Mooi je achtergrond te horen, toen je begon met handelen stond ik nog niet op deze aardbol. Wat betreft TA hoor ik graag de signalen, hier heb ik geen kijk op.
Ik voel mij op lange termijn ook comfortabel bij een fonds als Vastned, vanwege stabiliteit van het resultaat door toenemende kwaliteit in portefeuille en de stevige korting tov boekwaarde. Om deze reden houd ik een lange termijn positie aan. Hier omheen probeer ik wat ritjes te pakken, maar ik maak geen gebruik van turbo's of TA. Ik kijk naar de ontwikkeling van onderliggende resultaten, beweging van andere retail vastgoedfondsen en de rente ontwikkeling (10 jaar).
Als het aandeel zonder directe aanleiding sterk beweegt, dan ga ik handelen (aankoop of verkoop).
Vastned is een klein en wat illiquide vastgoedfonds, en beweegt hierdoor niet altijd mee met de markt. Als een grote (ver)koper actief is kan dit de koers flink beïnvloeden. Dit was begin van het jaar het geval toen van Herk actief was. Hiervoor was het aandeel echt een koopje, in maart zelfs gedipt rond de 33 (!), tijdens de stijging tot 38 (en ontvangen van dividend) heb ik een groot deel trapsgewijs verkocht. Deels te vroeg natuurlijk.
De recente sterke cijfers tonen mij dat het aandeel nog steeds goedkoop is, en de onderliggende waarde iets verder stijgt. De rente is laatste weken weer gedaald (na ECB besluit oktober), wat een verdere positieve impuls moet geven. Enkel de onzekerheid mbt belastingplannen kan de pret ietsjes drukken, maar ik verwacht dat dit geen lange termijn probleem zal worden. Bij gelijkblijvende rente verwacht ik dat de 39-40 binnen bereik ligt, vandaar dat ik op 37 wat heb bijgekocht.
Structureel nadeel van Vastned vind ik de vele kleine panden, en hiermee samenhangende hoge beheerskosten. Daarnaast lijkt het management gefixeerd op peperdure exclusieve panden op teveel verschillende lokaties, zo was de grote flirt met Barcelona in het excentrieke jaarverslag 2016 mij een doorn in het oog. Het kwam mij over alsof het management op zoek was naar een nieuwe mooie bestemming voor leuke snoepreisjes. Met alle onrust in Barcelona blij dat Vastned niet al te proactief heeft gehandeld met de centen die vrijvielen uit Turkije.
De financiering is niet erg efficiënt geregeld, wat samenhangt met de kleine organisatie en vele panden op verschillende lokaties. Bij deze huidige lage LTV (40%) en verbeterde kwaliteit van assets is een financieringslast van 2,8% wel erg stevig. Mogelijk dat hier wat beëindigingskosten in zitten (vanwege disposals), en dit komende jaren wat kan worden verlaagd.
Door de verbeterde kwaliteit in portefeuille (met lagere yields) en de hoge financieringslast is het directe resultaat iets dalende, en is het dividend wat laag wanneer dit wordt vergeleken met andere retail vastgoedfondsen. Een verhoging van het dividend lijkt komende jaren niet mogelijk, doordat huren per saldo niet aantrekken en de panden met lagere kwaliteit (en hogere yields) worden verruild voor panden met hogere kwaliteit (en lagere yields). Hopelijk dat verlaging van de hoge financieringslast mogelijk is, zodat het directe resultaat iets kan worden opgerekt. De appartementen die worden gecreëerd kunnen mogelijk ook iets bijdragen in resultaat (en in waarde / stabiliteit).
Management toont aan sterk met aandeelhouders mee te denken, door het aandelen inkoopprogramma te initiëren na de Turkije verkoop. Daarnaast is Vastned door de omvang en het ontbreken van takeover defenses (+ aardige discount tov boekwaarde) de grootste overname kandidaat van alle vastgoedfondsen in NL.
Al met al is het leuk spelen in de vastgoedfondsen. Ik vind het interessant om de ontwikkelingen volgen omdat de financials, strategie en dynamiek eenvoudig te doorgronden zijn. De ontwikkeling is om de hoek merkbaar.
Groot vraagteken voor de lange termijn is wat de toekomst is voor fysieke retail (ivm online shopping), en hoe dit er over een jaar of 10 uitziet. Ik geloof dat kwaliteit van de panden (vooral, lokatie) essentieel is voor de toekomst, wat de resultaten ook aantonen, en dat Vastned zich hierin goed positioneert.