Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2023

578 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 ... 25 26 27 28 29 » | Laatste

Omlaag ↓

Branco P 10 mei 2023 22:59

quote:
Lamsrust schreef op 10 mei 2023 19:37:
Ik lees net dit artikel. Zoals ik al dacht zijn er meer geïnteresseerden in goede objecten. Ik ken Langens, blijft uiteraard een makelaar, maar zal niet zeggen dat er 6 biedingen zijn indien het er maar 1 is.

Al een makelaar 6 biedingen zegt dan waren er 4 biedingen waarvan 2 serieus en 2 belachelijk laag.

Gunther 11 mei 2023 01:09

quote:
Branco P schreef op 10 mei 2023 22:32:
[...]

ik zit daarnaast o.a. ook in de 3 NL banken en 3 NL verzekeraars plus in Rabo Certificaten

Maar ook plukjes Shell, Unilever, Acomo, Ahold, Akzo, Randstad, Sligro, Signify, SBM, Bols, HAL, Flow Traders, BASF, Vonovia, Harborner Reit, Evonik, URW, Carmila, Mercialys, OCI en klein in twee mindere broeders: PostNL en Gruppo IGD

Maar dus relatief overwogen thans in NSI, ECP en Klepierre.

Ik zat ook overwogen in Vopak maar daarop deels winst genomen, wel te vroeg. En ik had ook Heineken maar nu niet meer. Ook daarop te vroeg winst genomen.

Voor de juiste prijs wil ik ook nog wel in JDE Peets, Corbion en TKH

Acomo, TKH, NSI, ECP zit ik ook in en daarnaast Euronext, Kone, SAP, Berkshire, Microsoft, DSM, ASML, Nedap, Ares (arcc), gokje op Medical Properties Trust sinds kort. Vopak laat ik nog even lopen.

Euronext zit ik overwogen in omdat de acquisitie kosten eruit gaan lopen van Borsa Italiana en de synergie voordelen erin. Dan komen ze mi volgend jaar ruim boven de 5 euro wpa en met hun winstmarges is het aandeel dan nu aan de goedkope kant. Bij een recessie ook een fijn aandeel om in te zitten gezien hun moat.

Branco P 11 mei 2023 08:27

Euronext, interessant, die ga ik eens bekijken

DSM had ik ook maar heb verkocht met beetje winst omdat ik het Firmentech-verhaal niet goed kon duiden.

Berkshire zou ik wel willen maar ik heb geen
500K vrij… of heb je dan class B aandelen ofzo?

Ik zal ook eens naar je andere aandelen kijken. Vopak, daar denk ik ook niet aan bijkopen nu, maar ik had er achteraf beter wat meer vast moeten houden

Branco P 11 mei 2023 08:30

Grappig trouwens om te zie hoe iedereen zo zijn eigen aandeeltjes verzamelt. Vorig jaar zat ik goed met +19% rendement maar dit jaar zit ik nog maar op +3% dus flinke underperformer. Ik steek er veel tijd in, maar het is maar de vraag of het echt wat oplevert :)

The Third Way... 11 mei 2023 09:53

quote:
Lamsrust schreef op 10 mei 2023 16:43:
Afgezien van de rentestijging wordt de problematiek in de kantorenmarkt nu m.n. gedreven door de WFH (thuiswerk) doctrine, i.e. kantoren worden meer een soort ontmoetings- en vergaderplek. De grote corporates willen daarom m.n. flagship kantoren op prime locaties die de juiste klimaatlabels hebben en goed bereikbaar zijn, i.e. kantoren in de G4.
...

Eens. Een vriend van me is partner bij een accountantskantoor in Brussel en die kan geen jongeren meer aantrekken zonder veel thuiswerk toe te staan, ondanks dat dit duidelijk de productiviteit verlaagt. Een bijkomend probleem is dat velen verpest zijn door de lockdowns en het maar moeilijk vinden om op kantoor in een team te werken.

Maar nog opvallender, door de hoge prijzen van ook starterswoningen trekken vele de stad uit om daar goedkoper/groter/groener te gaan wonen, waardoor er nog grotere weerstand is tegen kantoorwerk.

Toch denk ik dat nog veel beleggers de impact van de rentestijging vs huurindexatie onderschatten. Zie mijn post net op het Vastned draadje mbt. de Q1 update. Ondanks een 72% rente-indekking en een LTV van 43%, dus een rente-exposure van 12% op de porto, is de stijging v/d rentelasten in absolute cijfers gelijk aan de huurindexatie van dus 100% van de porto.

Wanneer een exposure van 12% gelijk is aan 100%, dus een factor 8.3...

Branco P 11 mei 2023 10:15

Accountancy is een specifieke business met grote personeelstekorten én thuiswerken is in die business goed te doen. Als ik bij ons kijk is iedereen weer terug op kantoor en in ons bedrijfsverzamelgebouw is de grote corporate ook weer volledig terug. Goede kantoren op goede locaties en met A-label zullen m.i. verhuurd blijven tegen goede huren. Zelfde verhaal als voor goede winkelcentra.

Over de rentelasten: het zal bij de goed gefinancierde vastgoedbedrijven zo’n 8 jaar duren voordat zij hun hele leningenboek geherfinancierd hebben dus eigenlijk zeg jij daarmee dat de komende 8 jaar er niet of nauwelijks een stijging zal zijn van het directe rendement. Ik denk dat dat het negatieve scenario is en dat de goede vastgoedbedrijven met de nu reeds gunstigere LTV’s het wat beter zullen doen dan dat. Als de rente over een paar jaar weer dalende zal zijn, zal het nog beter worden dan dat.

junkyard 11 mei 2023 10:25

In NL las ik juist dat jonge accountants worstelen met thuiswerken:

fd.nl/bedrijfsleven/1475024/jonge-acc...

In mijn directe omgeving zie ik dat werknemers van middelbare leeftijd graag thuiswerken. Zij kennen het werk, hebben een stabiel netwerk, en zitten in een groot huis met ruimte voor een rustige thuiswerk plek. Jongeren zijn vaak krap behuisd (in G4) waarbij het moeilijk is een goede thuiswerk plek in te richten, en zoeken een dynamische werkomgeving met interactie/gezelligheid en ruimte voor begeleiding en kennisoverdracht.

Maar het zal in elke omgeving iets anders zijn hoe deze balans ligt.

The Third Way... 11 mei 2023 10:31

quote:
Branco P schreef op 11 mei 2023 10:15:
1. Accountancy is een specifieke business met grote personeelstekorten én thuiswerken is in die business goed te doen.

2. Als ik bij ons kijk is iedereen weer terug op kantoor en in ons bedrijfsverzamelgebouw is de grote corporate ook weer volledig terug. Goede kantoren op goede locaties en met A-label zullen m.i. verhuurd blijven tegen goede huren.

3. Zelfde verhaal als voor goede winkelcentra.

4. Over de rentelasten: het zal bij de goed gefinancierde vastgoedbedrijven zo’n 8 jaar duren voordat zij hun hele leningenboek geherfinancierd hebben dus eigenlijk zeg jij daarmee dat de komende 8 jaar er niet of nauwelijks een stijging zal zijn van het directe rendement. Ik denk dat dat het negatieve scenario is en dat de goede vastgoedbedrijven met de nu reeds gunstigere LTV’s het wat beter zullen doen dan dat.

5. Als de rente over een paar jaar weer dalende zal zijn, zal het nog beter worden dan dat.

1. Zozo, sterke uitspraak. Uit de sector hoorde ik dus van niet. Verder, kijk naar bv. ING dat kantoren afstoot door thuiswerken. Of zie land breed de files op vrijdag...

2. Je maakt er wel een klein segment van door die 3 kwalificaties, let's see. Maar dus over de grote meerderheid hebben we een consensus.

3. Ik neem aan dat voor jouw "goed" winkelcentrum ook weer vele criteria gelden. Dus ook hier consensus.

4. Dit stuk graag uitleggen, ik begrijp het niet.

5. Als...

Branco P 11 mei 2023 11:37

Ja maar dat is hier toch relevant? NSI heeft goede kantoren op goede locaties en met A-label. Daarom heb ik positie ingenomen in NSI. Wat er op de hele kantorenmarkt staat te gebeuren vind ik minder interessant. De prijsdruk op c.q. afwaardering van goede kantoren op goede locaties en met A-label zal relatief gering zijn, d.w.z. in vergelijking met de totale kantorenmarkt. Mijn assessment is dat een NSI een te grote discount aan de broek heeft. Een zelfde verhaal geldt voor een ECP. Dat bedrijf en hun vastgoed is heel iets anders dan bijvoorbeeld een WHA en al helemaal anders dan de hele winkelvastgoedmarkt.

Mijn punt is dat voor goede kantoren op goede locaties met label A de discussie over thuiswerken minder relevant is. Net zoals online-shoppen dat is voor de goede winkelcentra op de goede locaties (met een food-anchor).

Met betrekking tot punt 4 heb ik je bericht te snel gelezen, in mijn hoofd las ik dat 12% van de leningen volgend jaar geherfinancierd worden bij Vastned. Dat is even een slip of the mind, dus wat ik daar schreef is totale onzin. Of misschien toch niet. Welk percentage van de leningen gaat Vastned herfinancieren? Ik haal het zo snel niet uit de jaarpresentatie maar mogelijk meer dan die 12%. Dan is het verhaal nog iets rooskleuriger. Kijk op enig moment heb je alles tegen hogere rentes weer een aantal jaar vast geherfinancierd. Dan is het vanaf daar weer langzaam verder omhoog met de directe resultaten. Tenzij je wellicht LTV convenanten breekt o.i.d. maar dat speelt bij een NSI zeker niet.

Ik ben benieuwd wat de strategische heroriëntatie bij Vastned gaat opleveren. Ik zit niet in Vastned, maar ik hoop niet dat het "het verkopen van het goede vastgoed tegen te lage prijzen aan de NL en ZA vastgoedelite zal zijn" ;-)

The Third Way... 11 mei 2023 12:15

Tja, 3x goed lijkt wel goed zoals je stelt. Dat stelt de ceo ook wanneer hij het heeft over die bifurcation. Maar is goed vandaag ook goed morgen? Die kwalificatie als bifurcation tov. de inzichten van nog maar kort geleden spreekt boekdelen.

Uiteindelijk is mijn rationale dit: dit soort vastgoed heeft een behoorlijk hoger risicoprofiel dan vroeger toen het nog gepositioneerd werd tussen aandelen en (heel dichtbij) oblies, en dat neemt imho steeds sneller toe richting aandelen. Daar horen hogere rendementen bij. De ceo noemt specifiek de cost of capital als uitdaging.

Een stap verder, ik zie niet in waarom specifiek vastgoed niet beter moet renderen dan een standaard commercieel bedrijf met bv. een ROE van 15%. Je kan zelfs stellen dat door de zeer hoge vaste kosten en leverage (lees risico) er eigenlijk...

N.B.: Kheb net een rekening geopend bij IB met een BBB+ credit rating. Krijg ik ook een NIY van 4.5% met perfecte liquiditeit en daar hoeven geen kosten meer vanaf.

[verwijderd] 11 mei 2023 12:24

quote:
Branco P schreef op 10 mei 2023 11:58:
[...]

Ik heb nu met name in ECP, KLEP en NSI wel al flinke posities, maar als we nog verder gaan dalen dan breid ik die posities verder uit.

Jouw timing is wel beter, als ik naar Vopak kijk ten minste ;-)

Aan welk instapniveau zit jij dan te denken voor NSI?

Het sentiment is idd ruk. Het gaat mij om te vaststelling dat dit voor de vastgoedfondsen met goed vastgoed en een gezonde LTV én een (redelijk) goed management nu leidt tot (veel) te grote discounts

Vopak was rijkelijk te vroeg - maar aan de andere van het Vopak verhaal zat in de daling een enorme kans verscholen. Dus uiteindelijk ben ik daar wel zeer tevreden. Ondanks het hoge instapniveau, ondanks te verkeerd berekende bodem en ondanks 80K turbos down the drain :)

Ik zat meer te denken aan riding the wave naar beneden. Maar €18 gaan we zeker wel zien, daar ben ik van overtuigd.

Lamsrust 11 mei 2023 18:17

quote:
Branco P schreef op 10 mei 2023 22:55:
[...]

Dat valt te bezien. Als je vastgoed aankoopt met deels geleend geld dan fixeer je de rente voor minimaal zo'n 5 jaar. Relevant is dan dus met name de ontwikkeling van de middellange rentes (zeg de 5 tot 10 jaars EUR IRS). Of daar nog zo veel beweging in komt de komende tijd, dat valt te bezien.

1. De kredietmarge neemt toe en een bank is wellicht niet meer bereid die LTV te financieren die ze 5 jaar geleden heeft gefinancierd.

2. Partijen met hybrids in de boeken zien een groter deel van de FCF wegvallen, waardoor de ICR op de senior leningen ook daalt.

De recht-toe recht-aan gefinancierde partijen met 40 ~ 50% LTV financiering zullen inderdaad relatief makkelijk kunnen doorrollen, tenzij ze objecten hebben in perifere gebied en met hoge energielabels. Ik doel meer op partijen die op het oog goedkope financieringsarrangementen zijn ingegaan die nu nogal duur uitvallen, zeg de Aroundtown achtigen. Ook OG fondsen in handen van buitenlands PE kunnen zo zijn opgezet, maar daarop is vooralsnog weinig zicht.

Branco P 12 mei 2023 07:33

50% LTV is in deze markt wel een probleem aangezien convenanten vaak bij 60% in werking treden, dat is al bij een waardedaling van 17%.

Een LTV van 40% of lager, zonder hybrids uiteraard, die moeten er dan ook niet zijn, is prima, dan is er een waardedaling van 34% benodigd om boven die 60% uit te komen.

Bij hogere rentes zal de andere convenant, de ICR, natuurlijk ook een probleem worden.

De banken in Europa hebben een uitstekend kwartaal achter de rug. We hebben bij de kwartaalupdates nog gezien dat die kredietmarges nog niet stijgen en 10 of 15 basispunten extra marge is verwaarloosbaar bij een marktrente boven 300 basispunten. Banken zullen juist graag het goede vastgoed blijven financieren. Groene leningen zijn daarbij nu kennelijk hot en daar kom je met goed vastgoed met A-energielabel al snel voor in aanmerking. En dan krijg je weer wat lagere marges.

De financieringssituatie in combinatie met waardedruk is nu een groot aandachtspunt, terecht, maar de discounts bij diverse vastgoedfondsen op de beurs zijn m.i. nu duidelijk te groot. Dit geldt iig ook voor NSI.

Branco P 12 mei 2023 07:43

quote:
MFCons schreef op 11 mei 2023 12:24:
[...]

Vopak was rijkelijk te vroeg - maar aan de andere van het Vopak verhaal zat in de daling een enorme kans verscholen. Dus uiteindelijk ben ik daar wel zeer tevreden. Ondanks het hoge instapniveau, ondanks te verkeerd berekende bodem en ondanks 80K turbos down the drain :)

Ik zat meer te denken aan riding the wave naar beneden. Maar €18 gaan we zeker wel zien, daar ben ik van overtuigd.

Ik heb 3K gerealiseerd op Vopak en nu op het restant thans 2K ongerealiseerd en een lage GAK, dat is een andere orde van grootte dan 80K aan turbo’s ;-)

Het probleem is dat het gestaffeld bijkopen in het dal goed gaat maar als de koers dan richting plus gaat begin ik te vroeg met afbouwen, dus de echte grote winsten liet ik bij Vopak liggen door te snel te veel te verkopen. Die koersdaling heeft me dan kennelijk toch een beetje getraumatiseerd ;-)

Zo zal ik bij NSI ook bijkopen op 19 of 18 euro maar waarschijnlijk begin ik dan biven 20 euro al weer af te bouwen. Maar of we 18 euro gaan zien.. daarvoor hebben we denk ik wel wat hulp nodig van een grijs of zwart zwaantje. Maar goed, 20 euro is ook al te laag :)

[verwijderd] 12 mei 2023 10:39

Wat een dramatisch koersverloop de laatste weken. Sinds jaren keert NSI €. 2,16 aan dividend uit. Er lijkt nu ingecalculeerd te worden dat dit in de toekomst niet meer gaat gebeuren. Is hier iets over bekend?

Branco P 12 mei 2023 14:55

quote:
Fermín Romero de Torres XVII schreef op 12 mei 2023 10:39:
Wat een dramatisch koersverloop de laatste weken. Sinds jaren keert NSI €. 2,16 aan dividend uit. Er lijkt nu ingecalculeerd te worden dat dit in de toekomst niet meer gaat gebeuren. Is hier iets over bekend?

2,16 is volgens mij niet houdbaar met de aanstaande rentestijgingen op komst, zie ook:

www.dividendinfo.nl/nsi

Beetje naar onder scrollen.

[verwijderd] 12 mei 2023 15:05

quote:
Branco P schreef op 12 mei 2023 14:55:
[...]

2,16 is volgens mij niet houdbaar met de aanstaande rentestijgingen op komst, zie ook:

www.dividendinfo.nl/nsi

Beetje naar onder scrollen.

Rentestijging nadert de top. Een daling van het dividend met 25% lijkt me daarom fors. En NSI kan het huidig dividend zelf financieren met de lage LTV. Voor haar trackrecord zou het loslaten van €.2,16 niet goed zijn en een verdere en forse koersdaling tot gevolg hebben.

Branco P 12 mei 2023 16:19

quote:
Fermín Romero de Torres XVII schreef op 12 mei 2023 15:05:
[...]Rentestijging nadert de top. Een daling van het dividend met 25% lijkt me daarom fors. En NSI kan het huidig dividend zelf financieren met de lage LTV. Voor haar trackrecord zou het loslaten van €.2,16 niet goed zijn en een verdere en forse koersdaling tot gevolg hebben.

structureel 2,16 euro dividend is bij de huidige koers 10,7% dividendrendement per jaar. De markt gaat er dus allang vanuit dat het niet die 2,16 euro zal blijven. Als dat zou zou zijn zou er minimaal een koers van 28 euro op de borden moeten staan.

De marktrentes kunnen dan over hun piek heen zijn, de rentekosten voor NSI gaan wel stijgen. Tenzij binnen nu en een jaar de marktrentes nog weer ruim 2,5%punt lager staan. Maar dat gaat niet gebeuren

junkyard 16 mei 2023 16:38

nsi.nl/news/nsi-announces-take-up-of-...

Opmerkelijk dat toch nog 12,6% kiest voor stock dividend (ivm issue price € 28 tov beurskoers € 20,60), ook voor partijen die geen dividendbelasting kunnen terugvorderen lijkt stock dividend nu geen voordeel te bieden.

Gunther 17 mei 2023 06:12

Zijn altijd aantal grote partijen die automatisch stock dividend nemen. Die kijken niet verder dan hun neus lang is. Ik ga ervan uit dat dividend aankomende jaren daalt naar 1,60 maar dan zitten we nog op een mooi dividend rendement.

578 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 ... 25 26 27 28 29 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	19 apr 2024 17:35
Koers	17,620
Verschil	+0,100 (+0,57%)
Hoog	17,720
Laag	17,480
Volume	43.859
Volume gemiddeld	32.543
Volume gisteren	42.765

NSI nieuws meer

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING