Beursonline.nl

Branco P 26 oktober 2021 15:56

1

Helder, maar wel ook gewoon een berekening op de achterzijde van een sigarenkistje.

Er is m.i. maar 1 reden waarom beursgenoteerde bedrijven de individuele boekwaarden niet meer rapporteren en dat is om opmerkelijke afwijkingen buiten het zicht te houden. Een afwaardering voorafgaand aan een verkoop bijvoorbeeld, dat wil men uit het zicht houden. Een koper ziet de boekwaarde... nou en? Je kunt tegen zo'n koper zeggen: we willen inderdaad 10% boven laatste boekwaarde, take it or leave it. Niks mis mee. Dat ziet die koper ook meteen dat het niet 30% boven de laatste boekwaarde is. Maar goed, dat is m.i. dus niet de reden dat men geen helder inzicht verschaft.

junkyard 26 oktober 2021 16:13

1

Yes, sigarenkist, maar gezien het zware gewicht van Zuidplein in deze transacties ook weer niet zo onnauwkeurig. De sigarenkist biedt wel een ander perspectief dan je eerdere gedachte (met hogere waardering t Loon).

In combinatie met reguliere rapportage mij duidelijk dat t Loon beneden de € 1000/m2 in de boeken staat en dat hierop geen grote pijn meer te nemen is bij verkoop, wellicht zelfs een plusje (wat zeker geldt als NSI de € 12 miljoen krijgt uitbetaald van de verzekeraar - dit is nog niet geactiveerd ivm onzekerheid rechtzaken).

Het gestoei met boekwaarden en beeldvorming bij verkopen vind ik ook wat tenenkrommend. Soms wordt grof afgeboekt, om hierna een boekwinst te tonen (om positief signaal af te geven, of bonus veilig te stellen). Ik zou dan graag niet alleen een vergelijking met de laatste boekwaarde willen zien, maar ook met boekwaarde voor aanvang verkoopproces. Daarnaast zou ik graag willen weten waarom bepaalde panden worden afgestoten. Mij duidelijk waarom Stationade en Zuidplein niet in NSI visie passen, in Leiden zit NSI alleen in science park en retail wordt afgestoten. Waarom is Park Office geselecteerd voor verkoop, is de lokatie niet goed genoeg, is het energielabel onvoldoende of deed zich gewoonweg een goede kans (offer you cant refuse) voor? Beleggers waarderen meer inzicht, maar fondsen zijn vaak selectief in berichtgeving om uiteenlopende redenen.

LosTerros 26 oktober 2021 20:34

0

quote:
Branco P schreef op 26 oktober 2021 15:56:
Helder, maar wel ook gewoon een berekening op de achterzijde van een sigarenkistje.

Er is m.i. maar 1 reden waarom beursgenoteerde bedrijven de individuele boekwaarden niet meer rapporteren en dat is om opmerkelijke afwijkingen buiten het zicht te houden. Een afwaardering voorafgaand aan een verkoop bijvoorbeeld, dat wil men uit het zicht houden. Een koper ziet de boekwaarde... nou en? Je kunt tegen zo'n koper zeggen: we willen inderdaad 10% boven laatste boekwaarde, take it or leave it. Niks mis mee. Dat ziet die koper ook meteen dat het niet 30% boven de laatste boekwaarde is. Maar goed, dat is m.i. dus niet de reden dat men geen helder inzicht verschaft.

Andere reden is concurrentiegevoeligheid (laatprijs voor koper staat online) en onderhandelingsmacht ten opzichte van huurders. Van bijna alle niet-beursgenoteerde woningfondsen zijn de prijzen/rendementen wel online te vinden, maar bij commercieel onroerend goed kan daarmee de meterprijs boven tafel komen. Dan gaat de sigarenboer en supermarkt met die cijfers onder z'n arm onderhandelen met de verhuurder. Dat wil je (als aandeelhouder) waarschijnlijk voorkomen.

MOEdig Voorwaarts 27 oktober 2021 10:00

0

Zou leuk zijn als de koers nog eens keer mag dippen, ik wil namelijk een plukje NSI opnemen als aanvulling op mijn bestaande positie Befimmo.

PS

Interessante discussie hierboven, keep up the good work!

MOEdig Voorwaarts 27 oktober 2021 10:20

0

Lees overigens net op het WHA-draadje dat Belbel een koopadvies heeft gegeven (of herhaald) voor NSI. Met slechts 2K omzet verklaart dat voor mij mede de koersbeweging van vandaag. Zal dus nog wel even moeten wachten op dat dipje, of meer betalen. Voorlopig echter geen haast.

Branco P 27 oktober 2021 10:40

0

quote:
LosTerros schreef op 26 oktober 2021 20:34:
[...]

Andere reden is concurrentiegevoeligheid (laatprijs voor koper staat online) en onderhandelingsmacht ten opzichte van huurders. Van bijna alle niet-beursgenoteerde woningfondsen zijn de prijzen/rendementen wel online te vinden, maar bij commercieel onroerend goed kan daarmee de meterprijs boven tafel komen. Dan gaat de sigarenboer en supermarkt met die cijfers onder z'n arm onderhandelen met de verhuurder. Dat wil je (als aandeelhouder) waarschijnlijk voorkomen.

Vanuit mijn persoonlijke ervaring kan ik je melden dat dit gewoon onzin is. Alsof (professionele) huurders niet via andere kanalen gewoon weten wat de huren doen van de overige relevante huurders. Iedere onderhandeling is bovendien uniek en als een huurder wil blijven c.q. wil komen, dan is het gewoon een kwestie van goed uitonderhandelen. En ja, laat zo'n koper de laatprijs maar zien, dan weet hij dat hij er nog iets bovenop moet doen als hij het hebben wil.

Nee, de reden om hierover schimmig te doen heeft te maken met het feit dat men bij een aanstaande geplande verkoop de boekwaarde van te voren naar beneden wil kunnen manoeuvreren opdat men een goed verkoopresultaat (boven boekwaarde) kan melden. Kinderachtig, maar zo werkt het in de beursgenoteerde wereld kennelijk.

Branco P 27 oktober 2021 10:50

0

quote:
junkyard schreef op 26 oktober 2021 16:13:
Yes, sigarenkist, maar gezien het zware gewicht van Zuidplein in deze transacties ook weer niet zo onnauwkeurig. De sigarenkist biedt wel een ander perspectief dan je eerdere gedachte (met hogere waardering t Loon).

In combinatie met reguliere rapportage mij duidelijk dat t Loon beneden de € 1000/m2 in de boeken staat en dat hierop geen grote pijn meer te nemen is bij verkoop, wellicht zelfs een plusje (wat zeker geldt als NSI de € 12 miljoen krijgt uitbetaald van de verzekeraar - dit is nog niet geactiveerd ivm onzekerheid rechtzaken).

Het gestoei met boekwaarden en beeldvorming bij verkopen vind ik ook wat tenenkrommend. Soms wordt grof afgeboekt, om hierna een boekwinst te tonen (om positief signaal af te geven, of bonus veilig te stellen). Ik zou dan graag niet alleen een vergelijking met de laatste boekwaarde willen zien, maar ook met boekwaarde voor aanvang verkoopproces. Daarnaast zou ik graag willen weten waarom bepaalde panden worden afgestoten. Mij duidelijk waarom Stationade en Zuidplein niet in NSI visie passen, in Leiden zit NSI alleen in science park en retail wordt afgestoten. Waarom is Park Office geselecteerd voor verkoop, is de lokatie niet goed genoeg, is het energielabel onvoldoende of deed zich gewoonweg een goede kans (offer you cant refuse) voor? Beleggers waarderen meer inzicht, maar fondsen zijn vaak selectief in berichtgeving om uiteenlopende redenen.

Voor het laatst was dit bij ECP inderdaad nog mooi te zien. Moraberg of Grenoble werden 1 a 2 jaar voorafgaand aan de verkoop al wat afgewaardeerd. Als je een meerjarig asset-rotation-plan hebt dan kun je proberen erop te sturen. Het is dan gewoon zaak om je taxateur een hoop negatieve verwachtingen mede te delen. Je kunt ieder object omhoog praten door de kansen en sterke punten te belichten en ieder object ook omlaag praten door allerlei (zogenaamde) bedreigingen en zwakke punten te benadrukken. Het is dus niet super eenvoudig, laat dat duidelijk zijn... Vooral voor het omhoog praten zijn taxateurs niet zo heel erg gevoelig (weet ik uit ervaring). Omlaag praten gaat misschien wel makkelijker (lijkt mij), maar daar heb ik geen ervaring mee.

junkyard 27 oktober 2021 15:01

0

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 27 oktober 2021 10:20:
Lees overigens net op het WHA-draadje dat Belbel een koopadvies heeft gegeven (of herhaald) voor NSI. Met slechts 2K omzet verklaart dat voor mij mede de koersbeweging van vandaag. Zal dus nog wel even moeten wachten op dat dipje, of meer betalen. Voorlopig echter geen haast.

Goed je hier ook te treffen!

Wat mij betreft is NSI nu al laag genoteerd, de koersreactie op verbeterde vooruitzichten (na kwartaalupdate, prima Zuidplein verkoop) is mij (te) beperkt. Maar wellicht dat mijn positiviteit wat teveel gekleurd is nu ik mij afgelopen periode verder heb volgepropt met NSI. Een nieuwe dip is mogelijk als de markt tegenwind ervaart, maar net zo goed mogelijk dat je de rit omhoog mist in afwachting op een nieuwe dip.

Beneden de € 36 vind ik NSI sterk koopwaardig, zonder grote verstoringen (covid, economie, moeizame projecten) verwacht ik dat de € 40 snel in zicht is en de € 50 binnen enkele jaren na succesvolle oplevering projecten (met ondertussen 6,0% dividendrendement bij aankoop op € 36). Na oplevering van projecten zal het directe resultaat stijgen, en kan het dividend wellicht omhoog. In 2022 kan het directe resultaat wel een dipje krijgen i.v.m. recente (en aangekondigde) verkopen en verhoogde tijdelijke leegstand i.v.m. projectontwikkeling.

junkyard 29 oktober 2021 15:44

0

vastgoedjournaal.nl/news/52803/nsi-he...

Branco P 1 november 2021 13:02

0

positie in NSI vandaag verdubbeld. Nu 100 aandelen in portefeuille

junkyard 2 november 2021 07:48

0

www.abnamro.nl/nl/zakelijk/insights/s...

junkyard 5 november 2021 11:28

1

Grote kantorendeal in DE:
alstria.com/alstria-enters-into-an-in...

Bieding van € 19,50 betekent een 6,8% premie boven EPRA NTA (€ 18.26 per eind September 30, 2021), op dat moment was de gemiddelde NIY 3,3% (!).

NSI NTA is € 44,46, met een NIY van 4,4%. Nu is Amsterdam-Rotterdam-Utrecht-Den Haag-Leiden-Eindhoven wellicht wat minder aantrekkelijk dan Hamburg-Dusseldorf-Franfurt-Stuttgart-Berlijn, maar dit geeft mij wel aan dat er (flink) rek lijkt in huidige NSI beurskoers. Zeker nu 10Y NL weer tot ruim beneden 0% is gedaald (nu -0,11%) na scherpe daling gisteren, waarop het vastgoed positief reageerde.

green70 8 november 2021 09:45

0

primary offices are doing OK, Amsterdam has good projects, secondary offices in trouble:
New projects only if seen as best of the best

www.pwc.com/gx/en/asset-management/em...

Extracts from the above:

One opportunity fund investor outlines how secondary offices may suffer
a decline in values similar to that of retail, working on the basis that
overall occupier demand could drop 20 percent because of new ways of
working. "You might see 20 to 25 percent net rental declines for those
buildings, and then you could see the cap rate shift up very quickly. You get
the double whammy that happened in retail rents 20 percent lower and 150
to 200 bps added to the cap rate and your value is off 40 percent. And then
if any of them have financing, they’re instantly LTV [loan-to-value] under
water, which is what happened in the whole retail sector.

And when it comes to offices, assets seen as the best of the best find favour, whereas value-add deals
are harder to finance. As one banker puts it: "Am I looking to fund spec office development? Not right now."

junkyard 8 november 2021 10:26

0

NSI is tijdig gestart met voorbereiding op deze trend, door strikte focus op de betere (NL) kantoren lokaties. Dit is mede ingegeven doordat in 2023 elk kantoor groter dan 100 m2 minimaal energielabel C moet hebben, dit dwingt NL partijen om al veel eerder na te denken in welke kantoren wordt geïnvesteerd om als kantoorruimte te blijven verhuren (waarbij dit alleen op betere / lange termijn verhuurbare lokaties de investering loont).

Bij NSI was zichtbaar dat veel 'secondary offices' zich lenen voor herontwikkeling (o.a. woningen), waarbij niet noodzakelijkerwijs 40% waardeverlies hoeft te worden gerealiseerd. Als een taxateur strikt vasthoudt aan een kantorenwaardering en er ontstaat verhoogde leegstand dan is deze double wammy prima mogelijk, maar dan ben je als partij (kantoren verhuurder) wel erg inactief aan het opereren.

Nu woonmeters meer waard zijn dan kantorenmeters, en er steeds meer mixed-use ontstaat op de 'betere kantorenlokaties' (Zuidas, Zuidoost, Sloterdijk) zou ik liever (meer) woonmeters dan kantorenmeters zien in de herontwikkelingsplannen van NSI. Ik begrijp niet dat NSI toch vooral/alleen inzet op kantoren in geplande projecten, als NSI geen woningen mag ontwikkelen (ivm FBI status) dan zou ik hier een strategische partner bijhalen (die staan in de rij) om toch wat woningen toe te voegen (mixed-use, meer leven in/om gebouw) en het project meer rendabel te maken.

Ik vind het eigenlijk al wat ouderwets om vastgoed als 'kantoor' te bestempelen, naar mijn idee investeer je als partij in (1 - vooral) een lokatie en (2) een gebouw, waarbij het gebouw er (flexibel) op voorbereid zou moeten zijn om op termijn aan verschillende type huurders te kunnen verhuren. Ik zou NSI dan ook liever zien als een (centrale, groei) lokatie investeerder met focus op trends en flexibele ruimte invulling (horeca, hotel, fitness, student housing, flex offices, resi, retail), dan enkel als een kantoren investeerder/verhuurder (alleen flex offices).

green70 8 november 2021 11:58

0

I absolutely agree that residential and mixed use should be on the table.
Two other european REITs (citycon and atrium) are developing residential properties, they bring more life around their shopping malls.

Future NSI office projects might be risky. The office sector is out of favor (even the primary offices are below average in sector prospects, see page 32). However NSI has strong management and I trust them that they will start a project only in favorable terms (interest rate, lease duration, project cost, LTV).

Furthermore, the stock price already depicts the office market headwinds. 6% dividend yield, 7% FFO from central properties are hard to find in any european country.

junkyard 8 november 2021 15:49

0

Thanks, I'll have a more detailed look at Citycon-Atrium and the PwC "road to recovery" (> recovery? most EU real estate is doing great - close to all time high) report.

voda 25 november 2021 14:03

0

Jan-Willem de Geus voorzitter raad van commissarissen NSI
Na akkoord aandeelhouders.

(ABM FN-Dow Jones) De aandeelhouders van NSI zijn akkoord met de benoeming van Jan Willem de Geus als voorzitter van de raad van commissarissen. Dit maakte het vastgoedfonds donderdag bekend na afloop van een buitengewone aandeelhoudersvergadering.

De Geus volgt Luurt van der Ploeg op, die op 1 augustus dit jaar al vertrok als voorzitter.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999

voda 3 december 2021 07:19

1

NSI verhuist hoofdkantoor
Van Hoofddorp naar Amsterdam

(ABM FN-Dow Jones) Vastgoedbedrijf NSI verhuist het hoofdkantoor van Hoofddorp naar Amsterdam. Dit maakte NSI vrijdagochtend bekend.

Het volgende week te betrekken pand in Amsterdam Zuidoost is eigendom van NSI.

Door: ABM Financial News.

info@abmfn.nl

Redactie: +31(0)20 26 28 999

junkyard 5 december 2021 23:18

0

nsi.nl/news/nsi-strengthens-footprint...

Logische aankoop, met verbeterde focus van vastgoedportefeuille binnen clusters (zoals science park Leiden - nu 5 aaneengesloten panden). Door deze aankoop valt de dip in direct resultaat in 2022 (na verkopen 2021, en leegstand i.v.m. projectontwikkeling) wellicht iets mee. Door de geplande verkopen / leveringen in Q4 (Zuidplein, Stationade Leiden, Park Office Rotterdam) en het ingehouden directe resultaat in Q4 2021 zal de LTV beneden het comfortabele niveau einde Q3 2021 uitkomen (32,6%). Dit onder de aanname dat er geen verdere transacties plaatsvinden, en boekwaarden niet dalen. Ik zie een afboeking momenteel niet aankomen.

Wel een onlogisch publicatiemoment (AMSTERDAM, 05 DEC 2021 07:00), en aan de aankoopprijs af te lezen (€ 3.400 / m2) speelt de verkoper geen sinterklaas. De verkoper zal door hebben dat NSI dit graag wilde hebben om zo de cluster te verstevigen. Het pand lijkt met A+ energielabel voorlopig geen capex nodig te hebben, en momenteel is het moeilijk koopjes te vinden binnen het vastgoed. Dat het huurcontract nog maar 3 jaar loopt zal de verkoper wellicht hebben bewogen het pand te verkopen. Ik verwacht dat NSI met de verwachte groei in Life Science en haar (verhuur)connecties in Leiden, tot goede (her)verhuring zal komen en dit risico durft te nemen (of juist als kans ziet op huurgroei).

Ofwel, ik blijf positief NSI, ondanks dat niet alles in schot in de roos is (dit staat nu nog steeds leeg na ingrijpende verbouwing ruim een jaar geleden):
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Hopelijk leert NSI hiervan en wordt voorverhuring slimmer aangepakt bij de grote projecten die nu zouden moeten starten. Ik ben wat huiverig voor de risico's (uitloop kosten / doorlooptijd, lagere of geen opbrengst na oplevering) die NSI als relatief onervaren projectontwikkelaar in huis trekt op moment dat de inflatie (stijgende bouwkosten) goed zichtbaar zijn.

rationeel 6 december 2021 15:52

0

Meer belangstelling, hier.
Goed teken:)

Vertraagd	26 apr 2024 17:35
Koers	17,580
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	17,600
Laag	17,160
Volume	63.369
Volume gemiddeld	35.243
Volume gisteren	63.369

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2021

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer