’Als politiek in actie komt, toch snel 100.000 woningen erbij’
PIETER VAN ERVEN DORENS dft
AMSTERDAM - Met wat snelle kabinetsmaatregelen kan dit jaar nog gestart worden met de bouw van 100.000 woningen, zeggen specialisten in woningbeleggen. Wordt niet ingegrepen, dan loopt het woningtekort op naar 450.000 woningen in 2027.
Bouwproject in Rotterdam. Woningmarktadviseur Capital Value ziet snelle opties om bouw aan te zwengelen.
Voor de bouw van de 100.000 woningen dit jaar zijn de formaliteiten meestal al rond, zegt directeur Marijn Snijders van adviesbureau Capital Value, marktleider in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. „Er zijn veel vergunningen in het verleden verstrekt voor projecten waarvan de bouw niet is gestart. Die projecten hebben zelfs al vaak een bouwer.”
Oud-minister Johan Remkes kraakt woningplan Hugo de Jonge: ’Bouw ook in dorpen voor eigen jongeren’
Wel moeten dan dringend maatregelen genomen worden om die bouwprojecten vlot te trekken, blijkt uit een rapport dat Capital Value woensdag presenteert op een congres in samenwerking met de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN). Vorige week meldde het CBS dat het aantal nieuwbouwwoningen vorig jaar is gedaald naar 73.000. ING verwacht er dit jaar 65.000.
Opties
Volgens Snijders heeft de politiek diverse goede opties toch om de bouw op gang te brengen. Als eerste noemt hij het terugdraaien van verhogingen van de overdrachtsbelasting, die nu op 10,4% staat. „Die kan je terugbrengen naar 6%, het tarief dat decennia heeft gegolden tot 2020. Daar kun je prima mee rekenen.”
Als andere mogelijkheid noemt Capital Value extra investeringen in de Startbouwimpuls (Sbi), waarmee gemeenten een bijdrage kunnen geven aan bouwprojecten die net niet rond komen. „Als die Sbi met €150 miljoen wordt verhoogd, kunnen er 14.000 extra woningen worden gebouwd.” Een veelgenoemde mogelijkheid om de bouw aan te jagen, is afschaffing van de btw op nieuwbouw. Daarin ziet Snijders minder op korte termijn: „Dat is helaas erg complex om in te voeren.”
Minder woningen gebouwd, echte dip komende jaren verwacht
De politiek moet nu wel haast maken, zegt Snijders. „Bouwers hebben nu nog de capaciteit en de vergunningen zijn er. Het zou zonde zijn om het niet te doen. Partijen zouden al komende week met voorstellen moeten komen. Dan kunnen die mee in de voorjaarsnota.”
Aan geld hoeft het niet liggen, denkt Snijders. „Juist nu er voldoende plannen zijn voor 2024 en er nog steeds geld beschikbaar is bij pensioenfondsen en corporaties, moet de politiek alles op alles zetten om een bouwinfarct te voorkomen.”
Wetsvoorstel
Woonminister Hugo de Jonge stuurde dinsdag zijn aangepaste wetsvoorstel Betaalbare Huur naar de Tweede Kamer, dat moet leiden tot een maximumhuur voor middeldure huurwoningen. De plannen hebben bijgedragen aan de bouwuitval doordat beleggers onzeker zijn over hun toekomstige inkomsten of niet meer rond gerekend krijgen. Grote institutionele beleggers in nieuwbouw zien deze huurregulering met minder vrees tegemoet dan kleine beleggers, die de hardste klappen krijgen.
Snijders hoopt vooral op duidelijkheid: „Onzekerheid is heel slecht voor het investeringsklimaat. Voor nieuwbouw zien we dat beleggers hier al rekening mee houden. Ik hoop dat de Kamer het plan snel behandelt.”
Formerende vier hebben vraagtekens bij huurplan De Jonge
Volgens Thijs Konijnendijk, hoofd research bij Capital Value, zitten er bij de 100.000 ’bouwbare’ woningen alleen al 46.000 middeldure en sociale huurwoningen. „We zien in de praktijk echter dat de bouw van een deel van deze plannen op pauze staat door te lage voorverkoop of mismatch bij verkoop aan een belegger of woningcorporatie.”
Konijnendijk constateert dat vorig jaar voor bijna een derde minder in nieuwe huurwoningen werd geïnvesteerd dan in 2022. „We moeten voorkomen dat de jaarlijkse uitbreiding van de woningvoorraad daalt naar niveaus van 2012-2017, met als dieptepunt slechts 40.860 woningen in 2012.”
Senioren
Studenten en jongeren zijn ook de dupe van de bouwvertraging, constateert Capital Value. Uit een enquête die Capital Value uitvoerde onder ontwikkelaars blijkt dat slechts 7% van de woningen die zij de komende jaren gaan bouwen een studenten- of jongerenwoning betreft. En slechts 3% van plannen voorziet in ouderenhuisvesting. „In 2023 is slechts in 1700 nieuwe huurwoningen voor senioren geïnvesteerd, terwijl er op jaarbasis 35.000 woningen nodig zijn.”