Lamsrust schreef op 3 januari 2023 13:47:
Allereerst dank aan HCohen voor het openen van deze jaardraad en het aanstippen van de actualiteiten 2022 URW betreffende. Ik wens alle medeforumgenoten een voorspoedig en gezond 2023. Ik zal als vanouds verschenen rapportages en persberichten kritisch becommentariëren.
Vandaag worden we verrast met een verkoop van twee matige US regionals, t.w. Trumbull en Southshore. Eerlijk gezegd had ik verwacht dat URW voor jaareinde de sleutels van een aantal regionals zou inleveren, waaronder die van Trumbull en Wheaton. Kennelijk is er toch een koper gevonden die meer wil betalen dan de openstaande schuld onder de CMBS die op Trumbull rust. Dat vind ik een lichtpuntje, omdat dit impliceert dat de taxatiewaarde van deze in ieder geval deze specifieke mall gestabiliseerd is, anders was er sprake van een foreclosure geweest. Daarnaast vind ik een niy van 9.5% voor een matig B kwaliteit centrum nog acceptabel. Daarnaast tonen deze verkopen aan dat URW management de aangekondigde strategie van verkoop van US regionals heel gestaag verder uitvoert: ik verwacht dan ook dat management bij de jaarcijfers 2022 de strategie wellicht verder zal precisieren in die zin dat voor opbrengstmaximalisatie wordt gekozen ten koste van snelheid. Niet zit immers niet te wachten op kapitaalvernietiging: voor hem liever 100 over 2 jaar dan nu 80.
Wat betreft de kwalificatie van URW als "flopper" door de heer Koerts van IEX: daar ben ik geenszins van onder de indruk. Alleen al de volgende zinsnede toont aan dat hij zich niet in dit dossier heeft verdiept:
Het is geen geheim dat vastgoedfondsen die in nood zijn als eerste de gemakkelijkst verkoopbare complexen van de hand doen.Dat een van de eerste winkelcentra al 10% onder de boekwaarde is verkocht, baart ons zorgen.Allereerst is URW niet in nood: de convenanten zijn ver uit beeld, URW haalde midden in de eerste maanden van de pandemie een paar miljard uit de markt en URW investeert gewoon door in zeer aansprekende projecten als Triangle en Hamburg Ubersee. Indien je in nood bent, leg je deze projecten stil.
Ten tweede de strategie is zeker niet als eerst de gemakkelijk verkoopbare projecten te verkopen: de retailprojecten die in zowel de EU als in de US zijn verkocht zijn projecten die onder de gemiddelde URW kwaliteit liggen, i.e. het zijn zeker niet de trophy assets. Als URW in de US Valley Fair, Century City of UTC als eerste verkocht zou hebben dan zou deze stelling juist zijn.
Ten derde, dat Santa Anita en The Valley met 10% verkocht kunnen worden stemt mij juist positief omdat dit zeker niet de beste assets zijn die dan dus met 10% korting verkocht kunnen worden.
Uiteraard staat het eenieder vrij om URW als "flopper" aan te wijzen, maar dan wel op basis van een gedegen analyse. Deze case is uiteraard te maken indien de inflatie hardnekkig zou blijven, de terminal rate van de rente veel hoger komt te liggen en er een diepe recessie op de loer ligt. Dan zal URW het inderdaad moeilijk kunnen krijgen, maar de kans op dit scenario is klein en als deze zich zou voordoen dan moeten de vastgoedwaarden eerst nog eens 30% in waarde dalen voordat de 60% LTV in de buurt komt.
En, hoe vervelend ook, maar het track record van de heer Koerts van IEX is niet bijzonder goed te noemen. Ik noem op de volgende (strong)buy adviezen die volledig fout zijn afgelopen: Meta, CM.com, Philips & Basic-Fit.
Kortom leuke borreltafel analyse, maar ik leg deze terzijde.