Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Marco19 schreef op 27 september 2020 11:08:

Lieden die zenuwachtig worden gooien hun stukken eruit of ze moeten omdat er geld geleend is.

Succes allemaal!

quote:

Gunther schreef op 27 september 2020 05:26:

Cash flow technisch zou ik nooit teruggaan op lange termijn van kwartaal naar maand. Ideaal dat huurders een kwartaal vooruit betalen en dan heb je ook gewoon wat zekerheid. Bovendien is het toch ook vrij gebruikelijk in de branche.
Een aandelenemissie tegen 2 euro en dan maar 100M ophalen betekent wel heel veel verwatering. Laat ze dan minimaal 200M ophalen. Maar als ze de LTV zonder de emissie terugbrengen naar 41,5 dan zou ik niet weten waarom er een emissie moet plaatsvinden. Zeker als de huren op peil blijven en de leegstand rond de 1% blijft schommelen. Het is afwachten of niet veel meer retailers failliet gaan bij een tweede golf maar over het algemeen heeft ECP wel sterke huurders met o.a. H&M en Inditex. Daarbij denk ik dat een noodoplossing nog altijd is om 50% Woluwe te verkopen aan AXA. Die zitten daar op het vinkentouw, alleen wil ECP m.i. daar een premie op hebben. Als ze daar de helft van zouden verkopen beperkt dat de groeimogelijkheden maar zit je wel in één keer goed wat betreft LTV. Omdat ECP lokaal gefinancierd is zie ik niet directe noodzaak voor een emissie. Plus ze zouden ruim vantevoren moeten zien aankomen wanneer het slechter gaat met huurders en kunnen daar tijdig op inspringen. Ik verwacht absoluut nog geen emissie.

quote:

NLvalue schreef op 27 september 2020 09:53:

[...]
ECP rapporteert p12m +3% uplift op renewals en relets in Frankrijk. Betreffende 4% van de contracten.

Dan zou je op de goed nieuws show kunnen blijven hangen als belegger . Of je kunnen afvragen:
- waarom is in 12 maanden tijd maar 4% van de contracten vernieuwd, (terwijl dat volgens Branco 33%, en volgens mij ~ 10-13% zou moeten zijn)
- wat was de werkelijke performance in Sem 2, als ze +5,3% over 10,5% van de leases rapporteerden in Sem 1 ( ik denk: bijna geen renewal/relet in Frankrijk afgesloten van enige importantie)
- wat zou je verwachtingspatroon voor Sem 3 , en 2021 moeten zijn.

Daarmee ben ik niet negatief over ECP als geheel - maar verwacht wel dat er negatieve verassingen gaan komen uit Frankrijk voor alle spelers. En dat WHA daar (tot nu toe) als enige heeft voorgesorteerd door een stevige voorziening op te nemen.

quote:

Branco P schreef op 27 september 2020 14:09:

Maar het kan dus ook tactisch blijken te zijn geweest van WHA, als de deals wat gaan meevallen, dan kunnen ze de volgende verslagperiode ietsje plussen op Frankrijk.

Waar ik het met je over eens ben, is dat ECP nu aanstaande november helemaal geen dividend hoeft uit te keren (geen stock en geen cash), maar gewoon alles binnenhouden tot ca. mei 2021, totdat het coronaverhaal achter de rug is (In Q1 2021 een vaccin zou mooi zijn). Wel zou het mooi zijn als ze footfall, sales en rent collection over Q3 2020 van >95% kunnen laten zien en goede resultaten hebben geboekt met de nabetalingen.

Nog een maandje en we weten het.

quote:

lost schreef op 27 september 2020 14:53:

[...]

Er is heel veel hoop gevestigd op een vaccin. Een vaccin, dat er zeker zal komen, zal inderdaad voor een tijdje wat verlichting gaan geven. De kans is echter aanzienlijk dat coronavirussen zullen blijven rondgaan de komende jaren en dat we hiermee moeten zien te leren leven met z’n allen. Een niet 100% werkend vaccin, mutaties van het virus, opeengepakte mensenmassa’s in steden en wereldwijde connectiviteit, het is een gevaarlijke cocktail. We zijn hier voorlopig nog niet vanaf helaas. Lokale/regionale lockdowns, anderhalve meter, mondkapjes... erg vervelend maar het zit er dik in dat dit nog jaren doorgaat. Ik hoop het natuurlijk niet, maar de signalen stemmen niet hoopvol. Niet goed voor winkelvastgoed.

quote:

!@#$!@! schreef op 27 september 2020 15:39:

Denk dat alle berekeningen eigenlijk niet nodig zijn. Wat op lange termijn op dit moment echt de koers zal bepalen is 1 simpele beslissing. Gaat ECP een claimemissie doen en dus een URW-tje doen of niet.

Er zijn op dit moment maar 2 mogelijkheden om de LTV te verlagen. Dat is dividend inhouden (dus stock -> soort emissie, maar niet nadelig voor de aandeelhouder omdat hij zijn deel behoud) of een claim-emissie. Iets verkopen zal of niet lukken of niet voldoende zijn.

Dus als het management nou eens het tegenovergestelde zou doen van URW dan is het probleem opgelost. Het tegenovergestelde is dan natuurlijk dividend inhouden tot de LTV (met eventueel wat verkopen) laag genoeg is en deze keuze duidelijk communiceren. (waardoor er geen kans meer is op een claim-emissie)

(URW deed wel dividend uitkeren en communiceert heel onduidelijk, zelf nu nog)

quote:

Branco P schreef op 27 september 2020 18:20:

[...]

Het punt is dat URW zogenaamd de allerbeste winkelcentra heeft en daar zou dan een NIY van 4,5% bij passen. In de praktijk zijn de problemen echter groter dan bij KLEP/WHA en veel groter dan bij ECP. Die NIY van URW hoort nu daarom ergens rond 5,5% te liggen (en niet 4,5%), met een duidelijke downward risk op de huren, en dat is wat de bestuurders van URW allang in de gaten hebben, en daarom moet er NU (voor het einde van het jaar met de bijbehorende herwaardering) een emissie plaatsvinden.

quote:

Branco P schreef op 27 september 2020 16:47:

[...]

Ik denk dat er veel geleerd is deze keer en bij een eventuele volgende pandemie (laten we zeggen: over 10 jaar) zal er zeker anders opgetreden worden. Niemand durft het toe te geven, maar de manier waarop Zweden te werk is gegaan zal het voorbeeld worden voor de rest van de wereld. Landen die extreme lockdowns hebben ingesteld hebben gezien dat dat gewoon uitstel oplevert, maar geen afstel.

quote:

Branco P schreef op 27 september 2020 18:20:

[...]
CentrO Oberhausen: ca. 30 kleine units leeg en 1 grote unit, op een totaal van 210. twee verdiepingen waarvan 1 verdieping duidelijk iets minder. Betaald parkeren in parkeergarages.

Als je nu het voorbeeld van CentrO pakt, en je kijkt in de directe omgeving, dan kom je het Bero-Center tegen op 3,5 Km afstand: gerenoveerd en uitgebreid in 2015. Een grote Kaufland hypermarkt en Aldi supermarkt, aangevuld met allerlei winkels (met name discount) in fashion, schoenen, sport zoals ook Action, Zeeman en dat soort partijen. Met gratis parkeren, op maaiveld voor de deur. Alles op de begane grond verdieping. Op de eerste verdieping een zorgcentrum met huisarts, tandarts, etc. etc.

www.bero.de/de/center/
www.tenbrinke.com/nl/referenties/refe...

Het mag duidelijk zijn welk centrum de afgelopen maanden beter heeft gefunctioneerd (los van het feit dat er in dat Bero-Center ook wat winkels leeg staan).

Het punt is dat URW zogenaamd de allerbeste winkelcentra heeft en daar zou dan een NIY van 4,5% bij passen. In de praktijk zijn de problemen echter groter dan bij KLEP/WHA en veel groter dan bij ECP. Die NIY van URW hoort nu daarom ergens rond 5,5% te liggen (en niet 4,5%), met een duidelijke downward risk op de huren, en dat is wat de bestuurders van URW allang in de gaten hebben, en daarom moet er NU (voor het einde van het jaar met de bijbehorende herwaardering) een emissie plaatsvinden.

quote:

Branco P schreef op 27 september 2020 18:20:

[...]
Stadshart Zoetermeer: 30 kleine units leeg en 2 grote units, op een totaal van 130. Betaald parkeren in parkeergarages.

Het punt is dat URW zogenaamd de allerbeste winkelcentra heeft en daar zou dan een NIY van 4,5% bij passen. In de praktijk zijn de problemen echter groter dan bij KLEP/WHA en veel groter dan bij ECP. Die NIY van URW hoort nu daarom ergens rond 5,5% te liggen (en niet 4,5%), met een duidelijke downward risk op de huren, en dat is wat de bestuurders van URW allang in de gaten hebben, en daarom moet er NU (voor het einde van het jaar met de bijbehorende herwaardering) een emissie plaatsvinden.

quote:

Saibee schreef op 27 september 2020 19:10:

[...]
BBP JAPAN

2020 - Q1: -0.6%
2020 - Q2: -7.9%
COVID doden: 1.540

BBP TAIWAN
2020 - Q1: +1.5%
2020 - Q2: -0.7%
COVID doden: 7

BBP ZWEDEN
2020 - Q1: +0.4%
2020 - Q2: -8.6%
COVID doden: 5.880

BBP Nederland
2020 - Q1: -1.5%
2020 - Q2: -8.5%
COVID doden: 6.374

Hoe ik ook naar de cijfers kijk; ik zie echt niet waarom Zweden er zo goed uit zou springen.
Volgens mij moet je gewoon je zaakjes goed op orde hebben (Taiwan) en een volk hebben wat zich aan de maatregelen houdt (Japan, Taiwan).

quote:

!@#$!@! schreef op 27 september 2020 20:15:

[...]
Zoetermeer ken ik toevallig goed. Daar is van die leegstand niks te merken. Die 2 grote unites zijn gewoon in verbouwingen en zullen vast al huurder hebben. Parkeren is er ook prima, eerste 2 uur gratis. Centrum wordt dagelijks goed gebruikt met meerdere grote supermarkten.