Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Marco1962 schreef op 11 januari 2020 07:42:

[...]

Denk je dat echt Branco? Ik ben zelf net een half jaartje bezig met beleggen en heb een heerlijke beginners fout gemaakt. Te hebberig naar het dividend gekeken en een te groot deel gekocht. Toen 40% van mijn portefeuille. Gekocht ergens in de €26 dus iedere dag rood. Auw, maar wie zijn billen brand.......... Inmiddels is het door aankoop van andere aandelen geslonken naar 16%. Maar toch.

Nu ben ik al de hele week aan het dubben. Verkoop ik een pluk zeg 75% en neem mijn verlies en ga voor een betere spreiding. Of houd ik ze zoals mijn plan voorschrijft voor de lange termijn en loop ik met dividend in en spreid rustig door met mijn maandelijkse inleg.

Als ik jou verwachting lees, komt het op mij over dat deze ontwikkeling normaal is voor dit aandeel/ branche. Dan zou ik voor mezelf optie 2 kiezen en het verlies als leergeld plaatsen.

quote:

Branco P schreef op 11 januari 2020 17:54:

[...]

Ik sluit niet uit dat we de 23 euro of zelfs de 22 euro Ook nog aantikken als het negatieve sentiment aanhoudt maar ik zal dan wel op 23,50 en 23 en 22,50 en 22 steeds een plukje bijkopen. Mijn gemiddelde inkoopprijs op het moment is 24,60 euro. Als de halfjaarcijfers gewoon “goed” zijn, zonder verrassingen, en het dividend gaat weer 1 of 2 cent omhoog, dan gaat de koers daarna weer klimmen richting 28 euro, dat is mijn verwachting. Dan zal ik echter wel op 27 en 27,50 en 28 steeds weer wat plukjes verkopen.

Als dit aandeel “steady as she goes” blijft presteren dan vind ik een dividendrendement van 8% een zeer ruime waardering. 2,18/8x100 = 27,25 euro en dat zou dan in mijn ogen de juiste koers zijn. Maar, let wel, ik heb een zwak voor supermarkten en de ECP Centra hebben bijna allemaal een grote supermarkt als hoofdhuurder. Daarom zit ik wel in ECP en niet in de overige winkelvastgoedfondsen... maar ik heb dus zeker ook last van tunnelvisie en zou dus iets te positief kunnen zijn over ECP :-) Wat mij vooral bevalt is de leegstand van slechts 1%... sommige beleggers denken dat de leegstandsdrama’s voor ECP nog gaan komen, maar ik denk juist dat winkelcentra zonder leegstand de grootste kans hebben om zonder leegstand te blijven... winkelcentra met meer dan 5% leegstand lopen juist het risico op nóg meer leegstand. Maar goed, dat zou ook tunnelvisie kunnen zijn :-)

quote:

hjs64 schreef op 11 januari 2020 18:06:

Ik ben het wel met je eens Branco, zit er zelf in op iets boven de 30 maar stoort me niet, oke ik kan er momenteel niet uit, het zij zo. ECP heeft een ijzersterke trackrecord, nooit het dividend verlaagd. Ik heb alle vertrouwen in het management van ECP. Dat er wat afboekingen plaatsvinden in de retailsector, het zij zo, kwestie van beleggerssentiment. Gewoon op de plank laten liggen en dividend incasseren. Sentiment tav retailvastgoed draait wel weer, kan best 10 jaar duren maar komt wel mijns insziens.

quote:

Chessplayer1992 schreef op 11 januari 2020 23:00:

[...]

Branco, je geeft aan een zwak te hebben voor supermarkten. Heb je toevallig ook naar de emissie van het Annexum Duits Nederlands supermarktfonds gekeken? Dat is enkel supermarkten. Wat vind je daarvan? Ik vind het lastig te doorgronden, maar zie dat de komende 10 jaar vrijwel alle huurcontracten aflopen (terwijl de huurcontracten met supermarkten volgens mij vaak 15 jaar zijn; maar ik weet niet of dit positief of negatief is doordat er wellicht ook kansen zijn op huurverhoging met nieuwe contracten ?). Wat me ook opvalt is dat er een performance fee is boven de 7,5% direct rendement. Waar het op lijkt, is dat er een enorme financiering op zit (rond de 80%) en dat de financiering nu vernieuwt is, zodat ze op een verwacht direct rendement van rond de 10 procent uitkomen ... maar ze rekenen nu een forse fee voor deze emissie en herstructurering, en 3,75% van de huuropbrengsten als jaarlijkse fee (best veel voor supermarktvastgoed waar je vaak weinig aan hoeft te doen lijkt me). Wat vind jij hier van? Daarnaast is de instapprijs denk ik bepaald op de intrinsieke waarde, waarbij de taxatiewaarde als uitgangspunt is genomen (terwijl je bij beursgenoteerd vastgoed nu met een flinke korting instapt; hetzij er niet echt een supermarktfonds is). Ben benieuwd hoe jullie hiernaar kijken als alternatief en of het interessant is of niet.

quote:

hjs64 schreef op 12 januari 2020 19:49:

Nadeel van dit soort fondsen is uiteraard dat je investeert tegen intrinsiek, terwijl retail vastgoed momenteel op de beurs zo'n discount van ca 35% op intrinsiek noteert. Ik heb zelf afgelopen jaar een investering in Synvest Germany afgestoten om die reden. Kon er tegen intrinsiek uit, heb er Deutsche Euroshop met zo'n 35% korting op intrinsiek voor teruggekocht.

quote:

Branco P schreef op 12 januari 2020 15:02:

[...]

Ik ken de supermartfondsen van Annexum, Synvest, Holland Immo Group, Duinwijde, Sectie 5 en Nova Capital allemaal vrij goed.

Op dit moment vind ik al die fondsen te duur (de nieuwe fondsen keren relatief nog maar weinig uit, 5 a 6% direct rendement, vaak een LTV boven de 50% of zelfs boven 60%, en ik vind dat er echt aan alle kanten fees in rekening worden gebracht waarmee deze aanbieders een groot deel van het rendement afromen. Een te groot deel als je het mij vraagt. Dat supermarktfonds van Annexum is daar een goed voorbeeld van:

quote:

hjs64 schreef op 13 januari 2020 17:13:

En dan investeer je ook nog eens tegen intrinsiek. Mijn persoonlijke mening is dat momenteel beursgenoteerd retailvastgoed interessanter is. Dan denk in eerste instantie aan ECP en, mits terugvorderen geen probleem is, .......

quote:

Chessplayer1992 schreef op 12 januari 2020 21:06:

[...]
Is de reden bekend van de negatieve herwaardering van Euroshop? Ik lees in het persbericht dat de bezetting met circa 1% is gedaald, maar ook dat er mogelijk meer geïnvesteerd moet worden in de objecten. 130 miljoen is fors op een marktkapitalisatie van circa 1,5 mrd van het fonds. Of brengt het nog andere consequenties met zich mee als een LTV en daardoor nieuwe financiering of hogere risico opslag? De huren lijken jaar op jaar te stijgen, en op het eerste gezicht lijkt het een prima fonds. Markten / landen waar ze in aanwezig zijn lijkt me wel minder dan van ECP, met hongarije, Tsjechië en polen. Anderzijds zitten ze daar beperkt, en als het de grote steden zijn waar ze zitten (weet ik niet), dan zijn er juist mooie kansen ...

Wat is je analyse op dit fonds en op de negatieve herwaardering? Is er nog een kans dat dit zijn naslag heeft bij ECP? Overigens hebben volgens mij alle taxateurs rond kerst al de waardering klaarliggen, en is het begin van het jaar enkel nog vaststellen of er wijzigingen zijn en dan een klik op de knop om de taxatie definitief te maken. Dus ik verwacht niet dat voor andere fondsen nog yields wijzigen in de berekeningen n.a.v. deze publicatie. Wat denken jullie?