Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

quote:

mvliex 1 schreef op 6 maart 2011 00:29:

[...]

Hieruit blijkt dat je niet weet waar je over praat. Het geld zit in de stenen en niet in die mate op de bank.

quote:

blackberry schreef op 6 maart 2011 10:59:

[...]

Het vermogen van corporaties bestaat voor een deel uit financiële reserves en ligt voor een
deel besloten in de woningvoorraad30. Voor zover een corporatie over aanzienlijke reserves
beschikt, kan een deel daarvan worden aangewend om de onrendabele top te overbruggen.
De reserves zijn immers gevormd door subsidies uit het verleden, subsidies die tot doel
hadden de sociale verhuur te stimuleren.

Conclusies
Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
• Amsterdamse woningcorporaties hebben een groot concurrentievoordeel ten
opzichte van private verhuurders. Mede als gevolg van dit concurrentievoordeel
beheren corporaties ruim de helft van de Amsterdamse woningmarkt. De bronnen
van deze ‘marktmacht’ zijn:
o Onderlinge afspraken (‘Spelregels’) tussen corporaties waarin de markt wordt
verdeeld. Hierdoor wordt de onderlinge concurrentie tussen corporaties sterk
beperkt. Deze kartelafspraken zijn vooralsnog niet verboden door de NMa. In
1999 verleende deze een gedeeltelijke ontheffing van het kartelverbod,
voorlopig voor een periode van vijf jaar.
o Subsidiëring door overheden. Corporaties in Amsterdam ontvangen voor de
bouw en exploitatie van sociale huurwoningen een groot aantal subsidies van
het rijk en de gemeente. Optelling van de geschatte omvang van deze subsidies
levert een som van zo’n € 78.000 per woning op. Niet alle subsidies konden
evenwel worden kwantificeerd; het totaal ligt vermoedelijk in de orde van
grootte van € 100.000 per woning. De grootste subsidie is afkomstig van de
gemeente: een korting op de grondprijs van gemiddeld € 45.000. Een groot deel
van deze subsidies is voorbehouden aan corporaties. Dit leidt tot een
concurrentievoordeel ten opzichte van private verhuurders (en van
koopwoningen).
• De Amsterdamse woningmarkt is sterk scheefgegroeid en verstopt:
o Er is een sterk ‘overaanbod’ van sociale huurwoningen. Van de woningen in
Amsterdam is ongeveer 60% geschikt voor de doelgroep (lage inkomens). Deze
doelgroep maakt echter slechts 35% van de bevolking uit. Niettemin heeft de
doelgroep veel moeite om een woning te vinden, omdat de goedkope woningen
worden bezet door mensen met een hoger inkomen.
o Bij de minder goedkope woningen is er een groot tekort. Van de bewoners heeft
ca. 65% een middeninkomen of hoger, terwijl slechts ca. 30% van de woningen
bij dergelijke inkomens passen.
Het bestaande beleid om nog meer sociale huurwoningen te bouwen, lijkt tegen deze
achtergrond weinig zinvol. Deze woningen (en de subsidies) komen terecht bij de
‘verkeerde mensen’.
• Corporaties in Amsterdam maken gemiddeld meer winst dan andere corporaties. Uit
die winst besteden zij weliswaar relatief meer geld aan ‘onrendabele’ investeringen,
maar desondanks houden zij aanzienlijk meer netto rendement over dan corporaties
in Nederland (9,7% versus 7,0%). Deze cijfers geven de indruk dat de Amsterdamse
SEO ECONOMISCH ONDERZOEK
28
HOOFDSTUK 5
corporaties meer onrendabele investeringen uit eigen middelen zouden kunnen
doen.
De bouw van een sociale huurwoning in Amsterdam kost een woningcorporatie
gemiddeld ca. € 138.000 terwijl de netto opbrengsten (huur min exploitatiekosten) in
totaal ca. € 125.000 zijn. Het verschil € 13.000 is van de ‘onrendabele top’ voor de
woningcorporatie. Hiertegenover staan nog ISV-gelden, sanering en projectsteun
van het CFV en gelden uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam.
Voor een vaker voorkomende (en iets luxere) sociale huurwoning met hogere
stichtingskosten (€ 155.000) bedraagt de onrendabele top voor de woningcorporatie
zo’n € 30.000.
• Corporaties beschikken over vermogen in de vorm van financiële reserves en over
vermogen dat besloten ligt in hun woningbezit. Dit vermogen zou kunnen worden
aangesproken om onrendabele gedeeltes van investeringen te overbruggen,
bijvoorbeeld door verkoop van woningen.
• Tegen deze achtergrond lijkt het zinvol om de subsidiëring van nieuwbouw van
sociale huurwoningen door corporaties te verminderen. De bespaarde middelen
kunnen worden gebruikt om probleemgevallen te helpen, via bijzondere bijstand of
andere regelingen. Minder nieuwbouw van goedkope woningen verbetert de
aansluiting van vraag en aanbod.
Bron: www.seo.nl/uploads/media/875_Woningco...

quote:

mvliex 1 schreef op 6 maart 2011 11:53:

[...]

Allemaal leuk en aardig maar ik zie hier niet staan dat er miljarden op de bank staan zoals eerder beweerd. Maak svp ook niet de vergissing om (eigen) vermogen te verwarren met cash geld. Als een huis door afschrijvingen voor weinig in de boeken staat en je verkoopt het voor veel geld (cash) maak je veel winst (vermogen) maar als je ook nog normale bedrijfslasten die cash kosten heb je per saldo wel winst (vermogen) maar geen cash.
Bovendien is A'dam wel een bijzonder deel van de sociale woningmarkt. De bedragen hier vermeld gaan voor de meeste woningcorporaties niet op. In bijv. Friesland kost een stukje bouwgrond echt minder dan de helft dan in A'dam.

quote:

blackberry schreef op 6 maart 2011 12:31:

[...]

Beste MVliex

Ik laat een rapport zien die een woning corporatie doorlicht.
Ik bestrijd ook niet uw argument ,dat is ook duidelijk waarneembaar in het rapport.
Maar ik wijs wel aan dat er kartel afspraken worden gemaakt waar u vluchtig overheen leest ,Is niet onbelangrijk in een vrijemarktprincipe, oneerlijke concurrentie.

Kortom dit rapport laat zien wat er allemaal mis is in de sociale huursector,

En als klap op de vuurpijl,

Woningmarkt: Nieuw levenvoor dood kapitaal

Woningcorporaties zitten op een stille reserve van circa 180 miljard euro. Als dit dode kapitaal tot leven zou worden gewekt, zien maatschappelijke problemen als de financiering van de vergrijzing er opeens veel overzichtelijker uit. Maar de weerstand is groot.

archief.fembusiness.nl/2004/05/08/num...

quote:

henk38 schreef op 6 maart 2011 12:08:

De afgelopen 15 jaar hebben mensen woningen gekocht , als kippen zonder kop , mensen hebben zichzelf niet afgevraagt , kan ik het blijven betalen ook als ik het iets minder heb , is het niet slimmer om elk jaar iets van mijn lening af te lossen.
Dit is allemaal niet gebeurd , het was echt verstand op 0 en lenen zoveel als je kunt en met maar een gedachten , ja we kunnen nu niks anders meer doen maar over 10 jaar hebben we tonnen winst , het draaide maar om een ding , waarde stijging.
Nu staat de gemiddelde NL tot zijn nek toe in de schulden , heeft NL de hoogste hypotheek schuld en moet elke burger krom liggen vanwege de hoge belasting druk.
Mensen die kunnen zeggen wat maakt het uit of je huis nu iets meer of minder waard is , die kun je op een hand tellen , de rest van de mensen kijkt depressief uit hun kasteeltje naar buiten.
Denk maar eens aan de boete rente die je krijgt als blijkt dat je schuld groter is dan de waarde van het huis , kijken of je dan nog zegt wat maakt het uit.
Mensen die niet hebben mee gedaan aan deze hype en werden uitgelachen moeten nu toch mee boeten voor deze onzin en dan ook nog eens aanhoren , denk maar niet dat je dalijk goedkoop kunt kopen.
Kopers die nu scheeuwen dat scheefhuurders moeten worden aangepakt en de huursubsidie moet worden afgeschaft , dus andere mensen aanvallen in de hoop dat je eigenhuis misschien weer voor een topprijs verkocht kan worden , terwijl de kopers de grootste subsidie pot hebben.

quote:

KonVicT *G* schreef:

Het zijn allemaal stages die bij de economie horen. Groei krimp groei krimp. Het is gewoon een cirkel.
[/quote]

Je begrijpt 't dus wel

[quote=KonVicT *G*]
Maar de woningnood loopt op en dalijk is er nergens meer een huis te krijgen.

quote:

henk38 schreef:

De afgelopen 15 jaar hebben mensen woningen gekocht , als kippen zonder kop , mensen hebben zichzelf niet afgevraagt , kan ik het blijven betalen ook als ik het iets minder heb , is het niet slimmer om elk jaar iets van mijn lening af te lossen.
Dit is allemaal niet gebeurd , het was echt verstand op 0 en lenen zoveel als je kunt en met maar een gedachten , ja we kunnen nu niks anders meer doen maar over 10 jaar hebben we tonnen winst , het draaide maar om een ding , waarde stijging.
Nu staat de gemiddelde NL tot zijn nek toe in de schulden , heeft NL de hoogste hypotheek schuld en moet elke burger krom liggen vanwege de hoge belasting druk.
Mensen die kunnen zeggen wat maakt het uit of je huis nu iets meer of minder waard is , die kun je op een hand tellen , de rest van de mensen kijkt depressief uit hun kasteeltje naar buiten.
Denk maar eens aan de boete rente die je krijgt als blijkt dat je schuld groter is dan de waarde van het huis , kijken of je dan nog zegt wat maakt het uit.
Mensen die niet hebben mee gedaan aan deze hype en werden uitgelachen moeten nu toch mee boeten voor deze onzin en dan ook nog eens aanhoren , denk maar niet dat je dalijk goedkoop kunt kopen.
Kopers die nu scheeuwen dat scheefhuurders moeten worden aangepakt en de huursubsidie moet worden afgeschaft , dus andere mensen aanvallen in de hoop dat je eigenhuis misschien weer voor een topprijs verkocht kan worden , terwijl de kopers de grootste subsidie pot hebben.

quote:

DurianCS schreef op 5 maart 2011 21:30:

[...]
En de koper heeft dan ook 50% minder te besteden?

quote:

pardon schreef op 5 maart 2011 16:02:

Jij woont zeker in een huurhuis.

quote:

4sixteen schreef op 6 maart 2011 15:26:

[...]

Maar je ziet 't dus gewoon nog niet.