Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

4.276 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 ... 210 211 212 213 214 » | Laatste
Branco P
0
quote:

Up&Down schreef op 7 mei 2021 12:31:

Wat is het FD overigens toch weer een zure krant. Blijf me erover verbazen (en opwinden)
Ook nu de kop weer: ‘coronacrisis blijft ECP parten spelen’
Je kan 101 kopjes bedenken maar we kiezen weer een hele negatieve.. bah.. maar goed dit terzijde. Nu weer naar de koers kijken :)

FD is van HAL, net als BNR, dat is ook van HAL

en HAL wil de komende jaren goedkoop winkelcentra kopen

Zie je daar een mogelijk verband? Ik wel ;-) Vrij sluw als je het mij vraagt

Ik zit dus overigens ook in HAL. Mooi bedrijf. Hebben in de marge ook al 3 winkelcentra ultra goedkoop op de kop getikt, waarvan 1 van Wereldhave
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 7 mei 2021 12:47:

Toch blijf ik het raar vinden dat ECP een gemiddelde rente heeft van 1,9%. Klep heeft namelijk 1.2% Net als URW.
Hier doet ECP toch duidelijk iets niet goed.
Hebben we al in detail besproken. Dit heeft met de financieringsvorm te maken. De obligatiefinancieringen waarmee URW, KLEP en WHA werken hebben 2 van deze 3 bedrijven zwaar in de problemen gebracht. Bij dat type financiering zijn niet de (LTV) convenanten maatgevend maar een slechte credit-rating en/of een LTV die al boven 45% komt zorgen meteen voor veel ongunstigere voorwaarden. De partijen die grote posities hebben in deze obligaties zijn opportunistischer en meedogenlozer dan de vaste bankpartners van ECP. Er is echt heel veel over geschreven en gediscussieerd op de diverse vastgoedforums hier op IEX. Die 1,2% bij KLEP was overigens wel 1 van de redenen voor mij om ook een KLEP positie in te nemen. Belangrijkste reden was dat zij toch ook aanzienlijk deel van hun investeringen in het ECP-type winkelcentra gedaan heeft. Dus niet van die URW-Mastodonten
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 7 mei 2021 12:36:

Gelukkig 1 of 2 heel enthousiaste mensen op dit forum :-) Maar ik geloof niet dat mensen en/of "de markt" appreciëren hoe verdomd goed deze cijfers zijn. de huurstijgingen zijn echt ongelofelijk. Vooral die in Frankrijk. We hadden vorig jaar nml al geconstateerd dat huurverhogingen in Frankrijk moeilijk gingen worden (zie "inhoudelijke draad om makkelijk terug te lezen") doordat de huren daar al jaren harder stijgen dan de omzetten. Maar toch blijft men daar weer stijgen met 5% en dat in deze tijd. Bizar. In Zweden 22% vernieuwd met ruim 3% , ruim boven de inflatie , ook in moeilijke tijden.
In Zweden werden grote units voor H&M gecreeerd in meerdere winkelcentra en werden in ieder geval 1 of meerdere contracten met de grote Hypermarkten verlengd. Bij die jongens ga je natuurlijk niet echt plussen bij een onderhandeling. Maar omdat je ze voor langere tijd weer vastgelegd hebt, kun je wel de kleine huurders mooie huurverhogingen laten betalen.

Let wel op, men heeft niet per land de resultaten qua reletting en renewals gegeven voor Q1 2021

Men heeft alleen de overall 5,6% uplift gegeven voor Q1 2021 voor de hele portefeuille en dat percentage komt grotendeels op het conto van Italië vermoed ik (I Gigli, Fiordaliso). Dus mijn conclusie is dat Q1 2021 voor de overige landen niet echt plusjes heeft opgeleverd, maar waarschijnlijk ook geen noemenswaardige minnetjes (paar procent max.).
!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 7 mei 2021 15:01:

[...]
Let wel op, men heeft niet per land de resultaten qua reletting en renewals gegeven voor Q1 2021

Men heeft alleen de overall 5,6% uplift gegeven voor Q1 2021 voor de hele portefeuille en dat percentage komt grotendeels op het conto van Italië vermoed ik (I Gigli, Fiordaliso).
Ik begrijp je niet.
ml-eu.globenewswire.com/Resource/Down...

Renewals and relettings, 12 months to 31 March 2021

Number of relettings
and renewals
Average rental uplift on
relettings and renewals
% of leases relet and
renewed (MGR)
Overall* 287 9.4% 12.9%
Belgium 21 -0.1% 13.0%
France 33 5.1% 4.5%
Italy 123 17.4% 13.8%
Sweden 110 3.7% 22.1%
* Leasing statistics will be incorporated in this table after 12 months of ownership.

In Woluwe Shopping, Belgium, 21 leases were renewed or relet over the past 12 months in-line with previous
rental levels. Eleven new brands opened in Woluwe Shopping including Maje, K-way, Jott, Bexley, Xandres
and Histoire d’Or. Rituals recently relocated to a larger unit, opening their first premium concept store in
Brussels.

In France, we completed 33 lease renewals and re-lettings over the last 12 months with an average uplift of
5.1%, including Blackstore, the latest Intersport group brand. We have also opened two new shops and
renewed eight leases with Thom Europe (Histoire d’Or, Marc Orian).

In Italy, 123 leases were renewed or re-let at an average increase in rent of 17.4%. 39 of these lease
transactions were new lettings including Nike, Adidas, Napapijri and JD Sports.

In Sweden, we completed 110 lease renewals and re-lettings producing an overall average uplift in rent of
3.7%. Gina Tricot, Rituals, Hemtex, Clas Ohlson and New Yorker have all taken new units during the period.

- Italië is idd de hoofdverantwoordelijk. Vanuit België hoeven we niks te verwachten totdat de uitbreiding is verwezenlijkt.
Maar resultaat is resultaat.
!@#$!@!
0
quote:

Erwin S schreef op 7 mei 2021 13:22:

[...]

Kan misschien zijn dat huurcontracten (voor 10-15 jaar gesloten) verlengd zijn. Dan 'schiet' het natuurlijk wel omhoog. Ik heb geen idee hoe men dat berekend. Ik zou zelf het op jaarbasis berekenen.
Stel oude huurovk was € 150 m2 (van 2011 t/m 2021) Na 10 jaar bij 2% indexering is het ruim € 180,00 na 10 jaar doch zit de nieuwe verhuur op bijv 225,00 p/m2. Als je een paar partijen in de wachtkamer hebt is dat makkelijk onderhandelen
Geen idee hoe dat werkt. Zitten er geen jaarlijkse inflatie-aanpassingen in de huren normaal gesproken ?

Ik zie iig dat de resultaten gewoon blijven stijgen in lijn met het verleden. Op zich niks bijzonders, ware het echter niet dat de markt duidelijk krimp en lagere huren verwacht. Dan is het opeens heel bijzonder.
!@#$!@!
3
quote:

Erwin S schreef op 6 mei 2021 21:52:

!@#$!@
aan de linkerkant van de krant staat een groot negatief stuk over een aandeel wat je bezit. op de rechterkant van de krant staat een positief stuk over een aandeel wat je bezit. Wat lees je het eerst? Lees je alles? De psychologie...

Als ik voor een eerste keer een business case onderzoek/analyseer en in een MT overleg inbreng dan adviseer ik om het 'niet te doen'. (soms gevolgd door een tenzij....) probeer maar eens....
Ik lees juist het negatieve stuk eerst. (waar ik observeer dat de meeste mensen het positieve lezen in hun zoektocht op hun eigen positieve mening te bevestigen. Met andere woorden ik observeer dat de mensen mensen zoeken naar bevestiging dat hun koop een goede was. Algemeen bekend verschijnsel, ook bij normale consumptie van goederen. )

een quote:
"Kopers willen na een dure aankoop graag bevestiging van dat ze het juiste hebben gedaan. Goede reviews lezen, hogere prijzen van hetzelfde product op concurrerende websites zien staan en de omgeving vragen wat zij van het product vinden. Dat is het goedpraten van cognitieve dissonantie (de mismatch tussen overtuiging en realiteit). Andersom kan het ook: bevestiging zoeken voor het niet kopen van een product. Omdat het te duur is, niet in de smaak valt of nu niet handig uitkomt. In de online marketing speelt deze vorm van psychologie een enorme rol. Speel hierop in door de bezoekers van jouw website de bevestiging te geven die ze zoeken.

Psychologie en online marketing: een gouden combinatie"


Je ziet het omgekeerde ook vaak. Men dekt zich in door uit te gaan van het "meest negatieve scenario" zodat het alleen maar mee kan vallen. Zo conservatief mogelijk zijn zodat je geen angst hoeft te hebben op tegenvallers.

Beide strategieën zijn natuurlijk niet goed voor je rendement. Bij de een verkoop je te laat , bij de ander te snel. Mensen handelen vanuit hun emotie, vanuit hun gevoel. Door op een bepaalde manier te denken geeft of bevestiging, of pessimistisch denken, een veilig gevoel van waaruit dan beslissingen worden genomen.

Voor een belegger is natuurlijk het beste om te handelen vanuit de ratio. Dit is moeilijk omdat onze hersenen niet gemaakt zijn om statistisch te denken. We denken dat op de bodem de risico's het grootst zijn en op de top het laagst. Terwijl dat meestal juist andersom is.

Ik lees het negatieve dus het eerst om te zoeken of ik bepaalde risico's over het hoofd heb gezien. Vorig jaar kocht ik FLOW (ruim voor Covid) en ging ik voor het eerst echt fundamenteel in een aandeel spitten. Maar ik zoek graag de realiteit, op basis daarvan schat je verschillende scenario's in die je bepaalde kansen geeft. Dit doet ons natuurlijke zwart/wit denken teniet.
Het gaat erom in kans-percentages te denken. (Dit is goed te leren vanuit onlinepoker en/of vanuit de "speltheorie", wat ook gegeven wordt in economische studies en steeds belangrijker wordt)

Normaal wordt dit ook weer gegeven in het verdisconteringspercentage in de DCF-model.

Voor FLOW was mijn eerste conclusie dat FLOW een probleem had en zat te denken dat het een miskoop zou kunnen worden. De koers hield hier gelukkig al rekening mee.
www.iex.nl/Forum/Topic/1368917/Flow-T...

Echter toen Covid kwam en de markt ineen stortte heb ik alsnog al mijn geld erin gestoken. Immers het was goed voorspelbaar dat ze een uitzonderlijke winst gingen maken in die markt. Hoe hoog was echter moeilijker te voorspellen. Alhoewel ik elke keer informatie postte over de uitzonderlijke omstandigheden paste niemand op het forum echt zijn verwachtingen aan. Men bleef gewoon naar het verleden kijken en hoopte op €2 zoals FLOW eerder een keer had gedaan in bijzondere omstandigheden. Ik durfde als eerste te hopen op boven de €3 (post 20 maart ) Het werd €5.71

Punt is dus dat de gemiddelde mens denkt in of positief of negatief en vooral bevestiging zoekt en verdomd weinig flexibel is in het aanpassen van hun overtuigingen op basis van nieuwe informatie. Je ziet dat op dit forum ook. Men verkoopt op basis van gerealiseerde winst en koersdoelen die men maakte op de bodem. Men past de informatie nauwelijks aan op nieuwe ontwikkelingen lijkt het.
Beter is te denken welke scenario's zijn mogelijk. Hoe groot is de kans op elk scenario en hoe groot is de beloning voor dit risico.

De belangrijkste reden dat ik zo groot hebt ingezet op ECP is niet alleen omdat ik overtuigd was op de mogelijke winsten, maar vooral omdat ik de kans op een negatief scenario vanuit de koers vrijwel 0 inschatte. Dat maakt het voor mij veel aantrekkelijker dan chinese groeiaandelen waar de kans op winst misschien meer dan 100% zal zijn op de lange termijn en dus meer potentie dan ECP ooit zal hebben, maar je moet rekening houden met een redelijke kans op 50-80% verlies. Iets wat ik bij ECP niet zie gebeuren.
Per saldo komt ECP dan beter uit de bus. Juist vanwege de voorspelbaarheid.
FOMO moet je gewoon uitschakelen :-)
Branco P
1
quote:

!@#$!@! schreef op 7 mei 2021 15:09:

[...]

Ik begrijp je niet.
ml-eu.globenewswire.com/Resource/Down...

Renewals and relettings, 12 months to 31 March 2021

Number of relettings
and renewals
Average rental uplift on
relettings and renewals
% of leases relet and
renewed (MGR)
Overall* 287 9.4% 12.9%
Belgium 21 -0.1% 13.0%
France 33 5.1% 4.5%
Italy 123 17.4% 13.8%
Sweden 110 3.7% 22.1%
* Leasing statistics will be incorporated in this table after 12 months of ownership.

In Woluwe Shopping, Belgium, 21 leases were renewed or relet over the past 12 months in-line with previous
rental levels. Eleven new brands opened in Woluwe Shopping including Maje, K-way, Jott, Bexley, Xandres
and Histoire d’Or. Rituals recently relocated to a larger unit, opening their first premium concept store in
Brussels.

In France, we completed 33 lease renewals and re-lettings over the last 12 months with an average uplift of
5.1%, including Blackstore, the latest Intersport group brand. We have also opened two new shops and
renewed eight leases with Thom Europe (Histoire d’Or, Marc Orian).

In Italy, 123 leases were renewed or re-let at an average increase in rent of 17.4%. 39 of these lease
transactions were new lettings including Nike, Adidas, Napapijri and JD Sports.

In Sweden, we completed 110 lease renewals and re-lettings producing an overall average uplift in rent of
3.7%. Gina Tricot, Rituals, Hemtex, Clas Ohlson and New Yorker have all taken new units during the period.

- Italië is idd de hoofdverantwoordelijk. Vanuit België hoeven we niks te verwachten totdat de uitbreiding is verwezenlijkt.
Maar resultaat is resultaat.
Het gaat toch overal over de afgelopen 12 maanden? Dat zegt dus niet meteen iets over de afgelopen 3 maanden.

We weten alleen dat er de afgelopen 3 maanden een uplift van 5,6% was over de hele portefeuille. Ik denk dat Italië in Q1 ook weer 10%+ gedaan heeft en zeker goed was voor de helft van de relettings/renewals dus in de overige landen was het dan niet zo heel wild in Q1. Als je voor Zweden uitgaat van een klein plusje dan zouden er in Frankrijk en België hele kleine minnetjes geweest zijn. Uplift van -1% a -2% zoiets in Q1 2021 in België/Frankrijk. Dat bedoelde ik te zeggen.

Branco P
1
ik begrijp overigens die keuze om per land slechts over de afgelopen 12 maanden te rapporteren wel. Als huurders in Frankrijk zo'n kwartaalupdate lezen en ze zien dat ECP in Frankrijk in Q1 2021 een uplift van -2% deed, dan willen ze ook die -2% bij hun aankomende onderhandeling. En het ziet er naar de aandeelhouders ook niet mooi uit terwijl Q1 2021 maar een momentopname is die nog Corona-geïnfecteerd is. Ga je de komende kwartalen weer in de plus in alle landen, dan hoef je nooit een min te laten zien in je kwartaalupdates.
Branco P
3
rondje plattegronden! :) Ten opzichte van 16.04 zijn op de plattegronden de volgende wijzigingen te zien:

* Les Atlantes: een mini unit (linksboven bij de toiletten) is ingevuld door een kapper

* Grand A: een onlangs leeg gekomen unit is alweer ingevuld door Mathilda

* Etrembierres: een unit ingevuld door Histoire d'Or maar tegelijkertijd ook een kleine unit leeg gekomen. Per saldo nog geen blijdschap hier.

Carosello: opeens 3 kleine winkelunits leeg: nummer 53, 55 en 64. 53 en 55 liggen naast elkaar wat erg toevallig is dus hier verwacht ik binnenkort een nieuwe huurder die beide units invult. Maar was wel even balen

Fiodaliso: is wederom de goed nieuws brenger: de drie kleine units die nog geen invulling hadden zijn alledrie ingevuld. Nu staat daar alleen unit 48 nog leeg en De Hypermarktunit plus unit 53, maar die twee worden op dit moment herontwikkeld. Da Fiodaliso gaat binnenkort terug naar het rijtje positief en dat is belangrijk want de Joint Venture partner heeft hier ook een put-optie (ik meen in 2024)

Cremona Po: Bix Box unit buiten ingevuld door Pepco

Grand Samarkand: hier was steeds sprake van 2 units leeg waarvan 1 wat grotere. Nu zijn die twee units ineens ingevuld (waarvan 1 door Rituals) en zijn er nu wel 3 andere, kleinere, units leeg. Bij dit winkelcentrum wordt de plattegrond niet zo vaak geactualiseerd dus.

Onderaan de streep per saldo 1 unit minder leegstand dan drie weken geleden. Er gebeurt wel redelijk wat in een paar weken tijd.

Diverse in het kwartaalbericht aangekondigde nieuwe huurders zijn nog niet te zien op de plattegronden. Daarentegen worden de units waarvan men weet dat die leeg gaan komen natuurlijk ook nooit vernoemd in een kwartaalbericht.
!@#$!@!
1
quote:

Branco P schreef op 7 mei 2021 15:56:

[...]

Het gaat toch overal over de afgelopen 12 maanden? Dat zegt dus niet meteen iets over de afgelopen 3 maanden.

We weten alleen dat er de afgelopen 3 maanden een uplift van 5,6% was over de hele portefeuille.
ah, op zo'n manier. Begreep je al niet :-)
Ja, ik rekende al niet op huurverhogingen in Frankrijk.
Ik was al heel blij geweest als de huren gewoon niet zouden dalen. Dit overtreft al mijn verwachtingen.

PS bedankt voor de plattegrond rondjes, lees ze met veel plezier !
RJ 80
2
quote:

Stephanus1987 schreef op 7 mei 2021 11:40:

[...]

hahah, exact dezelfde move hier, Baidu, Ali en nog Tencent music. Had daarnaast al een positie in Prosus. Nu wel beetje licht overwogen in China maar het is meer voor een ritje en dan kijk ik wel welke posities ik sluit. Dat hele Sell in May verhaal is mijn inziens vooral een self fulfilling prophecy. Heb wel een aantal posities gesloten waarin ik een mooie rit had gemaakt, OCI, Sligro, Solvay. Nu beetje aan het afbouwen, ik neig er naar 20 tot 30% richting jul cash te maken. Daarna ga ik even kijken hoe ik mijn porto opnieuw wil indelen, vastgoed zoals ECP heeft daar zeker een plek in. Heb nu iets teveel exposure richting olie , met Shell, SBM, Philips 66 en Euronav. Wil eigenlijk terug naar 2 aandelen per sector.
Prosus had ik maar even van de hand gedaan een tijdje terug, de onderwaardering daaro lijkt er maar niet uit te komen. Ook maar eens even afwachten wat Tencent aan boetes en beperkingen opgelegd gaat krijgen van de hoogste secretaris daaro....

Heb Shell recent positie uitgebreid + een langlopende calloptie (dec25, strike 8, premie 8) opgepikt. Geef die wel transformatiekansen ala DSM en Philips van oude economie naar nieuwe(re). Euronav heb ik ook een redelijke allocatie in en denk over Vopak er nog aan toe te voegen.

OCI heb ik ook een voor mij behoorlijke positie in en wel met gedachte gespeeld nu wat af te romen maar heb besloten daarmee te wachten zodra er meer duidelijk is over dat Fertiglobe verhaal + de verwachting dat de marktomstandigheden voorlopig gunstig blijven voor dat segment. Er is nogal wat fantasie daar.

Zit verder ook voor 40% ongeveer in US, pharma (AbbVie, Pfizer), Reits (O, IRM) en AT&T zijn naast Eurocommercial, Flow Traders, Shell en Boskalis o.a. voor de (toekomstige) inkomsten via dividenden. Dit zijn allen (dus incl. ECP) posities die ik echt geheel of op zijn minst deels lange termijn aan wil houden als aanvulling op pensioen over 25 jaar.

20% van mn porto alloceer ik risicovoller, op groei georienteerd. Facebook, Palantir, corsair gaming, planet13, dropbox, tattooed chef en upwork zijn daar voorbeelden van.

Beetje uitvoerig excuses voor wat offtopic, maar blijkbaar moest ik t ff van me afschrijven om me te toetsen op evt. herallocatie. Mss toch iets meer nog naar Eirocommercial? ;-).

Fijn weekend allen
!@#$!@!
0
quote:

Erwin S schreef op 7 mei 2021 13:22:

[...]

Kan misschien zijn dat huurcontracten (voor 10-15 jaar gesloten) verlengd zijn. Dan 'schiet' het natuurlijk wel omhoog. Ik heb geen idee hoe men dat berekend. Ik zou zelf het op jaarbasis berekenen.
Stel oude huurovk was € 150 m2 (van 2011 t/m 2021) Na 10 jaar bij 2% indexering is het ruim € 180,00 na 10 jaar doch zit de nieuwe verhuur op bijv 225,00 p/m2. Als je een paar partijen in de wachtkamer hebt is dat makkelijk onderhandelen
Lijkt erop dat je gelijk hebt. Heb even de oude jaarverslagen van de laatste 8 jaar bekeken en elk jaar zijn de gemiddelde uplifts ruim 10% , terwijl de like for like meestal tussen 1-3% ligt.
!@#$!@!
1
quote:

!@#$!@! schreef op 7 mei 2021 12:36:

Maar ik geloof niet dat mensen en/of "de markt" appreciëren hoe verdomd goed deze cijfers zijn. de huurstijgingen zijn echt ongelofelijk. Vooral die in Frankrijk. We hadden vorig jaar nml al geconstateerd dat huurverhogingen in Frankrijk moeilijk gingen worden (zie "inhoudelijke draad om makkelijk terug te lezen") doordat de huren daar al jaren harder stijgen dan de omzetten. Maar toch blijft men daar weer stijgen met 5% en dat in deze tijd. Bizar. In Zweden 22% vernieuwd met ruim 3% , ruim boven de inflatie , ook in moeilijke tijden.

Dit betekent een direct resultaat van 32.1 miljoen !! zonder covid. Dat is gewoon bizar goed.
Dat betekent nml 128.4 mln op jaarbasis en dat is bijna 7% meer tov 2019 toen het DI 120.2 mln was.
In dat jaar werd een dividend uitgekeerd van €2.18
Op basis van deze cijfers mogen we over volgend jaar (2022 dus) onder gelijkblijvende omstandigheden , maar dan zonder sluitingen door Covid een dividend verwachten van €2.33 !!
Ik was toch erg verbaasd over deze cijfers. Hoe kon ECP zulke groei laten zien in deze tijd ? Om eerlijk te zijn begrijp ik dat niet echt haha.
Gezien ik nieuw ben in deze wereld heb ik even de oude jaarverslagen bekeken t/m 2012 om te zien hoe dat in het verleden ging.

Gemiddeld liggen de huurverhogingen op de renewels op 10%-11% in 2019 op 9% , dus het huidige niveau van ruim 9% is een procentje onder het gemiddelde, maar eigenlijk gewoon een normaal niveau.

Ik vroeg mij ook af hoe het kon dat het DIR (direct inv res) zo kon stijgen. Ook die stijging is in lijn met het verleden. Een DIR van €2.59 in 2021 zou 7% stijging zijn, over 2 jaar.

Over de jaren '12-'15 laat deze amper groei zien (1-3%) , in de jaren erna wel opeens stabiel rond de 9%. Dit is vanaf 2016, dus sinds de afgelopen 5 jaar.
Dus 7% is iets minder maar nog steeds in lijn met de afgelopen jaren.

Dit vond ik vreemd. Immers het dividend groeit maar een paar procent per jaar. Blijkt dat men in de beginjaren tot 99% van het DIR uitkeerde. Vanaf 2016 zakte dit naar 95% van DIR tot zelfs 90% in de laatste 2 jaar.
Geen idee waarom dat is. Cash nodig voor investeringen ? Door de waardedalingen ?

Het DIR is nml 24% gestegen in die jaren en het dividend slechts 13.5%

Nou is natuurlijk de vraag of men 90% blijft uitkeren of dat dat verder blijft dalen ?
De resultaten zijn natuurlijk geweldig in deze omstandigheden en gezien de marktverwachtingen.
Echter €2.33 is alleen reëel als met op 90% blijft, zakt men weer een procentje dan zal het €2.30 worden of zelfs €2.28
hjs64
0
Toont toch maar eens aan dat ECP best aardig bezig is ;). Blijft in mijn portefeuille.
Branco P
1
quote:

!@#$!@! schreef op 8 mei 2021 13:04:

[...]

Lijkt erop dat je gelijk hebt. Heb even de oude jaarverslagen van de laatste 8 jaar bekeken en elk jaar zijn de gemiddelde uplifts ruim 10% , terwijl de like for like meestal tussen 1-3% ligt.
klopt er is doorgaans een jaarlijkse inflatiecorrectie en op een expiratiemoment wordt er vaak onderhandeld, tenzij een huurder nog een optie op een verlengingstermijn heeft. Dan hoeft die huurder niet per se te onderhandelen en kan hij ook de optie trekken.
Branco P
0
quote:

!@#$!@! schreef op 8 mei 2021 13:24:

[...]

Ik was toch erg verbaasd over deze cijfers. Hoe kon ECP zulke groei laten zien in deze tijd ? Om eerlijk te zijn begrijp ik dat niet echt haha.
Gezien ik nieuw ben in deze wereld heb ik even de oude jaarverslagen bekeken t/m 2012 om te zien hoe dat in het verleden ging.

Gemiddeld liggen de huurverhogingen op de renewels op 10%-11% in 2019 op 9% , dus het huidige niveau van ruim 9% is een procentje onder het gemiddelde, maar eigenlijk gewoon een normaal niveau.

Ik vroeg mij ook af hoe het kon dat het DIR (direct inv res) zo kon stijgen. Ook die stijging is in lijn met het verleden. Een DIR van €2.59 in 2021 zou 7% stijging zijn, over 2 jaar.

Over de jaren '12-'15 laat deze amper groei zien (1-3%) , in de jaren erna wel opeens stabiel rond de 9%. Dit is vanaf 2016, dus sinds de afgelopen 5 jaar.
Dus 7% is iets minder maar nog steeds in lijn met de afgelopen jaren.

Dit vond ik vreemd. Immers het dividend groeit maar een paar procent per jaar. Blijkt dat men in de beginjaren tot 99% van het DIR uitkeerde. Vanaf 2016 zakte dit naar 95% van DIR tot zelfs 90% in de laatste 2 jaar.
Geen idee waarom dat is. Cash nodig voor investeringen ? Door de waardedalingen ?

Het DIR is nml 24% gestegen in die jaren en het dividend slechts 13.5%

Nou is natuurlijk de vraag of men 90% blijft uitkeren of dat dat verder blijft dalen ?
De resultaten zijn natuurlijk geweldig in deze omstandigheden en gezien de marktverwachtingen.
Echter €2.33 is alleen reëel als met op 90% blijft, zakt men weer een procentje dan zal het €2.30 worden of zelfs €2.28
de vraag is of bepaalde capex-investeringen in het directe resultaat zit. Een deel zit waarschijnlijk in het indirecte resultaat, maar kost uiteraard wel cash. en die cash kun je dan niet uitkeren want die heb je geïnvesteerd. Misschien zou je ook naar de netto cash flow per aandeel kunnen kijken. Dus hoeveel geld is er in een jaar over na aftrek van alle cash-out. Dat zou je dan normalerwijze kunnen uitkeren.

Daarnaast is ECP voorzichtig geweest de laatste twee jaar pré Corona. 1 of 2 cent meer dividend uitkeren dan het jaar ervoor was al prima voor het track-record. Dan bewaar je de rest voor een regenachtige dag.

!@#$!@!
0
quote:

Branco P schreef op 8 mei 2021 19:11:

[...]
Daarnaast is ECP voorzichtig geweest de laatste twee jaar pré Corona. 1 of 2 cent meer dividend uitkeren dan het jaar ervoor was al prima voor het track-record. Dan bewaar je de rest voor een regenachtige dag.
Het is natuurlijk wat speculeren, maar ik denk dat dit idd de reden is. Immers een altijd groeiend dividend is hun paradepaardje. Dividend groeit gemiddeld met 2,8% per jaar over de afgelopen 25 jaar.

De hoge groei van DIR met zo'n 9% per jaar is kennelijk een uitzondering (de jaren ervoor was het immers ook maar 1-3%) en ECP weet dat.
Ik heb om dit te checken even naar de OCR gekeken (Jaaromzet incl btw / huur) , deze geven ze excl supermarkten. (een gezonde OCR hangt erg af van de soort winkel. Laag voor supermarkten, hoog voor merk-fashion -> hoge marges)

Frankrijk is bv in die jaren van een OCR van 8-8.1% naar 9.3% gegaan. (zoals al geconstateerd, huren zijn harder gestegen dan de omzet). Dit is dus niet houdbaar een verdere stijgingen zijn hier niet te verwachten.
Italië is heel stabiel op 8.1/8.2%
Echter Zweden is in die jaren ook gestegen van 7.6% naar 8.7% in '18 en 8.2% in '19

Dus hoe mooi de cijfers nu ook zijn met weer 7% DIR groei over 2 jaar, dit zal waarschijnlijk niet houdbaar zijn en in de komende jaren weer terugvallen naar 5.6%, het langjarig gemiddelde over 2 jaar.
Ze blijken iig wel inflatie bestendig en er is geen reden om aan te nemen dat dit zal veranderen.
(belangrijk voor het sentiment met de huidig inflatie vrees en beleid van CB voor een inflatie van minimaal of rond de 2%)

Het is dus reëel om te verwachten dat het uitkeringspercentage verder zal zakken naar 89-88%
Een dividend dus van ongeveer €2.29 (ex-covid)
Hier krijg je dus wel speling en meer veiligheid voor terug. Wat op zich prima is.
Ik zie ook nog geen reden waarom het dividend na corona niet weer met 2,8% per jaar zou kunnen groeien , zeker gezien de marges die er zijn tov het DIR.
Erwin S
0
[quote alias=!@#$!@! id=13419990 date=202105071540]
[...]

Ik lees juist het negatieve stuk eerst. (waar ik observeer dat de meeste mensen het positieve lezen in hun zoektocht op hun eigen positieve mening te bevestigen. Met andere woorden ik observeer dat de mensen mensen zoeken naar bevestiging dat hun koop een goede was. Algemeen bekend verschijnsel, ook bij normale consumptie van goederen. )

een quote:
"Kopers willen na een dure aankoop graag bevestiging van dat ze het juiste hebben gedaan. Goede reviews lezen, hogere prijzen van hetzelfde product op concurrerende websites zien staan en de omgeving vragen wat zij van het product vinden. Dat is het goedpraten van cognitieve dissonantie (de mismatch tussen overtuiging en realiteit). Andersom kan het ook: bevestiging zoeken voor het niet kopen van een product. Omdat het te duur is, niet in de smaak valt of nu niet handig uitkomt. In de online marketing speelt deze vorm van psychologie een enorme rol. Speel hierop in door de bezoekers van jouw website de bevestiging te geven die ze zoeken.

Psychologie en online marketing: een gouden combinatie"


Je ziet het omgekeerde ook vaak. Men dekt zich in door uit te gaan van het "meest negatieve scenario" zodat het alleen maar mee kan vallen. Zo conservatief mogelijk zijn zodat je geen angst hoeft te hebben op tegenvallers.

Beide strategieën zijn natuurlijk niet goed voor je rendement. Bij de een verkoop je te laat , bij de ander te snel. Mensen handelen vanuit hun emotie, vanuit hun gevoel. Door op een bepaalde manier te denken geeft of bevestiging, of pessimistisch denken, een veilig gevoel van waaruit dan beslissingen worden genomen.

Voor een belegger is natuurlijk het beste om te handelen vanuit de ratio. Dit is moeilijk omdat onze hersenen niet gemaakt zijn om statistisch te denken. We denken dat op de bodem de risico's het grootst zijn en op de top het laagst. Terwijl dat meestal juist andersom is.

Ik lees het negatieve dus het eerst om te zoeken of ik bepaalde risico's over het hoofd heb gezien. Vorig jaar kocht ik FLOW (ruim voor Covid) en ging ik voor het eerst echt fundamenteel in een aandeel spitten. Maar ik zoek graag de realiteit, op basis daarvan schat je verschillende scenario's in die je bepaalde kansen geeft. Dit doet ons natuurlijke zwart/wit denken teniet.
Het gaat erom in kans-percentages te denken. (Dit is goed te leren vanuit onlinepoker en/of vanuit de "speltheorie", wat ook gegeven wordt in economische studies en steeds belangrijker wordt)

Normaal wordt dit ook weer gegeven in het verdisconteringspercentage in de DCF-model.

Voor FLOW was mijn eerste conclusie dat FLOW een probleem had en zat te denken dat het een miskoop zou kunnen worden. De koers hield hier gelukkig al rekening mee.
www.iex.nl/Forum/Topic/1368917/Flow-T...

Echter toen Covid kwam en de markt ineen stortte heb ik alsnog al mijn geld erin gestoken. Immers het was goed voorspelbaar dat ze een uitzonderlijke winst gingen maken in die markt. Hoe hoog was echter moeilijker te voorspellen. Alhoewel ik elke keer informatie postte over de uitzonderlijke omstandigheden paste niemand op het forum echt zijn verwachtingen aan. Men bleef gewoon naar het verleden kijken en hoopte op €2 zoals FLOW eerder een keer had gedaan in bijzondere omstandigheden. Ik durfde als eerste te hopen op boven de €3 (post 20 maart ) Het werd €5.71

Punt is dus dat de gemiddelde mens denkt in of positief of negatief en vooral bevestiging zoekt en verdomd weinig flexibel is in het aanpassen van hun overtuigingen op basis van nieuwe informatie. Je ziet dat op dit forum ook. Men verkoopt op basis van gerealiseerde winst en koersdoelen die men maakte op de bodem. Men past de informatie nauwelijks aan op nieuwe ontwikkelingen lijkt het.
Beter is te denken welke scenario's zijn mogelijk. Hoe groot is de kans op elk scenario en hoe groot is de beloning voor dit risico.

De belangrijkste reden dat ik zo groot hebt ingezet op ECP is niet alleen omdat ik overtuigd was op de mogelijke winsten, maar vooral omdat ik de kans op een negatief scenario vanuit de koers vrijwel 0 inschatte. Dat maakt het voor mij veel aantrekkelijker dan chinese groeiaandelen waar de kans op winst misschien meer dan 100% zal zijn op de lange termijn en dus meer potentie dan ECP ooit zal hebben, maar je moet rekening houden met een redelijke kans op 50-80% verlies. Iets wat ik bij ECP niet zie gebeuren.
Per saldo komt ECP dan beter uit de bus. Juist vanwege de voorspelbaarheid.
FOMO moet je gewoon uitschakelen :-)

Helemaal mee eens. Maar ja als ervaren belegger is dat (gemiddeld) makkelijk dan net beginnen met beleggen (geld ook in de sport...)

Erwin S
0
66% van kleppiere positie eruit...22.98 (iets lager er weer in, denk ik)
ECP hou ik nog vast
!@#$!@!
0
quote:

Erwin S schreef op 9 mei 2021 20:58:

Helemaal mee eens. Maar ja als ervaren belegger is dat (gemiddeld) makkelijk dan net beginnen met beleggen (geld ook in de sport...)
Zeker en nog eens een stuk moeilijker dan sport :-). Helaas is het iets wat je, ondanks alle kennis die je kan leren uit boeken, zelf moet ervaren en leren en op je eigen manier moet toe eigenen.
Echter als je aan jezelf kan erkennen dat als het om traden gaat , dat jij jezelf je eigen grootste vijand bent. Je angsten/emoties/gevoelens. Zowel de angst om te verliezen als de angst om winst mis te lopen. Dan kan je belangrijke levenslessen die leren die niet alleen toepasbaar zijn bij het traden, maar in alle aspecten van je leven. Ik durf wel te stellen dat hoe succesvoller je bent als trader, hoe succesvoller je zal zijn in heel je leven.

Moet je natuurlijk wel het zelfvertrouwen hebben om zelf volledig de verantwoordelijkheid voor je keuzes te nemen. Immers 90% van de mensen op deze forums schuift die verantwoordelijkheid af en begint complot theorieën aan te hangen over "het grote geld" , GS en shorters die hun aandeel manipuleren. Of anders ligt het aan de domheid of irrationaliteit van particulieren cq markten die het allemaal niet snappen.
Met andere woorden: ze zitten natuurlijk gewoon goed, ze snappen hoe alles werkt, maar het zijn die onzichtbare machten die ervoor zorgen dat de realiteit toch anders is dan ze hadden verwacht en volgens hun zou moeten zijn.

Je zou bijna denken dat mensen een natuurlijk aanleg hebben om in een God te geloven om de wereld en wat erin gebeurd te kunnen verklaren ;-)
4.276 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 ... 210 211 212 213 214 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 10 mei 2024 17:35
Koers 22,000
Verschil +0,250 (+1,15%)
Hoog 22,450
Laag 21,600
Volume 54.248
Volume gemiddeld 44.192
Volume gisteren 28.366