Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

4.662 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 ... 230 231 232 233 234 » | Laatste
Gunther
0
Nieuw draadje voor 2020. Cijfers blijven positief uitpakken en dividend wederom verhoogd in november. In 2020 voor het eerst 2x dividend. Benieuwd of aankomend jaar de koers wat meer in lijn komt met de performance.
Branco P
0
Mijn verwachting is dat de Italiaanse portefeuille weer zal uitblinken in 2020, Cremona Po en Curno zijn onlangs uitgebreid en gemoderniseerd, dat zou in de waardering tot uiting moeten komen. De drie grootste Italiaanse centra (Florence en 2x Milan) zullen ook positieve resultaten laten zien. Al met al een flinke huurgroei in Italië en een licht opwaardering van de portefeuille.

Van de Zweedse portefeuille verwacht ik een "steady as she goes" met weinig bijzonderheden. Kleine huurgroei en een gelijkblijvende waardering.

Vanuit Brussel verwacht ik de eerste positieve berichten naar aanleiding van de doorgevoerde fysieke verbeteringen in het winkelcentrum zelf en het verruimen van de openingstijden op zaterdag. Meer bezoekers en hogere omzetten voor de ondernemers. In 2021 gaan we dat vervolgens merken aan de huurgroei. Voor 2020 rekening ik op gelijkblijvende huur en waardering (altijd na een aankoop zijn er een aantal huurders die door de vorige eigenaar aan het infuus zijn gehouden en waar een nieuwe eigenaar dan toch afscheid van moet nemen)

Frankrijk zal uiteindelijk bepalend zijn voor de resultaten in 2020. Een aantal objecten (Grand A, Les Atlantes, Les Portes de Taverny, MoDo) behoeven de aandacht. Voor Les Atlantes zijn plannen in de maak maar daar gaan we in 2020 nog niks van merken. In Les Portes is leegstand ontstaan door het vertrek van H&M die zich kennelijk niet zo makkelijk laat herinvullen. Zou fijn zijn als er in Frankrijk wat mooie berichten naar buiten komen en de gele hesjes mogen zich wat mij betreft ook koest houden. Verkoop van de panden in Grenoble en/of Bordeaux zou ik verwelkomen.

Qua dividend in 2020 ga ik uit van 2,20 Euro, verdeeld over 2x 1,10 Euro.

Als de rentes voor langere tijd laag blijven dan liggen er in de komende jaren nog wat herfinancieringskansen voor ECP waardoor de rentelasten nog at omlaag kunnen. ECP heeft een goed team en zij hebben het managen van winkelcentra goed onder de knie. De organisatie is niet groot en daarmee overzichtelijk en goed aan te sturen. In de loop van 2020 zal waarschijnlijk worden aangekondigd dat Peter Mills de nieuwe CEO wordt en dat zou een prima opvolger zijn wat mij betreft.

Al met al vind ik een dividendrendement van 7,5% een comfortabele waardering voor ECP en daar hoort een koers van circa 29 Euro bij

Disclaimer: Long in ECP

Gunther
0
Ik sprak een institutionele belegger en vroeg waarom ECP op zo'n grote discount noteert ten opzichte van NAV. Hun analyse is dat dit voornamelijk komt door Italie. Puur macro economisch. Als de economie daar onderuit gaat, dan heeft ECP daar het grootste deel van de portefeuille. Daarnaast op micro niveau moet de investering in Woluwe zich nog uitbetalen. Er zit een topmanagement, goede cijfers etc. Vraag is dus hoe stabiel Italie blijft. Maar dat is de afgelopen jaren geen probleem gebleken... Hele online / omnichannel verhaalt daar gaat het puur om locatie, en daar zit ECP wel goed. Vond het wel goed te horen van hen hoe zij er tegenaan kijken. Al geeft het misschien niet veel nieuwe inzichten.
junkyard
0
Discount is over gehele sector zichtbaar, fondsen als URW, Vastned, Wereldhave kennen een zelfde (of hogere) discount, zonder exposure in Italië. Ik geloof daarmee niet dat de ECP discount vooral aan Italië te danken is. Investeerders stappen nu nauwelijks in retail vastgoed, en trekken er vooral geld uit weg, vanwege (al dan niet terechte) toegenomen onzekerheid over de toekomst van retail. Winkelcentra zijn hierdoor nu moeizaam verhandelbaar, wat vraagtekens zet bij de juistheid van taxatiewaarden.

Positief gevolg van afnemende interesse onder investeerders, en stijgende (bouw) kosten, is dat er minder bereidheid is om te investeren in nieuwe winkelmeters, waardoor bestaande winkelcentra minder snel concurrentie zullen ervaren. Zo lijkt nieuwbouw van winkelcentra in bijvoorbeeld Brussel (projecten Neo, Uplace) ver weg.
Branco P
0
Alles valt of staat bij de kwaliteit van het vastgoed en de kwaliteit van het verzorgingsgebied. In Italië heeft ECP de betere winkelcentra in handen en ze liggen allemaal in het Noorden van Italië, dus daar waar de bevolking én de economie groeit. Bovendien heeft Italië een relatief grote informele economie en dat zwarte geld moet ook ergens uitgegeven worden.

Voor winkelcentra geldt dat er de komende jaren zowel verliezers als winnaars zijn. De winkelcentra van ECP in Florence en Milan zijn van die winnaars: goede winkelcentra met een goede concurrentiepositie in een gebied met zowel bevolkingsgroei als een groeiende economie. Het enige gevaar voor die centra is dat het in het verzorgingsgebied zo goed gaat dat er een groot concurrerend winkelcentrum bijgebouwd wordt. De kans daarop is de komende jaren klein (weinig investeerders, zie post Junkyard) en ECP blijft ook de reeds goed lopende winkelcentra moderniseren en daarmee kunnen nieuwe ontwikkelingen ook ontmoedigd worden.

Om goed te blijven presteren als winkelcentrumbelegger hoef je niet per sé alleen de aller aller beste winnaars in portefeuille te hebben, je moet er wel voor zorgen dat je niet of nauwelijks verliezers in je portefeuille hebt, want die beïnvloeden nu juist de hoogte van je (toekomstige) resultaat. Dat zijn de bleeders waarop je op leegloopt. Wereldhave bijvoorbeeld heeft een flink aantal verliezers in de portefeuille en URW had ooit de beste portefeuille totdat ze een flink aantal verliezers in de US aankochten. Bij ECP zijn er een paar winkelcentra die op het randje balanceren, Amiens, Tours, maar dat zijn op dit moment nog geen bleeders. Wat dat betreft is het voor mij veelzeggend dat ECP volledige openheid geeft over de prestaties van alle individuele winkelcentra (huurgroei, leegstand, omzet, passanten) en zij hebben, anders dan Wereldhave (en ook URW in de VS) geen grote portefeuilles in 1 keer aangekocht maar hebben steeds individuele projecten aangekocht. Daardoor wordt het risico op bleeders ook kleiner.

junkyard
1
Westfield Milan kan een bedreiging zijn, het project is al wat verkleind door URW, maar zal er rond 2022 wel staan. Daarnaast algehele economische ontwikkelingen, waarbij Italie toch als wat minder stabiel wordt gezien dan Frankrijk / België / Zweden. Afgelopen jaar is het rendement op 10 jaar Italiaanse staat gedaald van 3,00% naar 1,36%, het vertrouwen is dus wat gestegen (daling risicopremie). Ook de EUR/SEK ontwikkelt zich afgelopen 2 maanden positief voor ECP, van 10,80 naar 10,40. De Zweedse winkelcentra hebben vanaf 2016 last gehad van verzwakking van de SEK, de EUR/SEK zat jaren rond de 9 (nu dus 10,40). Dit effect wordt gemitigeerd door Zweedse leningen, maar het met eigen vermogen gefinancierde deel heeft hier wel last van ervaren (zo'n 15% effect devaluatie), aangezien de aandelenkoers in euro's noteert.
Branco P
3
Dank je Junkyard! Hoewel we misschien niet altijd precies dezelfde visie hebben, zijn jouw posts voor mij extreem waardevol want ze geven mij nieuwe inzichten en ze nopen mij om nader onderzoek te doen. Ik heb wat research gedaan en de drie winkelcentra met elkaar vergeleken. Vooropgesteld: de nieuwe Westfield Mall is uiteraard een nieuwe concurrent, beter was het geweest wanneer er niet zo'n concurrent bij zou komen in Milan.

Fiordaliso (129 winkels)
Dit winkecentrum is een Joint Venture van ECP en Fin Iper. Fin Iper is de vastgoedinvesteringsmaatschappij van de eigenaar van de Iper Hypermarkten en in Firodaliso is de grote trekker inderdaad een Iper Hypermarkt. Daarnaast ook een Leroy Merlin en een Decathlon. Op fashiongebied bovendien Primark, Zara, H&M, OVS en Scarpe&Scarpe. Overige trekkers zijn Coin, Media Markt, Apple, McDonalds en Burger King. 100% verhuurd. Alle winkels op 1 verdieping, namelijk de begane grond. Grote parkeerplaats direct voor de deur. Ligging op vergelijkbare afstand van Milan als de Westfield Mall. Niet in eigendom, maar wel onderdeel van het centrum zijn een Bioscoopcomplex, een Kartbaan en aanvullende horeca. Voor dit winkelcentrum verwacht ik geen problemen, met name vanwege de Iper Hypermarkt en de financieel sterke Joint Venture Partner die er bovendien een zeer groot belang bij heeft dat het winkelcentrum optimaal blijft functioneren vanwege de aanwezigheid van de Iper Hypermarkt die van dezelfde eigenaar is. Zo is onlangs Primark aangetrokken als huurder. Dat heeft wat geld gekost, maar het toont de bereidheid om waarde toe te voegen aan het centrum.

Carosello (116 winkels)
Dit winkecentrum is volledig in eigendom bij ECP dus hier niet het voordeel van een strategische joint venture partner. Belangrijkste trekker is ook hier een Hyper Markt, maar in dit geval een Carrefour, en dat is ook net iets minder gunstig dan Iper. Carrefour heeft minder financiële daadkracht en gesprekken met deze Franse club, over bijvoorbeeld het afstaan van een deel van de grote Hypermarkt ten behoeve van een Primark, zullen minder makkelijk verlopen. De verdere trekkers binnen het eigendom zijn met name op fashiongebied: Zara, H&M, OVS en Scarpe&Scarpe. Overige trekkers zijn ook hier Coin, Media Markt, Apple en McDonalds. Daarnaast is er een mooie foodcourt aanwezig. 100% verhuurd en ook hier alle winkels op 1 verdieping, namelijk de begane grond en ook hier een grote parkeerplaats direct voor de deur. Ligging is wat verder verwijderd van Milan als de Westfield Mall en zij vissen ook wat meer in hetzelfde verzorgingsgebied als Fiordaliso. Niet in eigendom, maar wel onderdeel van het centrum zijn een Decathlon (mooie trekker!) en tevens, en dit is zeer relevant: Ikea. Hoewel veel Ikeabezoekers gericht de Ikea bezoeken zet Ikea dit winkelgebied wel goed op de kaart en daarmee is het een belangrijke USP.

Westfield Mall (300 winkels)
Joint Venture van Westfield (75%) en Stilo (25%), een Italiaanse vastgoedclub. Qua omvang al een keer teruggebracht van 380 naar 300 winkels en mijn verwachting is dat dit nog verder teruggebracht zal gaan worden naar zo'n 200 a 250 winkels. De grote trekker is Galeries Lafayette, het Franse luxe warenhuis, dat is een primeur voor Westfield in Italië, maar daarbij wel meteen de kanttekening geplaatst dat het om een warenhuis gaat. Logisch is het in ieder geval wel om hun eerste Italiaanse vestiging in Milan te openen en het zal veel luxe speciaalzaken aantrekken. De vestiging van een Primark lijkt mij dan wel meteen minder waarschijnlijk omdat dit helemaal aan de andere kant van het spectrum ligt. Wat mij opvalt aan de Visuals is dat het kennelijk om een winkelcentrum over 2 en mogelijk zelfs over 3 verdiepingen gaat! Winkelvastgoedkenners weten dat dit vragen om problemen is. Daarvoor leent Milan, en deze locatie aan de rand van de stad, zich naar mijn idee niet. Een deel van het parkeren is meteen voor de deur, een ander deel is op het dak, en dat is suboptimaal wat mij betreft. Onduidelijk is of er ook een grote supermarkt in het winkelcentrum komt, het lijkt er in eerste instantie niet op. Wat dat betreft zal de Westfield Mall met name een luxe winkelcentrum worden met luxe warenhuis, boetiekjes en ongetwijfeld veel hoogwaardige horeca.

Conclusie
Fiordaliso zal vermoedelijk weinig last ondervinden van de Westfield Mall en Carosello zal, afhankelijk van de precieze invulling van de Westfield Mall, toch wel concurrentie gaan ondervinden, in ieder geval op fashiongebied. Hier is het interessant om in de gaten te houden wat ECP de komende tijd aan branchewijzigingen doorvoert in Carosello. Daarbij moeten ze misschien eenmalig een knieval richting Carrefour maken, maar dat zullen ze niet nalaten verwacht ik. De Westfield Mall is (uiteraard) groot gedimensioneerd en het ontwerp over meerdere verdiepingen is een risico. De insteek lijkt een luxecentrum en dat lijkt mij onderscheidend en daarmee positief, hoewel je dan wel de concurrentie met de binnenstad van Milan aan moet gaan. Dit zou voor de winkelcentra voor ECP positief zijn. Het Westfield winkelcentrum zal zich moeten gaan bewijzen en Westfield kan het zich in mijn ogen niet permitteren om het winkelcentrum reeds te openen met meer dan 5% leegstand, dus het kan ook nog 2023 of 2024 worden in plaats van 2022. Het zal me niet verbazen als uiteindelijk ook de Primark's en H&M's zich er vestigen, en dat zou voor de ECP centra dan net iets minder gunstig zijn, met name voor Carosello. Ter nuancering: er bevinden zich tientallen shopping Malls in en rond Milan en daarvan zijn de meeste kleiner en ouder dan de ECP centra dus daar zal meer pijn geleden worden en de Hypermarkten in de ECP centra blijven sowieso publiekstrekkers en daar zullen de medehuurders van blijven profiteren.



Chessplayer1992
0
Dank voor deze mooie bijdragen allen. Ik zie mogelijk toch bijkoop momenten in 2020. De retail apocalyps die voorspeld is zie ik steeds verder wegglijden, bezettingen doen het goed, financiering blijft langdurig goedkoop en huren blijven stijgen. Daarnaast is nieuwbouw een relatief laag risico, er zijn maar weinig partijen in staat nieuwe grote centra neer te zetten. Ook stijgen de bouwkosten, en krijgen andere landen net als Nederland vroeg of laat met milieuwetgeving te maken. Voornamelijk kleine regionale b of c winkelcentra zullen het mi lastig krijgen.
Branco P
0
Komt wel vaker voor, dan liggen vraag en aanbod te ver uit elkaar, soms zit er ‘s ochtends wel dertig cent tussen
JoopVisser1
0
hjs64
0
quote:

JoopVisser1 schreef op 8 januari 2020 14:13:


Ook Befimmo staat fors lager, omdat een aantal winkelformules stoppen?????

Deutsche Euroshop is vandaag met een winstwaarschuwing gekomen, voor meer info zie: www.onvista.de .
Lk-33
0
quote:

JoopVisser1 schreef op 8 januari 2020 14:13:


Ook Befimmo staat fors lager, omdat een aantal winkelformules stoppen?????

Befimmo heeft niets te maken met retailvastgoed, net zoals NSI. Zijn beiden Office vastgoed fondsen. Deze staan beiden evenveel lager als de retailvastgoed fondsen. Lijkt me dat dit een algemene vastgoed setback is zonder aanwijsbare oorzaak.
GJF1959
0
7 februari de halfjaarcijfers. Deze zullen wel weer wat richting geven. Tot zo lang blijft het gissen naar de werkelijke resultaten.
Branco P
0
Mijn verwachting is steady as she goes (24-25,50Euro) tot 7 februari en na de halfjaarscijfers zal de koers dan weer stijgen richting 27-28 Euro tot de datum waarop de de omrekenkoers voor stockdividend bekendgemaakt wordt (31 maart). Daarna weer richting 25 Euro.
Marco1962
0
quote:

Branco P schreef op 9 januari 2020 18:19:


Mijn verwachting is steady as she goes (24-25,50Euro) tot 7 februari en na de halfjaarscijfers zal de koers dan weer stijgen richting 27-28 Euro tot de datum waarop de de omrekenkoers voor stockdividend bekendgemaakt wordt (31 maart). Daarna weer richting 25 Euro.


Denk je dat echt Branco? Ik ben zelf net een half jaartje bezig met beleggen en heb een heerlijke beginners fout gemaakt. Te hebberig naar het dividend gekeken en een te groot deel gekocht. Toen 40% van mijn portefeuille. Gekocht ergens in de €26 dus iedere dag rood. Auw, maar wie zijn billen brand.......... Inmiddels is het door aankoop van andere aandelen geslonken naar 16%. Maar toch.

Nu ben ik al de hele week aan het dubben. Verkoop ik een pluk zeg 75% en neem mijn verlies en ga voor een betere spreiding. Of houd ik ze zoals mijn plan voorschrijft voor de lange termijn en loop ik met dividend in en spreid rustig door met mijn maandelijkse inleg.

Als ik jou verwachting lees, komt het op mij over dat deze ontwikkeling normaal is voor dit aandeel/ branche. Dan zou ik voor mezelf optie 2 kiezen en het verlies als leergeld plaatsen.
Endless
0
quote:

Marco1962 schreef op 11 januari 2020 07:42:


[...]

Denk je dat echt Branco? Ik ben zelf net een half jaartje bezig met beleggen en heb een heerlijke beginners fout gemaakt. Te hebberig naar het dividend gekeken en een te groot deel gekocht. Toen 40% van mijn portefeuille. Gekocht ergens in de €26 dus iedere dag rood. Auw, maar wie zijn billen brand.......... Inmiddels is het door aankoop van andere aandelen geslonken naar 16%. Maar toch.

Nu ben ik al de hele week aan het dubben. Verkoop ik een pluk zeg 75% en neem mijn verlies en ga voor een betere spreiding. Of houd ik ze zoals mijn plan voorschrijft voor de lange termijn en loop ik met dividend in en spreid rustig door met mijn maandelijkse inleg.

Als ik jou verwachting lees, komt het op mij over dat deze ontwikkeling normaal is voor dit aandeel/ branche. Dan zou ik voor mezelf optie 2 kiezen en het verlies als leergeld plaatsen.

Beleggen is een lange adem gewoon rustig blijven. Dividend is momenteel 9,5% Deze belegging op de plank en ieder jaar dividend ontvangen op evt op serieuze dips bijkopen. Van handelen wordt je alleen armer je kunt de markt eenmaal niet voor zijn. Dan zou iedereen op de laagste stand kopen. Zelf koop ik met porties daardoor middel ik, maar ook ik sta rood nog maar komt goed EC is een solide belegging.
ronald64
0
Heel herkenbaar @Marco1962. Ik luister altijd Beurswatch op BNR en daar mogen de gasten aan het einde van de uitzending een tip geven. Onze Arend Jan was daar te gast en ik hoor hem nog zeggen “ECP, pak lekker dat dividend mee” (rijmt). Ik heb het bijgehouden: ECP 6 november 2019 € 29,60
Dividend € 2,18
Het dividend is eraf gegaan en de koers begon te zakken en met een beetje tegenwind staan we straks weer op € 22,00 en ben je terug bij af.
Zo gaat het bij andere fondsen ook bv. Van Lanschot. Ex-dividend datum komt in zicht en de koers gaat omhoog, daarna kakt de boel in elkaar.
De bezettingsgraad bij ECP is hoog en als de trend zich doorzet van tegenvallende verkopen van de huurders, zal deze onder druk komen te staan.
Beleggen is vallen en opstaan. Verlies nemen doet pijn, weet ik uit eigen ervaring, maar de één zit de rit uit en de ander niet.
4.662 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 ... 230 231 232 233 234 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 1 okt 2020 17:35
Koers 9,960
Verschil +0,060 (+0,61%)
Hoog 10,100
Laag 9,660
Volume 129.041
Volume gemiddeld 173.822
Volume gisteren 239.886