Branco P schreef op 3 oktober 2020 22:52:
> Omdat de LTV van 60% per object eerder wordt geraakt, doet de 60% op holding niveau er niet toe, als ik het goed begrijp. Daarmee geef je aan dat ECP striktere convenanten kent en eerder last krijgt van geldverstrekkers die de regie nemen of eerdere kasstromen eisen, wat juist daarmee juist een nadeel is van hypotheken.
>> Bij 1 individueel object ja, en dat maakt het dat je veel meer ruimte hebt op dat ene probleem meteen op te lossen en zo komt de groeps LTV van 60% nooit in beeld.
>>> Ok, maar dat betekent eerder bijsturen dan een groeps LTV van 60%, wat elk ander fonds (met bonds) ook kan doen.
> Ok, dus bestaande obligatiehouders kunnen hun obligatie niet meer tegen een goede prijs verhandelen. Dat lijkt mij geen punt, alleen bij ophalen nieuwe financiering krijg je hier last van. Daarnaast kun je zelfs profiteren van deze goedkope obligaties, door deze in te kopen tegen mooie discount (als onderdeel steunmaatregel van aandeelhouders).
>> met welk geld denk je die dan te kunnen opkopen? Dat geld is er dan juist niet want je kunt geen nieuwe gelden meer ophalen.
>>> Zie mijn tekst, onderdeel steunmaatregel van aandeelhouders (= emissie met als voorwaarde pijn delen met VV verstrekkers).
> Inderdaad, issue is nieuwe financiering ophalen. Daarmee zijn fondsen die hun financieringsbehoefte voor komende jaren al breed hebben gedekt niet snel in de gevarenzone, wat geld voor de meeste partijen die dmv obligaties financiering (Klepierre, URW).
>> in H2 2020 moet URW bijna 2 miljard herfinancieren, in 2021 3.5 miljard, in 2022 nog eens 2.5 miljard. Dus URW zit helemaal nog niet lekker. Jij kijkt misschien naar de "undrawn credit lines" maar dat zijn middelen waarvan maar de vraag is of die nog wel tegen interessante voorwaarden kunnen worden aangetrokken.
>>> Waar haal je deze getallen vandaag? Ik kan ze niet snel terugvinden, sorry te lui om na te zoeken. Ik kijk vooral naar de gemiddelde resterende van financiering, en dit is bij URW/KLEP veel langer dan bij ECP.
> Bij hypotheken staat de rente niet langer vast, ECP financiert zich juist vrij kort met hypotheken, veel korter dan de obligaties van URW / Klepierre (en juist tegen hogere tarieven).
>> onjuist kijk nog maar eens een keer goed naar de debt maturity profiles van ECP en URW. KLEP heb ik even niet op mijn vizier.
>>> Ok, graag onderbouwing, anders zeg ik ook gewoon 'onjuist kijk maar naar ECP/URW/KLEP'.
> Bij ECP zullen hypotheekverstrekkers ook hard op de rem staan als de groeps LTV richting de 60% stijgt, zie Q2 waarin ECP het niet lukte om lange financiering op te halen (en URW/Klepierre wel).
>> Hoe moeten zij dan "op de rem gaan staan". Welke middelen hebben de hypotheekvertrekkers daar dan voor als de LTV nog niet door de 60% is gegaan? URW haalt een magere 750mio op in juni met een 12 jaars obligatie en betaalt daar ondertussen al 2% voor. Ik denk dat dat al wel genoeg zegt. Midden in Coronatijd met klassieke hypotheekbanken een langjarige lening aangaan, dat gaat je dan gewoon even niet lukken. In Zweden werd een lening van 45 mio in Q2 tot einde jaar verlengd, maar daar wordt nu een object verkocht, dus dat zal mogelijk met elkaar te maken hebben. Als je niet per se nu een lening "moet" afsluiten dan zou ik dat ook nu nog even niet doen. Er zit nog steeds een kleine extra liquiditeitsopslag in de marges en die gaat er nog uitlopen als we het Coronaverhaal achter ons hebben gelaten.
>>> Geen nieuwe financiering verstrekken, zoals zichtbaar bij ECP. ECP heeft echt niet alleen maar kort geherfinancierd omdat men in de glazen bol keek en verwacht dat het over een jaar allemaal weer goedkoper is, dat zou geen prudent beleid zijn. Hypotheekverstrekkers zijn op de rem gaan staan en ECP zat even in de passenger seat, terwijl URW/KLEP nog eenvoudig/goedkoop lang geld uit de markt trok.
> Dit heeft meer te maken met de verhoogde kans op hogere afboeking, en hogere kans dat URW de 60% LTV opzoekt (waarvan ECP stelt dat dit ver weg is ivm meer waardevast vastgoed, en nu een verkoop). Dit is dus geen voordeel van hypotheken.
>> Dat is wel een nadeel van obligatieleningen. Als LTV problematiek snel dichterbij komt doordat je LTV door 40% gaat met het uitzicht op verdere verslechtering, dan wordt het bij obligatieleningen al precair en moet er kennelijk al meteen iets gebeuren. Bij hypotheken valt er nog geen paniek waar te nemen bij een LTV van 45%. Maar je hebt wel een punt, bij ECP is de LTV van 60% veel en veel verder weg dan bij URW vanwege het meer waardevaste vastgoed. Dat is geen voor deel van de hypotheek, maar wel een voordeel voor ECP.
>>> Ook bij ECP zal er wat moeten gebeuren als de LTV richting de 60% dreigt te gaan, vandaar de druk op verkopen (omdat anders een emissie dichtbij is) en de opluchting dat ECP dit nu (voor klein object) is gelukt.
> Dat is niet mijn stelling, graag juist citeren.
>> OK je zult dan gedoeld hebben op de lage LTV's die de lage rentes mogelijk maakten. Waar het mij om gaat is dat ik je steeds heb duidelijk gemaakt dat die lagere rentes ook gewoon horen bij het financieringproduct "obligatie" en dat financieren met hypotheekleningen minder risicovol is voor de inlener en daardoor betaal je bij hypotheekleningen, ceteris paribus, een hogere rente.
>>> Daar ben ik het niet mee eens. ECP is gewoon te klein voor obligaties, een obligatieprogramma opzetten is prijzig, en er is volume nodig om de vaste lasten te kunnen spreiden. ECP management had graag ook 10-30 jaar goedkoop geld uit de markt getrokken, maar zit nu eerder noodgedwongen om tafel met hypotheekbanken.
> Niet alleen het risico. De obligaties kennen een hogere liquiditeit / (vrije) verhandelbaarheid en lager kapitaalbeslag (door credit rating), waardoor een bredere groep aan vermogenverstrekkers interesse heeft en financieringslast lager is.
>> zolang het goed gaat met het bedrijf: ja. Als het slecht gaat en je rating gaat naar de vaantjes, dan verdwijnen al die investeerders als sneeuw voor de zon en dan moet je flink hogere rentes gaan betalen op nieuw uit te geven obligaties.
>>> Datzelfde geldt voor ECP hypotheken, zoals Q2 zichtbaar zijn deze partijen ook snel weg nadat de onzekerheid even toeneemt, en is dan plots kunst en vliegwerk nodig (met staatsgarantie) om de financiering kort door te kunnen rollen. Elk bedrijf met scherp dalende boekwaarde of verhoogde onzekerheid heeft problemen om financiering op te halen, of dit nu hypotheken of bonds zijn.
> Leuke beeldspraak, maar URW heeft nu juist voordeel van de langdurig vastgelegde financiering dmv obligaties. Als URW nu eerder grote plukken zou moeten herfinancieren, dan was URW in veel grotere problemen.
>> Dank voor het compliment! :) Zie mijn eerdere antwoord. URW moet dus de komende jaren juist hele grote plukken herfinancieren. in H2 2020 moet URW bijna 2 miljard herfinancieren, in 2021 3.5 miljard, in 2022 nog eens 2.5 miljard.
>>> Ok, graag de link. URW is wel iets andere grootte t.o.v. ECP. Daarnaast zal de emissie en voorgenomen verkopen (+ inhouding direct resultaat) deze druk weg kunnen nemen.