Westfield overname is/was voor mij ook onbegrijpelijk. De US portefeuille is zeker geen troep of tijdbom te noemen, en de US markt ligt er sterker bij dan EU/UK. Er is wel teveel voor betaald, er zijn te rooskleurige inschattingen gemaakt bij overname, waarop URW nu al moet terugkomen (zie jaarcijfers, Westfield is niet earnings accretive door verwatering aandelen en tegenvallende Westfield performance). Daarnaast zat de markt tegen na overname, al het retail vastgoed is hard gedaald (vooral EU), het aangaan van een hogere schuldgraad (+hybrid debt) en overname onzekerheden gaat dan tegen je keren. Daarmee zeker verlaagd vertrouwen in capaciteit en integriteit URW management, maar ik verwacht wel dat URW management er alles aan gelegen is het tegendeel nu te bewijzen. Daarnaast laat de EU portefeuille goede resultaten zien (behalve Duitsland, NL).
ECP heeft een soortgelijke fout begaan, door vlak voor de marktdaling inzette de LTV flink te verhogen door Woluwe voor de hoofdprijs over te nemen, ongelukkige timing waarvoor ECP nu nog in het strafbankje zit. Ook de Woluwe aankoop valt tegen, mogelijke meerwaarde zit in de uitbreiding waarvoor geen vergunning is (aanvraag is alweer een paar keer uitgesteld), zonder uitbreiding is de Woluwe yield veel te laag, retailers laten er ook geen bovengemiddelde performance zien (omzetdaling). Zullen de lang aangekondigde extra verkopen (om LTV te normaliseren) tegen boekwaarde er binnenkort aankomen? Ik ben benieuwd, dat zou ECP aantrekkelijker maken, maar duidelijk is dat deze verkopen moeizaam lukken door markt omstandigheden. Mogelijk dat ECP erop had gerekend minder te hoeven verkopen, door verdere waarde stijging van het winkelvastgoed door af en toe iets te verbouwen. Het feestje van dalende yields moest een keer stoppen.
WHV is koploper strategische fouten, zit met een onverkoopbare single-use vastgoed portefeuille, en bloedt hier het hardst voor.