Kenners van de woningmarkt hebben zich er weleens over verbaasd. Als boeren in staat zijn het Malieveld te laten vollopen in protest tegen het stikstofbeleid, als duizenden mensen op de been komen tegen de coronamaatregelen, waar blijft dan het massale protest tegen de wooncrisis?
Zondag moet het er dan toch van komen, met een ‘Woonprotest’ in Amsterdam waar een grote opkomst wordt verwacht. “Honderdduizenden mensen staan op jarenlange wachtlijsten”, zo omschrijven de organisatoren de crisis waartegen ze te hoop lopen. “Huizenprijzen schieten als een raket omhoog en het aantal daklozen is in tien jaar verdubbeld.”
Hoe die crisis eruitziet, is inderdaad helder, hoe die opgelost kan worden, is minder duidelijk. Ideeën genoeg, maar tegen elk daarvan zijn bezwaren in te brengen en eensgezindheid is ver te zoeken. Wat zijn de meest genoemde remedies en wat zijn die waard?
1. Bouwen, bouwen, bouwen
Het ligt voor de hand: er is een tekort van – volgens de laatste rekensommen – 279.000 woningen en dus moet er bijgebouwd worden. Om dat tekort weg te werken én om de bevolkingsgroei bij te benen, zijn er volgens het demissionaire kabinet tot 2030 ongeveer 900.000 nieuwe woningen nodig.
Als de wetten van vraag en aanbod volledig van toepassing zouden zijn op de woningmarkt, was het probleem van de almaar stijgende huizenprijzen daarmee opgelost. Méér aanbod betekent volgens die wetten tenslotte vanzelf lagere prijzen. Maar zo eenvoudig is het niet, dat blijkt alleen al uit het feit dat de woningnood in de jaren vijftig niét tot prijsstijgingen leidde.
Op de woningmarkt heersen andere mechanismen, daarover zijn economen het eens. “De huizenprijs hangt meer samen met de financieringsruimte dan met het woningtekort”, om met De Nederlandsche Bank (DNB) te spreken. Huizenkopers kunnen steeds makkelijker steeds meer geld lenen, en dat jaagt de prijzen op.
Die groeiende financieringsruimte is deels het gevolg van overheidsbeleid: opeenvolgende regeringen hebben het eigenwoningbezit bevorderd met de hypotheekrenteaftrek. Maar ook geldverstrekkers – die leennormen versoepelden – en de steeds lagere rente spelen een rol. “We kónden meer betalen voor een huis en daarom déden we dat ook”, zo vatte Hans de Geus, schrijver van een boek over de woningmarkt, het dit voorjaar samen in Trouw.
2. Beperk de financieringsruimte
Tegen deze achtergrond zijn de pleidooien voor een tweede remedie goed te begrijpen: maak geld minder toegankelijk, maak het minder eenvoudig om te lenen. Al tijden pleit DNB daarom voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, en inderdaad is die stapsgewijs verminderd. Dat zet bij historisch lage rentes trouwens nauwelijks zoden aan de dijk: er valt sowieso weinig af te trekken.
Maar het gaat niet alleen om de hypotheekrenteaftrek. Kijk ook naar de leennormen. In Nederland kan een aspirant-koper de volledige waarde van een woning lenen. Zo’n hoge hypotheekschuld maakt een huizenbezitter buitengewoon kwetsbaar bij tegenslag. Een maximale hypotheek van 90 of hoogstens 95 procent van de woningwaarde zou heel verstandig zijn – er zijn weinig economen die dat tegenspreken.
En neem de ‘jubelton’, de honderdduizend euro die ouders belastingvrij aan hun kinderen kunnen schenken voor het kopen van een huis. De bedoeling was dat jonge huizenkopers daardoor minder hoge hypotheken zouden nemen. In de praktijk werkt het anders, blijkt uit een evaluatie door onderzoeksbureau SEO: wie een ton krijgt van z’n ouders kan gewoon meer bieden. Ook die regeling zorgt dus dat er extra geld in de huizenmarkt gepompt wordt en jaagt de prijzen op.
Die jubelton-regel vergroot ook nog eens de ongelijkheid, voegt SEO eraan toe, want alleen kinderen van rijke ouders – die zelf meestal ook niet krap zitten – profiteren ervan. Ten koste van leeftijdsgenoten die het zonder die ton moeten doen en dus bij het bieden op een huis op achterstand staan.
Maar de neiging van de politiek om huizenkopers, en tegenwoordig vooral de starters onder hen, tegemoet te komen lijkt onuitroeibaar. Niet onbegrijpelijk, want wie voor het eerst een huis wil kopen – en dus niet de waarde van het huis waarin hij woont kan inbrengen – komt er inderdaad nauwelijks tussen.
Vorig jaar nog schafte minister Ollongren de overdrachtsbelasting (2 procent van het aankoopbedrag) voor starters af. Van vele kanten werd zij gewaarschuwd: doe dat niet. Maar ze zette door, want, tja, zo’n maatregel oogt sympathiek. “Iedereen zag aankomen dat dit een stuwend effect op de prijzen zou hebben”, zei voorzitter Onno Hoes van makelaarsvereniging NVM in april. “Maar de politiek wilde dat, zo vlak voor de verkiezingen, niet horen.”
En dat is precies het probleem met dit soort maatregelen: de financieringsruimte beperken komt niet sympathiek over, want die líjkt huizenkopers in de wielen te rijden.
3. Bouw meer middeldure huurwoningen
Veel starters, en niet alleen zij, zitten klem omdat ze te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen betalen. Zij moeten op zoek naar een huurhuis in de vrije sector (met een huur vanaf 752 euro). Maar het aanbod van huizen met een huur die voor iemand met een middeninkomen is op te brengen (tot 1000 à 1200 euro) is klein.
Ziehier de logica achter een derde maatregel tegen de crisis: bouw meer middeldure huurwoningen. Bijkomend voordeel: er wonen heel wat ‘scheefwoners’ in sociale huurwoningen, mensen die in de loop van de tijd meer zijn gaan verdienen dan de ruim 40.000 euro per jaar die als inkomensgrens voor deze sector geldt. Die verhuizen zelden, omdat er nauwelijks andere woningen zijn die ze kunnen betalen. Komen die er wel, dan komt de doorstroming op gang. Dan komen er weer sociale huurwoningen vrij en krimpen dus de ellenlange wachtlijsten.
Klinkt eenvoudig, maar is het niet, stelde een taskforce vijf jaar geleden vast. Middeldure woningen bouwen, dat kan. Maar omdat die woningen voorlopig schaars blijven, zullen de huurprijzen binnen de kortste keren omhoog gaan – hier werkt de wet van vraag en aanbod wél. Dan wordt middelduur al heel snel gewoon duur.