslapen. En wederom tot de conclusie gekomen dat ik nog duidelijker moet zijn voor diegenen die deze materie wat minder beheersen. Zoals Branco.

Minimaal 205 miljoen . Voor 50.000m2.= 4000/m2

Vriend Branco heeft hier gepost dat die toppers van ASR 31m hebben gekregen voor 17.000 = €1854/m2

Daar kunnen we een vrachtwagen doorheen rijden.

TTW leden weten dat Nieuwegein nogal wat rode vlekken heeft.. dus waarom zou dat centrum minimaal 4000/m2 gaan opleveren, volgens Branco?

Kijken we naar de transactie prijzen van alle winkelcentra in NL in 2021, 2020, en jawel 2019.... zien we dat zelfs in de toptijd winkel centra in NL ver onder die 4000 verkocht werden... op 1 na, nipt 4000, een volledig verhuurd centrum in Zoetermeer.. da’s geen Gein.

Vrij naar Van Gaal: zijn wij nou allemaal zo slim dat wij begrijpen dat Nieuwegein niet voor minimaal 4000/m2 verkocht kan worden?

Alles kwijt 8 april 2021 10:50

Meestal is het ergste leed wel geleden rond een uur of 11:00 en kan het daarna weer omhoog. U kunt zelfs overwegen om rond dat tijdstip wat in te slaan voor een ritje.

Senior 1936 8 april 2021 11:21

quote:
Alles kwijt schreef op 8 april 2021 10:50:
Meestal is het ergste leed wel geleden rond een uur of 11:00 en kan het daarna weer omhoog. U kunt zelfs overwegen om rond dat tijdstip wat in te slaan voor een ritje.

@Alles kwijt, die adviseert om om 11 uur te gaan kopen? moet niet gekker worden ...

Senior 1936 8 april 2021 11:42

doorlopende kooporder geplaatst op koers 14

calvaille 8 april 2021 11:59

Als we de discussie over de precieze hoogte van de prijs die het zou moeten opbrengen even terzijde zouden kunnen schuiven - waar ik Branco wel in volg (en jij denk ik ook) is dat vastgoed verkopen dit jaar (met alle sluitingen, cashproblemen bij diverse verkopende partijen, onzekerheid bij kopende partijen) minder oplevert dan als je even 2 jaar wacht en de boel gestabiliseerd is.

Begrijp me niet verkeerd, ik verwacht dat winkelvastgoed in brede zin niet enorm renderend gaat zijn, maar vorig jaar (en dit jaar) is wel een crisismoment in de markt en op zo'n moment krijg je nooit goede prijzen. Dus verkopen nu, zeker van assets waarvan het niet de verwachting is dat zaken als bezetting de komende 2 jaar per se hard gaan teruglopen, lijkt dan onverstandig?

quote:
NLvalue schreef op 8 april 2021 08:20:
[...]

Met excuus aan de mede forum leden - maar , wederom, goed geslapen. En wederom tot de conclusie gekomen dat ik nog duidelijker moet zijn voor diegenen die deze materie wat minder beheersen. Zoals Branco.

Minimaal 205 miljoen . Voor 50.000m2.= 4000/m2

Vriend Branco heeft hier gepost dat die toppers van ASR 31m hebben gekregen voor 17.000 = €1854/m2

Daar kunnen we een vrachtwagen doorheen rijden.

TTW leden weten dat Nieuwegein nogal wat rode vlekken heeft.. dus waarom zou dat centrum minimaal 4000/m2 gaan opleveren, volgens Branco?

Kijken we naar de transactie prijzen van alle winkelcentra in NL in 2021, 2020, en jawel 2019.... zien we dat zelfs in de toptijd winkel centra in NL ver onder die 4000 verkocht werden... op 1 na, nipt 4000, een volledig verhuurd centrum in Zoetermeer.. da’s geen Gein.

Vrij naar Van Gaal: zijn wij nou allemaal zo slim dat wij begrijpen dat Nieuwegein niet voor minimaal 4000/m2 verkocht kan worden?

The Third Way... 8 april 2021 12:09

quote:
calvaille schreef op 8 april 2021 11:59:
... waar ik Branco wel in volg (en jij denk ik ook) is dat vastgoed verkopen dit jaar (met alle sluitingen, cashproblemen bij diverse verkopende partijen, onzekerheid bij kopende partijen) minder oplevert dan als je even 2 jaar wacht en de boel gestabiliseerd is.
...

Ook hier op het draadje is de conventionele wijsheid inderdaad,

Leverage can become a double-edged sword:

Buy high and sell low...

Branco P 8 april 2021 12:42

quote:
NLvalue schreef op 8 april 2021 08:20:
[...]
Met excuus aan de mede forum leden - maar , wederom, goed geslapen. En wederom tot de conclusie gekomen dat ik nog duidelijker moet zijn voor diegenen die deze materie wat minder beheersen. Zoals Branco.

Minimaal 205 miljoen . Voor 50.000m2.= 4000/m2

Vriend Branco heeft hier gepost dat die toppers van ASR 31m hebben gekregen voor 17.000 = €1854/m2

Daar kunnen we een vrachtwagen doorheen rijden.

TTW leden weten dat Nieuwegein nogal wat rode vlekken heeft.. dus waarom zou dat centrum minimaal 4000/m2 gaan opleveren, volgens Branco?

Kijken we naar de transactie prijzen van alle winkelcentra in NL in 2021, 2020, en jawel 2019.... zien we dat zelfs in de toptijd winkel centra in NL ver onder die 4000 verkocht werden... op 1 na, nipt 4000, een volledig verhuurd centrum in Zoetermeer.. da’s geen Gein.

Vrij naar Van Gaal: zijn wij nou allemaal zo slim dat wij begrijpen dat Nieuwegein niet voor minimaal 4000/m2 verkocht kan worden?

even inhoudelijk: Deal ASR: 31 mio:

www.bndestem.nl/etten-leur/asr-verkoo...

Volgens Jan Pollemans, voorzitter van de bij de transfer betrokken winkeliersvereniging Promenade, gaat het om veertig winkels, inclusief zijn eigen Albert Heijn Burchtplein, de Action en de horecazaken aan het Raadhuisplein.

Ik schat het gemiddelde huurniveau op 100-150 euro per m2 per jaar gezien het feit dat ook winkels als Action, Xenos, Fietsenwinkel en verder ABN Amro kantoor en wat horeca in de deal zit en als ik het goed lees ook nog wat andere functies dan winkels op de begane grond. Ik concludeer dat er dan ca. 14x a 15x de huur betaald is voor dit bezit van ASR

Bij stadshart Nieuwegein, dat wel even een paar tandjes beter is dan die losse blokjes van ASR en Etten Leur gaat het om een theoretische huur van 13,1mio / 50.000 m2 = 260 €/m2. Laat je daar een factor 15x op los, dan zit je op een koopprijs van 3.900 €/m2

Ik heb er geen enkel belang bij om hier jullie te misinformeren want ik heb geen positie in WHA. Ik geef gewoon mijn input zoals TTW mij vroeg. Als ik lees dat een Etten Leur door WHA gekocht is voor 5,6x de theoretische huur, dan roept dat bij mij simpelweg veel vraagtekens op. Misschien in een uiterste geval 10x of 11x als er echt van alles mis is, maar bij 5,6x gaan er toch echt belletjes rinkelen.

Pak je de jaarrekening van WHA van 2019 (per Corona) erbij dan zie ik 206mio huurinkomsten en een vastgoedportefeuille van 2.833mio. Dan zien we 13,75x de huur als gemiddelde. Laat dan een goed project als Nieuwegein voor 13,75x de theoretische huur gaan gaan, dan heb je het over 180mio. Ik dacht zelf aan een 15x of 15,5x als je het juiste moment afwacht. Dat is uiteraard niet nu.

@TTW je hebt mij om mijn inschatting gevraagd. Wat zou dan in jouw optiek de verkoopprijs moeten zijn voor een Nieuwegein en Koningshoek?

mike65537 8 april 2021 12:52

quote:
Senior 1936 schreef op 8 april 2021 11:42:
doorlopende kooporder geplaatst op koers 14

Dus even op een beurscrash wachten, en jouw order wordt uitgevoerd :)

NLvalue 8 april 2021 13:09

quote:
calvaille schreef op 8 april 2021 11:59:
Als we de discussie over de precieze hoogte van de prijs die het zou moeten opbrengen even terzijde zouden kunnen schuiven - waar ik Branco wel in volg (en jij denk ik ook) is dat vastgoed verkopen dit jaar (met alle sluitingen, cashproblemen bij diverse verkopende partijen, onzekerheid bij kopende partijen) minder oplevert dan als je even 2 jaar wacht en de boel gestabiliseerd is.

Begrijp me niet verkeerd, ik verwacht dat winkelvastgoed in brede zin niet enorm renderend gaat zijn, maar vorig jaar (en dit jaar) is wel een crisismoment in de markt en op zo'n moment krijg je nooit goede prijzen. Dus verkopen nu, zeker van assets waarvan het niet de verwachting is dat zaken als bezetting de komende 2 jaar per se hard gaan teruglopen, lijkt dan onverstandig?

[...]

We gaan de discussie over wat de opbrengst zou kunnen zijn even moeten parkeren - met de winkel M2 die nog moeten verdwijnen - durf ik geen voorspelling aan dat ook al is de boel post -corona gestabiliseerd - de transactie prijzen over 2 jaar hoger zullen zijn dan nu te realiseren valt.

Deze posts gaan over een ander laag van abstractie:

branco schildert hier vrij consequent het management van WHA af als prutsers - door suggestief te poneren dat transactie prijzen die gerealiseerd worden 'diefstal' zijn.

We weten dat WHA binnenkort een verkoop gaat melden - TTW heeft hem uitgedaagd om te laten zien wat een realistische verkoopprijs zou zijn - in deze markt

branco leest de uitnodiging van TTW (2x) verkeerd, en geeft een compleet irrealistische verkoopprijs . nu - maar ook over 2 jaar.

I called "bullshit" - als branco zo ver naast de realiteit staat over wat transactie prijzen - is hij lang niet zo'n vastgoed expert als hij zich voordoet. 31m/17k

De moderator leest mee - en denkt .. is het noemen van compleet irrealistische verkoopprijs niks meer dan een opzetje van Branco om daarna weer te kunnen roepen dat het mgt een stel prutsers zijn? En riekt die selectieve berichtgeving niet gewoon naar pogingen tot koersmanipulatie?

Branco P 8 april 2021 13:31

Helemaal prima hoor NLvalue. Ik heb aangegeven dat je in deze markt eigenlijk niks moet verkopen. Al helemaal niet zo'n groot object als Nieuwegein. Dan ben je kapitaal aan het vernietigen. Ik heb ook voorgerekend hoe ik aan de prijzen kom die men op zijn minst zou moeten willen realiseren. We wachten dan gewoon die transacties af en als die er zijn zullen we die weer becommentariëren.

Ik ben wel nog steeds benieuwd naar de mening van TTW omtrent de te verwachten koopprijzen.

Alles kwijt 8 april 2021 13:49

quote:
Senior 1936 schreef op 8 april 2021 11:21:
[...]
@Alles kwijt, die adviseert om om 11 uur te gaan kopen? moet niet gekker worden ...

Ik probeer een beetje patronen te herkennen. Ik zie nogal vaak een patroon bij WH, dat het bij de opening omhoog schiet. Daarna daalt het in de loop van de ochtend gestaag. Om vervolgens in de middag weer te stijgen. Of 11:00 uur het ultieme moment is om in te kopen.... Dat is inderdaad de vraag. Dus die trek ik terug. Maar ja, wat is dan wel het goede moment van de dag?

NLvalue 8 april 2021 15:13

quote:
Branco P schreef op 8 april 2021 13:31:
Helemaal prima hoor NLvalue. Ik heb aangegeven dat je in deze markt eigenlijk niks moet verkopen. Al helemaal niet zo'n groot object als Nieuwegein. Dan ben je kapitaal aan het vernietigen. Ik heb ook voorgerekend hoe ik aan de prijzen kom die men op zijn minst zou moeten willen realiseren. We wachten dan gewoon die transacties af en als die er zijn zullen we die weer becommentariëren.

Ik ben wel nog steeds benieuwd naar de mening van TTW omtrent de te verwachten koopprijzen.

Dat is een kromredenering branco... iedere speler, ook ECP, moet verkopen in deze markt.

Commentaar leveren op verkoopprijzen vanaf de toeschouwerstribune kunnen we allemaal.

The Third Way... 8 april 2021 15:24

quote:
Branco P schreef op 8 april 2021 13:31:
Helemaal prima hoor NLvalue. Ik heb aangegeven dat je in deze markt eigenlijk niks moet verkopen. Al helemaal niet zo'n groot object als Nieuwegein. Dan ben je kapitaal aan het vernietigen. Ik heb ook voorgerekend hoe ik aan de prijzen kom die men op zijn minst zou moeten willen realiseren. We wachten dan gewoon die transacties af en als die er zijn zullen we die weer becommentariëren.

Ik ben wel nog steeds benieuwd naar de mening van TTW omtrent de te verwachten koopprijzen.

Dank voor jouw berekeningen Branco, gewaardeerd.

Aangezien wij met WH afgesproken hebben de precieze inhoud van onze gesprekken niet buiten de groep te delen zal ik hier (toch: speciaal en alleen voor jou) heel voorzichtig antwoorden.

Koningshoek. Jij gaat uit van e58 mln, ik gok e50-60mln.
Cityplaza. Jij gokt op 205 mln. Zie echter footfall en datum laatste modernisering!

In de LifeCentral visie hebben die activa steeds minder toekomstige waarde voor WH, maar kunnen ze in andere handen heel veel meer waarde hebben/krijgen, vooral bij een ontwikkelaar. Je kent onze mening daaromtrent ;-)

Echter, in deze markt is het lastiger verkopen zoals je stelde, derhalve...

Branco P 8 april 2021 16:44

quote:
The Third Way... schreef op 8 april 2021 15:24:
[...]

Cityplaza. Jij gokt op 205 mln. Zie echter footfall en datum laatste modernisering!

Volgens mij is het centrum rond 2012 volledig nieuw gebouwd en was het goed en wel net helemaal klaar toen Wereldhave het aankocht (2015).

Als ik het me goed herinner was het Corio dat er echt een huzarenstukje van gemaakt heeft. 6,5 mio bezoekers normaal gesproken (in 2019 zie ik) en dat ligt in lijn met bijvoorbeeld 2018 (6,7 mio).

Bedoel je dan nu te zeggen dat ik te laag zit met mijn inschatting of te hoog?

NLvalue 8 april 2021 17:02

quote:
The Third Way... schreef op 8 april 2021 15:24:
[...]
Dank voor jouw berekeningen Branco, gewaardeerd.

Aangezien wij met WH afgesproken hebben de precieze inhoud van onze gesprekken niet buiten de groep te delen zal ik hier (toch: speciaal en alleen voor jou) heel voorzichtig antwoorden.

Koningshoek. Jij gaat uit van e58 mln, ik gok e50-60mln.
Cityplaza. Jij gokt op 205 mln. Zie echter footfall en datum laatste modernisering!

In de LifeCentral visie hebben die activa steeds minder toekomstige waarde voor WH, maar kunnen ze in andere handen heel veel meer waarde hebben/krijgen, vooral bij een ontwikkelaar. Je kent onze mening daaromtrent ;-)

Echter, in deze markt is het lastiger verkopen zoals je stelde, derhalve...

Het zou me (positief) verbazen als Koningshoek boven de 50 zou komen.

Emiclaer deed 47 voor 19,700m2 + uitbreidingspotentieel. Met 3 supermarkten Tegen 2% overdrachtsbelasting op 30/12.

Koningshoek heeft 600m2 meer - 3 supermarkten, en een action - maar ook meer mode/schoenenwinkels (20). 1 wat grotere unit leeg 4 S/M. En hogere overdrachtsbelasting.

Gezien de sociodemografische factoren een licht lagere huur in Koningshoek - kom ik "rond de 47" uit.

maar.. wat weet ik er van..?

MOEdig Voorwaarts 8 april 2021 17:27

quote:
NLvalue schreef op 8 april 2021 17:02:
[...]

Het zou me (positief) verbazen als Koningshoek boven de 50 zou komen.

Emiclaer deed 47 voor 19,700m2 + uitbreidingspotentieel. Met 3 supermarkten Tegen 2% overdrachtsbelasting op 30/12.

maar.. wat weet ik er van..?

Wat dat laatste betreft, voor zakelijk onroerend goed gold voor de jaarwisseling ook al een tarief van 6%, dat is nu inderdaad verhoogd naar 8%.

Verder ben ik ook heel benieuwd naar de verkoopopbrengsten bij toekomstige transacties. Afgaande op wat we tot op heden gezien hebben, heb ik daar geen hoge verwachtingen van.

Branco P 8 april 2021 18:56

quote:
NLvalue schreef op 8 april 2021 17:02:
[...]

Het zou me (positief) verbazen als Koningshoek boven de 50 zou komen.

Emiclaer deed 47 voor 19,700m2 + uitbreidingspotentieel. Met 3 supermarkten Tegen 2% overdrachtsbelasting op 30/12.

Koningshoek heeft 600m2 meer - 3 supermarkten, en een action - maar ook meer mode/schoenenwinkels (20). 1 wat grotere unit leeg 4 S/M. En hogere overdrachtsbelasting.

Gezien de sociodemografische factoren een licht lagere huur in Koningshoek - kom ik "rond de 47" uit.

maar.. wat weet ik er van..?

Dus Emiclaer is een woonobject? Denk het niet. Commercieel Vastgoed was in 2020: 6% overdrachtsbelasting

Jouw uitgangspunt is dan dat er met 10x de theoretische huur een marktconforme prijs betaald is voor Emiclair. Je zit duidelijk niet in het vastgoed, anders had je geweten dat Harry Hilders nooit de marktprijs betaalt. De man is een echte vastgoedhusselaar. De winst zit in de inkoop.

Maar het zou me bij WHA niks verbazen hoor, wanneer er voor Koningshoek nog minder dan 47mio uitkomt als je in deze markt per se wilt verkopen en niet even wilt afwachten totdat het tij gekeerd is. En je vriendjes een koopje gunt natuurlijk. Enfin TWW houdt het bij een ruime 50mio -60mio. Ik rekende 58mio voor. 14,5x de theoretische huur. En NLvalue is blij als het zo weinig mogelijk is. Zo hebben we allemaal onze eigen insteek.

Branco P 8 april 2021 20:22

omdat mijn interesse toch gewekt is heb ik de plattegrond Van Nieuwegein erbij gepakt en als ik me niet misteld heb dan staan er 30 a 35 winkels leeg op het hele centrum van ca. 183 huurders/ondernemers. Als er echt zo veel winkels leeg staan, dan gaat de 260 euro per m2 huurwaarde op de langere termijn natuurlijk niet meer op. Laten we dan eens gek doen en alleen de daadwerkelijke huur (aanname grof: 10% financiële leegstand) afrekenen tegen een BAR van 7%

13,1mio x 0,90 x 100/7% = 168mio als absolute minimumprijs die je zou verwachten.

Als er dan een prijs uit komt rollen die alsnog beduidend lager is dan ga ik toch weer de conclusie trekken dat er een vriendenprijsje is afgesproken.

Horizon 8 april 2021 21:14

Leuk spelletje om de verkoopprijzen te voorspellen. Mijn glazen bol: Maassluis - 3 supermarkten van 5.000 m2 x EUR 200 huur x factor 17 = 17 mio. Plus ca. 2,7 mio aan huur overig x factor 10,5 maakt in totaal EUR 45 mio. Centrum is geheel gerenoveerd, gratis parkeren op maaiveld, redelijk gesloten marktgebied
Nieuwegein - ook 3 supermarkten dus met waarde van 17 mio. Daarnaast nog 11 mio excl. leegstand met overige detailhandel. Met formules die het moeilijk hebben als D Reizen en Boekenvoordeel en ook grotere ketens die winkels afstoten als H&M en Mediamarkt. Met afvloeiing naar Utrecht. Plak er dus een lagere factor op van 9,5. Maakt een totaalprijs van EUR 122 mio. Ben dus wat minder optimistisch als Branco. Het is een kopersmarkt immers en met dit volume zijn er weinig kopers te vinden.

2.641 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 ... 129 130 131 132 133 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	16 apr 2024 09:36
Koers	14,060
Verschil	-0,060 (-0,42%)
Hoog	14,100
Laag	13,980
Volume	23.297
Volume gemiddeld	88.816
Volume gisteren	66.453

Wereldhave nieuws meer

13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad	1
06 dec	Wereldhave rondt plaatsing nieuwe aan...	1
05 dec	Wereldhave koopt winkelcentrum in Hoo...
30 nov	Wereldhave verlengt looptijd schulden	3