Beursonline.nl

[verwijderd] 6 juni 2012 10:36

0

& Jaan,
Grappig dat je dat zegt.
Ik ben inderdaad Henk.
( na een nieuwe p.c. Kon ik niet meer inloggen en heb er maar Jan van gemaakt)

Ik ben inderdaad minder positief geworden.
Maar ja wat wil je met amper een zielige 8 cent op de borden......
Inmiddels heb ik ze meer dan 2 jaar in porto .
En wie weet zit ik er nog jaaaaren mee.
Een paar jaar geleden had ik bijna een feestje georganiseerd in Antwerpen. Maar helaas liep het anders..

[verwijderd] 6 juni 2012 11:55

0

[quote alias=Jan Pal id=6311202 date=201206061036]
& Jaan,
Grappig dat je dat zegt.
Ik ben inderdaad Henk.
( na een nieuwe p.c. Kon ik niet meer inloggen en heb er maar Jan van gemaakt)

Ik ben inderdaad minder positief geworden.
Maar ja wat wil je met amper een zielige 8 cent op de borden......
Inmiddels heb ik ze meer dan 2 jaar in porto .
En wie weet zit ik er nog jaaaaren mee.
Een paar jaar geleden had ik bijna een feestje georganiseerd in Antwerpen. Maar helaas liep het anders..

Uitstel is daarom nog geen afstel.
Als het hier goed uitdraaid,maken we er met zen allen een megafeest van.

[verwijderd] 6 juni 2012 12:13

3

Ik zag toevallig dat iemand mijn opinie vroeg over de laatste kwartaalresultaten. Ik zal mijn best doen om die zo kort mogelijk mee te geven.

Omdat mijn vorige analyses van lang geleden zijn geef ik alvast wat achtergrond over mezelf en over wat voor soort 'bedrijf' Eurocastle is (volgens mij).

Over mezelf: Ik ben een belegger met relatief weinig beleggingservaring (ca 10 jaar). Mijn beleggingsbeslissingen zijn dikwijls gebaseerd op de principes van Benjamin Graham (value investing, maar dikwijls ook niet meer dan gezond verstand gebruiken). Van nature ben ik een numbercruncher, al is zin geven aan cijfers ook voor mij soms een uitdaging. Enkele andere van mijn helden zijn Kahnemann & Tversky voor psychologie en Taleb voor een moderne benadering van risico. Ik ben geen beleggingsadviseur en geef dan ook geen tips, koop- of verkoopsadviezen. Ik bezit geen ECT aandelen, heb er nooit bezeten en zal er waarschijnlijk ook nooit kopen. Bij het uitbreken van de financiële crisis in 2007 had ik het gevoel dat ik geen voeling had met het effect van schuld op de prestaties van een bedrijf. ECT was een typisch voorbeeld van een bedrijf met veel schulden, dus heb ik toen besloten de prestaties van ECT van nabij te gaan opvolgen.

Eurocastle is gecreëerd als een nevenbedrijf van Fortress, één van de grootste hedge funds in de wereld. Typisch richten Hedge funds zich op kapitaalkrachtige individuen en instellingen als bron van kapitaal. Daar zit een cruciaal verschil bij Eurocastle, waar het kapitaal grotendeels van kleine investeerders komt. De theorie van hoe een hedge fund werkt gaat ongeveer als volgt:
Een hedge fund bezit kennis over een beleggingsstrategie die betere returns geeft dan wanneer je zomaar zou investeren. Daarmee trekken ze kapitaal aan. Op basis van het geleende kapitaal, de geplande investering en de veronderstelde superieure strategie wordt een veelvoud van het startkapitaal geleend bij de financiële instellingen. Zolang de investering meer opbrengt dan de intrest van de lening kost wordt er een rijkelijke return verdient op het initiële kapitaal. Daarbij moet aangestipt worden dat toegang hiertoe niet gratis is: standaard wordt een kostprijs van '2 and 20' gehanteerd. 2% op het beheerd vermogen en 20% van de totale returns zijn voor het hedge fund. Een bijkomend voordeel van een hedge fund is dat zij door hun gemakkelijke toegang tot financiële middelen grote illiquide investeringen kunnen doen, zoals in het geval van ECT vastgoedportefeuilles. Typisch aan illiquide investeringen is dat die met korting kunnen gekocht worden (er zijn immers minder potentiële kopers).

Eurocastle is gecreëerd op het ogenblik dat grote Duitse financiële instellingen besloten hebben om zich te ontdoen van de vastgoedportefeuilles die ze opgebouwd hadden. Die waren in de jaren 90 bijzonder winstgevend gebleken, maar naar het einde toe waren er onzekerheden die de banken niet langer bereid waren te nemen. Onder andere wijzigingen in de belastingwetgeving mbt vastgoedportefeuilles. De troeven van ECT waren:
- ervaring met het beheer van vastgoedportefeuilles
- gemakkelijke toegang tot kapitaal
- gespecialiseerde kennis van belastingwetgeving om een optimale constructie op te zetten

Aan die troeven hebben ze voor ECT ook nog een component toegevoegd van het verhandelen van schuldpapier. De achtergrond van Fortress ligt in de bond markt. Ik neem aan dat dat de reden is waarom die component toegevoegd is aan Eurocastle.

Daarbij is het ook belangrijk aan te stippen dat Eurocastle eigenlijk een papieren bedrijf is. De cijfers zijn echt, maar het operationele beheer is geoutsourced aan Fortress, min of meer volgens het principe 2 and 20.

Meer info vanavond.

[verwijderd] 6 juni 2012 12:39

0

@ PAS320,
Ja natuurlijk, als we hier toch nog goed uitdraaien wordt het feest.

@MARC,
je voert de spanning wel mooi op........

[verwijderd] 6 juni 2012 13:43

0

Weer korte tijd handel en daarna gesloten. Wat is er aan de hand?

[verwijderd] 6 juni 2012 14:16

0

@marc, bedankt voor je kennis. jouw uitleg is erg duidelijk en begrijplijk voor een leek zoals mij.

waaruit blijkt eigenlijk dat de handel gesloten is dan vandaag en waar vind ik waarom dat is?

[verwijderd] 6 juni 2012 14:39

0

is gewoon niks gekocht of verkocht

[verwijderd] 6 juni 2012 14:46

0

ik zag op marketvieuwer dat de laat wel enorm volgegooid word. ik was al bang dat ik slecht nieuws gemist had.

[verwijderd] 6 juni 2012 15:27

0

Er is niets aan de hand : bied 35k op 0.07 en laat 319k op 0.08

Er is gewoon geen interesse vandaag..op naar morgen !

Jaantje2 6 juni 2012 20:15

0

quote:
Jan Pal schreef op 6 juni 2012 10:36:
& Jaan,
Grappig dat je dat zegt.
Ik ben inderdaad Henk.
( na een nieuwe p.c. Kon ik niet meer inloggen en heb er maar Jan van gemaakt)

Ik ben inderdaad minder positief geworden.
Maar ja wat wil je met amper een zielige 8 cent op de borden......
Inmiddels heb ik ze meer dan 2 jaar in porto .
En wie weet zit ik er nog jaaaaren mee.
Een paar jaar geleden had ik bijna een feestje georganiseerd in Antwerpen. Maar helaas liep het anders..

Ik weet het nog Henk/Jan , nieuwjaar zouden we de mega stijging van Euro vieren
Stonden toen nog op 0.28 , zag er beter uit dan nu
Maar ik geloof er nog in en wie weet komt het feest er nog (of feestje)
Wachten eerst maar eens augustus af
Er is misschien een voordeel en dat is dat ik er nu 2X zoveel in mijn bezit hebt
We gaan het zien SUC6

[verwijderd] 6 juni 2012 20:52

2

Eurocastle - De gloriejaren

In het begin is Eurocastle opgezet als een bond-handelaar. Pas na de IPO in 2004 hebben ze zich op de vastgoedmarkt gewaagd.
De eerste vastgoedportefeuille (Wave, 96 gebouwen) die ze verworven kwam van Deutsche Bank. Gedurende 2005 kwamen daar de kleinere portefeuilles bij (Belfry, Truss, Bastion). De eerste klapper maakte Eurocastle met het verwerven (na een intense biedingsstrijd)
van een vastgoedportefeuille van Dresdner Bank begin 2006 (Drive). De betaalde prijs was 2 miljard euro. Daarnaast werd in 2006 ook geïnvesteerd in 6 prestigieuze kantoorgebouwen (Bridge, 502 miljoen). De laatste klapper kwam in 2007 met de aankoop van Deutsche bank van de Mars portefeuille (56 gebouwen, 2,2 miljard), naast nog enkele kleinere entiteiten (Tannenberg, Zama, Rapid). De financiering wordt typisch geregeld voor 7 jaar, waarbij ECT intrest (maar geen kapitaal) afbetaalt op de leningen.

2006/7 is zowat het hoogtepunt van Eurocastle. Er wordt winst gemaakt (3,20 / 2,12 € pa) en uitgekeerd (1,56 / 1,95 € pa). De verhouding tussen de schulden en de waarde van het vastgoed ligt onder 75%. Occupancy is 88,4%. Indien het vastgoed verder evolueert zoals het decennium daarvoor staan er voor de aandeelhouders mooie tijden aan te breken.

(kleine spoiler: kan iemand 2006 + 7 uitrekenen?)

[verwijderd] 6 juni 2012 21:35

2

Eurocastle - Barsten in het verhaal

In de media wordt 2008 vaak vernoemd als het jaar waarin de financiële crisis begon, maar de financiële markten stonden in de zomer van 2007 al in brand. (Ja, lees dat maar eens opnieuw, 2007 - da's 5 jaar geleden). Die volatiliteit (want de crash kwam pas in 2008) speelde niet in de kaart van eurocastle. Zekerheden vervielen één na één op de financiële markten. Dit had een impact op de waardering van het schuldpapier dat ECT verhandelt. Waar upgrades en downgrades van schuldpapier elkaar normaal gezien in evenwicht houden werd ECT nu plots verplicht massa's downgrades in de boeken te schrijven. Hoewel die downgrades enkel 'op papier' verschil uitmaken hadden ze ook een tastbaar gevolg:
Aangezien het schuldpapier ondergebracht was in aparte bedrijven die voor die aankoop geleend hadden kwamen de crediteuren over de schouder meekijken. Ze stelden vast dat het niet langer in hun belang was dat de debt business een deel van de inkomsten naar de holding zou laten vloeien. Wat ook meespeelt is dat de aankoop van de MARS portefeuille nog niet volledig verteerd was. De bedoeling van ECT was om een deel van die portefeuille op te kuisen en door te verkopen. Daarom hadden ze zich voor dat deel maar op korte termijn gefinancierd. Dat bleek een pijnlijke vergissing toen ze geconfronteerd werden met een kredietmarkt die bevroren was en een daling in de vastgoedprijzen. (De gelijkenis met Fortis is niet vergezocht). En omdat een ongeluk nooit alleen komt werd Eurocastle tegelijkertijd geconfronteerd met
het intrekken van de kredietlijn van 300 miljoen € waartoe ze tot dan beschikking had. Na pijnlijke onderhandelingen werd deze kredietlijn omgezet in een
corporate loan van 175 miljoen met pittige terugbetaaltermijnen. Als je een idee wilt krijgen van hoezeer het water plots aan de lippen van ECT stond:
Fortress stond toe dat ECT de managementvergoeding verpandde bij de banken om de boel niet te laten ontploffen. Let wel: op dat ogenblik gaat het om toegang
tot cash, eurocastle heeft hetzelfde probleem als ieder ander.

[verwijderd] 6 juni 2012 23:02

0

Ze hebben het heel zwaar gehad en hebben het nog steeds zwaar.Als ik de cijfers bekijk dan ziet het er terug jaar op jaar beter uit wat niet wil zeggen dat ze er helemaal door zijn.Hoe minder schulden,hoe minder intresten dat ze moeten ophoesten.Als ze op de fles zouden gaan zou dat al lang gebeurd zijn.(denk ik dan toch)

[verwijderd] 7 juni 2012 09:37

0

@ Marc,

Dank voor je verhaal!

Ik neem aan dat er nog hoofdstuk( ken) bijkom(t) en.
Met name mbt de periode 2011/2012. Daar ben ik erg benieuwd naar.

De uitzichtloze situatie lijkt nu verbetert in vrij hopeloos.
Men is op dit forum over het algemeen wishful thinking positief ( met de kop in het zand. Het woord 'schuld', kent men niet)

[verwijderd] 7 juni 2012 09:39

0

@ Marc : fijn dat je de tijd neemt voor deze persoonlijke uiteenzetting,bedankt hiervoor.Zelfs al heeft iemand bedenkingen,het leest heel gemakkelijk.

[verwijderd] 7 juni 2012 10:33

0

Mooi aandeel voor de lange termijn, nu kopen en bovenop de plank leggen. Nu een kleine investering en in de toekomst de samba??

[verwijderd] 7 juni 2012 11:30

0

quote:
paco schreef:
Mooi aandeel voor de lange termijn, nu kopen en bovenop de plank leggen. Nu een kleine investering en in de toekomst de samba??

kan samba worden, maar de vooruitzichten zijn nou niet om te zeggen positief, hoewel Duitsland tot nog toe de negatieve dans lijkt te ontspringen.
Bij sterke verbetering van de economie kan het knallen, al moet het niet te lang gaan duren.

We zullen zien, en Marc bedankt voor je bijdrage tot nog toe.
Hoop zelf ook, dat je hier wilt weergeven, hoe het momenteel met de cijfers van Ect gaat.

[verwijderd] 7 juni 2012 13:49

0

@ marc, je uitleg is vrij helder inderdaad maar je begint te vermelden dat iemand je vroeg naar je opinie over de laatste kwartaaluitslagen. wat zijn je bevindingen over de laatste resultaten van eurocastle? en wat bedoel je precies met"een kleine spoiler, kan iemand 2006 + 7 uitrekenen'.
ik snap wel dat 2006+ 7 jaar 2013 word maar wat mag dat kunnen betekenen?

[verwijderd] 7 juni 2012 14:47

0

quote:
Neurocastle schreef op 7 juni 2012 11:30:
[...]

kan samba worden, maar de vooruitzichten zijn nou niet om te zeggen positief, hoewel Duitsland tot nog toe de negatieve dans lijkt te ontspringen.
Bij sterke verbetering van de economie kan het knallen, al moet het niet te lang gaan duren.

We zullen zien, en Marc bedankt voor je bijdrage tot nog toe.
Hoop zelf ook, dat je hier wilt weergeven, hoe het momenteel met de cijfers van Ect gaat.

Uiteraard is het nu niet positief, dat verklaard deze koers ook. Maar het is een mooi gokaandeeltje, voor €80 heb je er al 1000 dus wat kan je gebeuren?? Ik heb er 8000 ver bovenop de plank gelegd en zie het allemaal wel.

[verwijderd] 7 juni 2012 21:50

1

Eurocastle - Door het oog van de naald

Tot aan de val van Lehman was de gangbare redenering dat de crisis tijdelijk was en er eigenlijk niets verkeerd was aan het model waar Eurocastle mee werkte.
Er waren problemen en de aandelenprijs was gekelderd, maar dat kon net gezien worden als een opportuniteit om goedkoop eigen aandelen in te slaan. Er werd een
aandeleninkoopprogramma aangekondigd. Eurocastle kocht voor 19 miljoen € aan eigen aandelen tegen 6 € het stuk. Achteraf bekeken was dat geen slimme zet.

Gedurende 2008 begon duidelijk te worden dat de MARS portefeuille een probleemkindje was. De gebouwen kostten veel om te runnen, er was veel leegstand en het bleek moeilijk om de gebouwen die 'op overschot' waren verkocht te krijgen. Dit leidde er al snel toe dat Eurocastle opnieuw aan tafel moest gaan zitten met de crediteuren die deze aankoop gefinancierd hadden. Initieel kwam daar een constructie uit van gedeeld eigenaarschap voor delen van die portefeuille maar intussen zijn die delen volledig overgemaakt aan de crediteuren.

Een tweede belangrijke stap was de heronderhandeling van de corporate loan. Dit was noodzakelijk omdat ECT zich onmogelijk kon houden aan de strikte
terugbetalingstermijnen in het post-lehman tijdperk. De nieuwe lening reflecteerde hoe moeilijk het was om geld te lenen na het omvallen van Lehman: de rente steeg van 2% naar 8%.

Omdat de debt business nog altijd ondergesneeuwd werd door downgrades kon ECT via die weg geen cash vrijmaken om de bank terug te betalen. De grootste inkomsten
kwamen uit huurgelden van de grote portefeuilles (Mars, Drive, Bridge, Wave), maar aan de huurgelden van Mars konden ze niet aan en de andere konden onmogelijk zoveel
miljoenen cash genereren op zo'n korte termijn. Er werd gekozen voor een dubbele aanpak:

- Verkoop van gebouwen (maar alleen als ze niet aan braderijprijzen verkocht moesten worden)
- Ophalen van kapitaal bij investeerders via subordinated perpetual bonds

De verkoop van gebouwen leverde netto minder cash op dan verhoopt en voor het grootste gedeelte ziet Eurocastle zich verplicht om aan te kloppen bij investeerders. Onder meer moedermaatschappij Fortress steunt haar dochter door mee in te stappen in de perpetual bonds, die een rendement van 20% per jaar opleveren. Er wordt voor 100 miljoen € opgehaald.

Vertraagd	24 mei 2024 14:54
Koers	7,550
Verschil	-0,050 (-0,66%)
Hoog	7,600
Laag	7,550
Volume	248
Volume gemiddeld	111
Volume gisteren	200

jul '22	Eurocastle ziet nettovermogenswaarde ...
apr '22	Eurocastle ziet nettovermogenswaarde ...

Eurocastle « Terug naar discussie overzicht

koersdoelen?

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocastle nieuws meer