De Q1 update:
Huur stijgt
De bruto- en netto-huuropbrengsten stegen met resp. 10% en 6.6%. Vooral bruto is dat opvallend hoog, de ceo schrijft dankzij vooral indexaties. Inderdaad zijn die na Q1 2023 uitgevoerd en daarom nu nog steeds een grote verhoging, dat zal in de loop van het jaar zakken. WH verklaart in zijn toelichting niet verder hoe dit komt, maar verderop in de bijgeleverde tabellen zien we dat LfL de NRI met maar 2% groeiden (!), waarbij Frankrijk met 16% de uitschieter is, waarschijnlijk ook door het opleveren van omgebouwde winkelruimte (zoals Bordeaux).
Winst zakt
Ondanks die dus veel hogere huuropbrengsten zakt het direct resultaat met 4%, als korte verklaring wordt gegeven de hogere financieringskosten en de terugbetaling van service charges aan huurders. Inderdaad zakt de Interest Cover Ratio sterk van 5.9x naar 4.2x. Over heel 2023 zou echter het doel wel ingehaald worden. Gezien de magere LfL NRI is het opvallend dat die outlook expliciet stelt dat ‘like-for-like rental growth on track’ is.
De Boekhouder en de schuldgraad
Het meest opvallende is echter weer de boekhouder. Na de opvallende NLse opwaarderingen in 2023, tegen de markt in en ondanks de forse verhoging van de transactiekosten (zie vorige analyses op dit draadje, dit was nodig om de LTV op peil te houden), en na de toch redelijk significante afwaardering op het Belgische vastgoed drie maanden geleden, werd nu datzelfde Belgische vastgoed omgekeerd met maar liefst 5% opgewaardeerd. Opgegeven reden: stijging van de ERV. Enerzijds opvallend gezien dus die magere LfL groei en die afwaardering drie maande eerder, maar wel weer zeer welkom om de groep LTV te ondersteunen. In Belgie is de LTV nog maar 27%, in NL nog steeds in de rode zone, de financiele structuur is weer volledig uit balans. Maar op groep niveau zien we waarom: de LTV blijft zo gelijk met drie maanden eerder (ondanks de recente aandelen emissie!), en post-dividend stijgt die niet door naar 45% maar naar 43.9%.
België
Na de ophef vorig jaar waardoor de complete RvB en RvC opstapten met als resultaat zware kosten, werden door WH eigen bestuurders aangedragen. Die zijn onder druk van de toezichthouder alweer verdwenen en vervangen door onafhankelijken. Ondertussen blijken de lopende kosten in België (nog?) niet gedaald te zijn en rekent hoofdkantoor steeds meer kosten door aan België.
De verwarring is compleet
Zoals u boven kon lezen in het FD stuk zijn wij niet de enigen die zich zorgen maken over het zig-zag beleid:
1. Na op de CMD te hebben verklaard dat locale centra te duur zijn voor acquisities werd een maand later het al sinds 2018 te koop staande Polderplein gekocht. Dat tegen de LC strategie in en te duur, met als gevolg een forse koersdaling;
2. Daarna wordt toch weer verklaard dat acquisities in het buitenland een absolute noodzaak zijn voor WH om te overleven, want de overhead is veels te hoog;
3. En dus nu is WH teruggefloten door de aandeelhouders en moet het zelfs gaan krimpen;
4. Moet er nog steeds zeer fors worden geïnvesteerd in de bestaande strategie, de ombouw tot FSC (waarvoor het geld niet aanwezig is). Dat was de echte hoofdreden om te “groeien” via emissies: de LTV verlagen om toch te kunnen blijven investeren;
De strategie die er nu ligt is:
a. om toch nog lang geen overnames te doen (maar er is wel om het recht op emissies gevraagd),
b. om verder te krimpen middels verkopen van de Franse activa (maar die markt ligt nog op zijn gat met prijzen rond de helft van de boekwaarde derhalve mega verliezen, dus dat gaat langer duren dan drie maanden geleden gesteld),
c. om verder te krimpen door ook NLse activa te verkopen (maar dat plan ligt er al sinds 2021),
d. om verder te krimpen door via JVs kapitaal uit NL te halen om het verlies van de FBI status te compenseren (terwijl over de fiscale impact gesteld was dat die juist minimaal zou zijn),
e. om buy-backs te doen wanneer al het voorstaande toch zou lukken en de schuldgraad te laag is geworden (terwijl er toch qua winkelcentra bijna een verdubbeling nodig is om de overhead te kunnen dragen volgens management). Dus buy-backs gevolgd door groei via emissies?
Allemaal tegenstrijdigheden. Kortom, nadat in navolging van ons ook de VEB de LC strategie tot dood had verklaard, is er na ook de kritiek van de aandeelhouders geen eenduidig doel of strategie maar complete verwarring. Ondertussen drukken de veel te zware overhead kosten (20% is CEO+CFO) op de te kleine onderneming. Ondertussen lijdt de aandeelhouder...