Beursonline.nl

Branco P 16 december 2022 09:35

0

Zoals ik het zie koersen we nu te laag. Verkoopdruk bij een paar institutionelen zou daaraan bij kunnen dragen. En die setting werkt ook speculeren op een daling in de hand m.i.

junkyard 16 december 2022 09:43

0

quote:
Branco P schreef op 16 december 2022 09:29:
[...]

Ik zat eens terug te lezen Junkyard, want ik herinnerde mij toch dat je een tijdje geleden neutraler berichtte over NSI en toen kwam ik zowaar dit tegen. Je hebt dus zelf de rekenexercitie ook gedaan en weet dus ook dat die nieuwe rente rond 4,5% zal liggen opdat men eind 2023 op 3% zit.

Heb overigens zojuist weer een eerste plukje bijgekocht en onder 22 euro resp. onder 21 euro volgen verdere plukjes.

Wil jij zeggen dat jouw toon niet gewijzigd is? Het viel mij gewoon op en daarom vroeg ik je ernaar.

Wat leuk dat je gaat graven in oude berichten in een poging om een inconsistentie te ontdekken. Mijn toon en irritatiegraad kan worden beïnvloed door berichten (en beschuldigingen) van andere forumleden.

Ik ben nog steeds positief over de financieringsmix van NSI, ik vind het alleen jammer dat NSI nu niets meldt over het tarief (incl. vast of variabel) van de herfinanciering. Als een pand wordt aangekocht reken ik er ook op dat het rendement wordt gemeld.

Het vastgoed vangt vandaag nieuwe tikken door fel stijgende rente (10y +0,10%), de ECB heeft de markten gisteren gealarmeerd dat er verder wordt verhoogd dan eerder werd verwacht, wat vandaag lijkt na te dreunen.

junkyard 16 december 2022 09:53

0

Ik ben afgelopen maanden wel wat negatiever geworden over de verhuur vooruitzichten van NSI kantoren, en bezetting / ERV ontwikkeling. NSI haalt zelf niet de verhuur doelstellingen door lage take-up (helaas rapporteert NSI niet over take-up), maar marktbreed is ook lagere take-up van kantoren zichtbaar:

www.nvm.nl/media/m23nulzn/2022-10-24-...

De opname van kantoorruimte loopt terug. Zowel ten opzichte van Q2 2022 (-17%) als van hetzelfde kwartaal in 2021 (-30%) zien we een sterke krimp van de opname.

Branco P 16 december 2022 09:54

0

Dat je aanneemt dat de reden voor mij om terug te bladeren zou zijn om inconsistenties in jouw berichten te ontdekken vind ik veelzeggend.

Ik heb het over de negatievere toon jegens NSI in jouw berichten. Ik zie ook wel dat je geïrriteerd raakt als iemand wat kritisch reageert op jouw berichten, maar daar heb ik het nu niet over. Mij is jouw verhoogde negativiteit jegens NSI opgevallen en daarom vroeg ik je daarnaar. Terwijl we sindsdien hebben gezien dat een investering in Well House juist werd uitgesteld.

Enfin NSI is het enige vastgoedfonds dat nu weer op de koers van begin oktober noteert. Het is harder afgestraft dan de rest terwijl de lagere LTV juist een extra buffer zou moeten betekenen. Dan zou je de hele verklaring daarvoor moeten zoeken in de leegstandsontwikkeling die echter door een paar opzeggingen gekleurd kan zijn. Naar mijn inschatting is NSI nu dus te laag aan het noteren en is het weer tijd om gestaffeld bij te kopen.

junkyard 16 december 2022 10:29

0

De reden om mijn oude bericht hier te delen was omdat je stelde hier een inconsistentie in toon te herkennen en mij hieraan te herinneren. Wellicht dat je andere redenen had om door oude NSI berichten te gaan en dit bericht te delen, maar ik vermoedde dat dit met recente woordenwisseling te maken had. Tja, veelzeggend.

Inhoudelijke discussie vind ik prima, maar ik merk dat je vaak mijn woorden verdraait (of gewoon niet begrijpt natuurlijk) en stelt dat ik andere dingen heb gezegd om daarna te melden dat dit niet klopt, en dat je moeilijk met een andere gedachte dan je eigen mening kunt omgaan. Op dat laatste punt kunnen wij elkaar misschien de hand schudden, de meeste forumleden komen hier vooral om de eigen mening te verkondigen en wat stoom af te blazen.

Kopje Koffie 54 16 december 2022 11:20

0

Sorry jongens maar heb ik iets gemist of is hier op dit forum geen aandacht besteed aan het volgende bericht, wat goed is voor NSI en het dividend.....?? "De voorgenomen vastgoedmaatregel voor fiscale beleggingsinstellingen (fbi's) wordt met een jaar uitgesteld tot 1 januari 2025. Dit blijkt uit de kabinetsreactie op het evaluatierapport over beleggingsinstellingen van de Stichting Economisch Onderzoek (SEO)".

junkyard 16 december 2022 11:35

0

Geen punt en goede reminder dat wij ons wat meer op de inhoud moeten richten.

Dit berichten hadden Branco P en ik hier gedeeld (en is per saldo positief voor NSI - jaartje extra vpb vrijstelling en meer ruimte om structuur te wijzigen), maar hierna werden wij wat afgeleid.

De nieuwe term loan is ook goed nieuws, vooral indien de rente voor de gehele term is vastgezet (vlak voor ECB de rente omhoog schudde gisteren), maar dat is helaas niet duidelijk.

Markt vertrouwen in NSI is ondanks deze berichten niet verhoogd, NSI tikt vandaag onder de € 22 met een dividendrendement van bijna 10%.

Branco P 16 december 2022 11:46

0

Ik heb nog navraag gedaan waarom de vastgoedaandelen niet zijn gestegen naar aanleiding van het positieve FBI nieuws. Kennelijk was de overgangsregeling (nu in 2024) die het mogelijk maakt om fiscaalvriendelijk te herstructureren al ingecalculeerd. Positief zou zijn geweest wanneer de afschaffing van het FBI regime helemaal van tafel ging. Maar men lijkt er toch aan vast te willen houden.

Kopje Koffie 54 16 december 2022 11:49

1

Bedankt voor je reactie, Junkyard.
Nog even 3 jaar lang bijna 10 % dividend meepakken is natuurlijk wel heel erg lekker.
Zeker als de koers nog even zakt en we goedkoop nog wat stukjes kunnen bijkopen....
Goed weekend.

Branco P 16 december 2022 12:07

0

quote:
junkyard schreef op 16 december 2022 11:35:
Markt vertrouwen in NSI is ondanks deze berichten niet verhoogd, NSI tikt vandaag onder de € 22 met een dividendrendement van bijna 10%.

En dus is het zaak om nu heel goed te kijken naar NSI als potentiële belegging. Bij mij heerst actueel het vermoeden dat de koers onevenredig veel gedrukt wordt (bijvoorbeeld door verkoop door institutionelen en/of speculatie). NSI speelt volgens mij wel degelijk in op de “nieuwe” situatie. En kijkend naar hogere energiekosten gaan energiezuinige kantoren steeds belangrijker worden en daar zie ik NSI wel goed gepositioneerd. Ook qua locaties zit men wat mij betreft daar waar op langere termijn de vraag goed is. Dus in de basis een toekomstbestendige portefeuille én een zeer geringe LTV. Dan kan ik dat 10% dividendrendement niet goed plaatsen. Zoals Vooak op 19 euro of ECP onder 15 euro ook nergens over ging.

Branco P 16 december 2022 17:26

1

Ik heb eens even een vingeroefening gedaan.

Stel dat wij als aandeelhouders 375 miljoen inbrengen en daarmee alle schulden aflossen. Dat kost ons 375mio/20mio = 18,75 euro per aandeel.

Dan zit je op 22 euro huidige koers plus 18,75 = 40,75 euro

resultaat gaat dan van 41mio per jaar naar een kleine 50 mio per jaar oftewel 2,50 euro per aandeel.

Dan zit je op 2,50 /40,75 = ruim 6% direct rendement per jaar. Zonder financiering. Op een portefeuille mooie kantoorpanden.

Kan zijn dat ik hier bij deze vingeroefening te kort door de bocht ga, maar ik denk het niet.

Dit ter nuancering van het financieringsvraagstuk.

Overigens heeft het management de vrijheid om 10% nieuwe aandelen uit te geven (zonder specifieke reden) én een extra 10% nieuwe aandelen voor bijzondere aangelegenheden zoals een fusie, overname, nieuwe aankopen of herfinancieringen.

Men mag die nieuwe aandelen (zoals ik het begrijp) ook aan specifieke investeerders aanbieden (dus de kleine belegger kan dan het nakijken hebben). Ik kom berichten tegen dat NSI dit in het verleden als eens deed, en ook nog met een korting:

propertynl.com/Nieuws/VEB-naar-rechte...
vastgoedjournaal.nl/news/7228/update-...

Dat was niet zo fraai.

Branco P 16 december 2022 17:31

0

En kennelijk mocht NSI dat met een korting doen:

www.vastgoedvergelijker.nl/nieuws/veb...

junkyard 17 december 2022 10:55

0

De markt waardeert NSI vastgoed op:

27,7% (LTV) * 100% (aanname VV 100% waardering) + 72,3% (eigen vermogen) * 22,3 (beurskoers) / 47.72 (NTA) = 61,5% van boekwaarde

De waardering ten opzichte van boekwaarde zal iets lager zijn, omdat VV marktwaarde lager is dan 100% (ivm vaste rente beneden huidige marktrente) en NSI inmiddels bijna een kwartaal extra (Q4) huurbaten heeft ontvangen.

Bij een NIY van 4,5% (eind september 2022) en 61,5% marktwaardering vastgoed betekent dit een NIY op basis van market cap van 4,5/0,614 = 7,3%.

Dit is wat hoger dan de ruim 6% aan direct resultaat bij NSI zonder financiering, vanwege de "Administrative costs" van ca. € 9 miljoen (FY 2022 - deze kosten groeien vooral door hogere "staff costs" ondanks de verkleinde en beter beheerbare portefeuille, NSI heeft meer projectmanagers/ontwikkelaars op de payroll staan om de project ambities te verwezenlijken)

Markt yields zijn in 2022 met 2,5% gestegen (10y DE / NL) en verhuur vooruitzichten zijn verslechterd (minder take-up, druk op ERV, verhoogde recessie kansen), wat boekwaarde nog niet echt heeft geraakt maar op basis waarvan investeerders omhoog bijgestelde rendementen eisen wat tot uiting komt in de beurskoers.

Wat betreft de extra uit te geven aandelen, dit is in eerste instantie (eerste 10%) vooral bedoeld om stock dividend uit te kunnen keren en daarnaast (tweede 10%) om extra speelruimte voor management te creëren (voor acquisities, herfinanciering etc.). NSI (Stahli) heeft in het verleden vaak genoemd dat hij wil groeien, omdat naar zijn idee NSI bij grotere omvang meer efficiënt kan opereren. Zie bijvoorbeeld de notulen van de AVA 2021 (Stahli):
Het doen van acquisities met als enige reden om te groeien in omvang is geen onderdeel van de strategie. Wel is de Directie zich er van bewust dat de beperkte omvang bepaalde beperkingen met zich meebrengt en dat de huidige omvang suboptimaal is. De liquiditeit van het aandeel is een issue en de financiering met vreemd vermogen zou – qua kosten en diversificatie –gebaat zijn bij schaalgrootte. De Directie is er van overtuigd dat zij dankzij de voordelen van een optimalere omvang zeer goede aandeelhoudersrendementen zou kunnen realiseren door de juiste acquisities na te streven.

Bij eerdere AVAs duidelijk dat beleggers moeite hebben met de tweede (extra 10%) emissie, in 2022 stemde 45,7% tegen deze extra emissie (voorstel 10d). Als NSI dit in 2023 opnieuw op de agenda wil zetten en omstandigheden (beurskoers) wijzigen niet, dan is er grote kans dat dit voorstel niet zal worden goedgekeurd. Mogelijk dat beleggers ook niet langer stock dividend wensen, en willen dat NSI zich op cash uitdelingen aan aandeelhouders gaat richten (en groei plannen loslaat). VEB kritiek in 2021 is nog steeds passend (m.u.v. M&A):

“De VEB is kritisch over het door NSI gevraagde mandaat om voor een periode van 18 maanden tot 20 procent van het aandelenkapitaal uit te kunnen geven zonder een voorkeursrecht voor aandeelhouders. Door de aanzienlijke disagio van het aandeel zal het verwaterende effect van een eventuele emissie substantieel zijn voor de huidige aandeelhouders waardoor het een grote uitdaging wordt voldoende rendement te maken op het opgehaalde kapitaal. Gezien de huidige onderwaardering op de beurs ten opzichte van de intrinsieke waarde lijkt het logischer om in plaats van aandelen uit te geven aandelen in te kopen.
Tegelijkertijd heeft de VEB begrip voor het standpunt van NSI om voldoende flexibiliteit na te streven waarmee eventuele opportunistische M&A op de korte termijn mogelijk wordt gemaakt. Derhalve zal de VEB zich onthouden van stemming bij dit agendapunt.
De VEB wil NSI uitdrukkelijk verzoeken prudent om te gaan met het gevraagde mandaat en roept op hier alleen gebruik van te maken in uitzonderlijke omstandigheden waarbij het uitgangspunt moet zijn dat het verwachte rendement op het opgehaalde kapitaal hoger moet liggen dan de kostenvoet van kapitaal. Bovendien vraagt de VEB aan NSI om uitdrukkelijk uit te spreken dat er bij een eventuele onderhandse plaatsing slechts zeer beperkte korting op de aandelenkoers wordt verleend.”

Reactie Stahli destijds:
“Wij zijn het eens met het principe dat bij een disagio inkopen gewenst is en bij agio tot emissies over te gaan. De keuze die NSI maakt hoe om te gaan met disagio hangt af van meerdere variabelen. Is het disagio structureel? Hoe worden onze collega bedrijven gewaardeerd? Of is het iets specifieks ten aanzien van NSI of is het een industrie brede disagio? Als het specifiek is, waar zit dan het probleem? Is dat oplosbaar? Inkoop van aandelen is niet de oplossing als het probleem elders ligt.
De uitdaging bij NSI in deze is ook omvang. Inkoop van aandelen verhoogt de LTV, waardoor het risico van ontwikkelen toeneemt. Het verkopen van assets verhoogt de omvang van de ontwikkelpijplijn als percentage van de totale assets, waarmee ook het risico toeneemt. En de kostenratio gaat dan ook omhoog. Ofwel, elke keuze heeft ook consequenties die bij een eventuele beslissing moeten worden meegewogen. Op dit moment zien we niet dat vanuit een lange termijnperspectief een inkoop in het belang van aandeelhouders is.
De VEB vraagt of NSI bereid is uit te spreken ‘dat er bij een eventuele onderhandse plaatsing slechts zeer beperkte korting op de aandelenkoers wordt verleend’. Wij begrijpen die vraag volledig en ten allen tijde zullen wij in het belang van het bedrijf en de aandeelhouders handelen. Maar nee, de garantie die u vraagt kunnen wij u niet geven. Er kunnen zich omstandigheden voordoen - die wij nu niet kunnen voorzien - waarbij het noodzakelijk is een hogere discount te accepteren, maar als het kan zullen we proberen de discount zo laag mogelijk te houden.”

Bij de emissie in 2013 zat NSI in een andere positie, er was sprake van een lappendeken aan vastgoed wat niet goed presteerde na de financiële crisis en een veel hogere LTV, waarbij NSI in de knel kwam en deze emissie noodzakelijk was om de regie te behouden (vreemd vermogen verstrekkers op afstand te houden). Het is kwalijk dat hier een flinke discount is gehanteerd en bestaande aandeelhouders niet konden meedoen, NSI stelt dat dit destijds niet anders mogelijk was ivm benodigde snelheid van opereren. Een herhaling van dit scenario lijkt mij niet dichtbij, omdat NSI nu een sterke balans heeft (bij 27% LTV kan aardig wat waardedaling worden opgevangen) met betere focus in vastgoedportefeuille en de financiering (en veel huurcontracten) voor langere termijn is vastgelegd. Dit zou komende jaren (t/m 2026) tot stabiele inkomsten moeten leiden, zonder solvabiliteit of liquiditeit problemen. Alleen als NSI projecten start, dan kan dit in gevaar komen ivm ruim € 300 miljoen aan capex (wat aan financiering moet worden opgehaald > LTV verhoging) en extra onzekerheden / risico's rondom projecten.

NSI zal lastige keuzes moeten maken, het NSI projectteam wil graag starten (en als komend jaar niet gestart wordt, dan moet NSI wellicht mensen afvloeien waarmee kennis verdwijnt):
www.youtube.com/watch?v=lD3GK-ADGMM

Branco P 18 december 2022 08:31

0

Dat is een flink projectteam inderdaad. Deels wel uit de bestaande organisatie maar de zwaargewichten zijn wel aangetrokken voor de ontwikkelprojecten zo te zien. Ik mis hier wel een serieuze verhuurmanager overigens, maar misschien zit het in één van die functies ingebakken, ik heb altijd een beetje moeite met dat soort functietitels. Focus op verhuur is wel key natuurlijk. Enfin, dit is wel écht een team dat kan ontwikkelen dus ze weten wel wat ze aan het doen zijn. En Stahli lijkt mij toch ook verstandig dus we moeten er wel een beetje vanuit gaan dat men niet gaat ontwikkelen voor de leegstand. Jij verwijst soms naar een ander leegstaand gebouw van NSI, maar dat was een bestaand gebouw in de portefeuille, dat is wat anders dan nieuwbouw ontwikkelen. Als de ontwikkelingen op hold gaan, dan kun je deze heren echter wel “gewoon” naar huis sturen.

Wat mij niet precies lekker zit is dat men al eens aandelen uitgaf aan een selecte groep aandeelhouders tegen een flinke discount op de koers. En wat daarbij met name prikt is dat de kleine aandeelhouders niet “mee mochten doen”. Het excuus zou tijdsefficiency zijn geweest, maar dat is grote onzin. Er werden daar duidelijk even een paar grootaandeelhouders bevoordeeld.

Daar moet ik wel even mijn gedachten over laten gaan. Denk je eens in de situatie waarin men 300mio ophaalt tegen 15 euro per aandeel (30% discount) zonder ons de kans te geven om mee te doen. Dat zou wel pijnlijk zijn.

Branco P 18 december 2022 08:44

0

Zo’n Well House ontwikkeling, die moet je makkelijk 75% kunnen voorverhuren. Als dat niet eenvoudig gaat, dan moet je oppassen, dan is er toch iets aan die specifieke locatie niet OK. Dan is het wel het juiste gebouw, maar op de verkeerde plek.

junkyard 18 december 2022 12:12

1

Ik heb enkele keren verwezen naar Donauweg 2b, dit pand is door NSI herontwikkeld / gerenoveerd in 2020 maar staat inmiddels twee jaar leeg en levert daarmee de grootste bijdrage aan NSI leegstand (als voorbeeld dat herontwikkeling niet altijd leidt tot snelle verhuring):

www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Pand sluit niet helemaal aan bij NSI portefeuille, omdat het deels bedrijfsruimte is (ipv kantoor) en het ietsje verder van Sloterdijk (kantoren) ligt en dit pand meer omringd is door bedrijfsruimte (niet zo'n inspirerende directe omgeving). Zo'n pand moet net passen voor een huurder.

Herontwikkeling is inderdaad wat anders dan nieuwbouw, Donauweg herontwikkeling duurde ongeveer 6 maanden (paar miljoen €) en was grotendeels opfrissen zonder toevoeging van m2. Vitrum en Laanderpoort zijn grotere/duurdere herontwikkelingen met toevoeging van m2. Well House is volledige nieuwbouw, ondanks dat de vergunningen hier het eerste binnen zijn zou ik dit project het eerste links laten liggen totdat betere tijden aanbreken. Bij Laanderpoort is het grotendeels afhankelijk van de afspraken met ING (huren, boetes, opties etc), als ING langer wil huren dan huidige afspraak (februari 2023) dan zou dit zeer welkom zijn. Vitrum lijkt een lastige te worden, zeker nadat gemeente Amsterdam met een flinke erfpacht verhoging kwam op basis van NSI plannen (wat rendementen teveel aanvreet, naast stijgende bouwkosten).

NSI meldde eerder dat voorverhuring lastig is voor kantoren die pas over 3 jaar staan, en het later (dichterbij oplevering) beter lukt om te verhuren. Dat begrijp ik, maar dit brengt wel hogere risico's voor NSI (wat momenteel moeilijk te accepteren is - tenzij capex beperkt zijn en kantoor anders leeg staat en niet verhuurbaar is).

Eens dat de eerdere emissie dubieus was, onder huidige omstandigheden lijkt een extra emissie tegen diepe discount ver weg. Stock dividend kan elke aandeelhouder aan meedoen, hoewel ik geen fan ben van verlaging cash distributie middels stock dividend bij bedrijven met een sterke balans maar waar markt krimp ipv groei inprijst (= beurskoers flink beneden boekwaarde). Bij krimp bedrijven past een hogere cash distributie (terugkoop aandelen of cash dividend) aan aandeelhouders.

Goed te horen dat de projectmanagers eenvoudig naar huis gestuurd kunnen worden, het lijkt een team vol expertise maar met een flink salaris.

Als NSI zich alleen/vooral richt op verhuringen dan zou de overhead flink omlaag moeten kunnen. Portefeuille is nu veel makkelijker beheerbaar dan jaren geleden, met slechts 51 panden en alleen kantoren (ipv >100 en mix retail/kantoren met grotere NL spreiding).

Branco P 19 december 2022 07:50

0

Klopt, dat Donauweg object is simpelweg afwachten. Je hebt net die ene huurder nodig die die combinatie van bedrijfsruimte met kantoor zoekt. Dat kan een huurder of koper zijn, maar dat kan makkelijk nog een paar jaar duren.

Wat niet juist is, is dat het lastig zou zijn om afdoende voor te verhuren. Zo’n Well House, daar kun en moet je gewoon voorverhuren, minimaal 50% maar liever 70% en pas dan moet je gaan bouwen. Als het niet uniek genoeg is voor huurders om een jaar of twee vooruit te plannen.. dan moet je nog eens goed nadenken of je er wel meer door moet gaan.

Focus op verhuren, dat is key. Verhuren, verhuren, verhuren.

Branco P 20 december 2022 09:56

0

Wat NSI-tjes en Vonovia-tjes bijgekocht vandaag. Bij verdere daling nog wat extra inslaan.

Senior 1936 21 december 2022 09:12

0

ik wilde ivm positief advies Bel.Bel. aandelen NSI kopen. Mijn strategie is aandelen kopen en opties schrijven of kopen .
Bij Binck kon ik dit bij NSI uitvoeren. Maar nu bij DEGIRO kan dat niet omdat de opties niet worden aangegeven.
Ik vraag me nu af: heb ik me vergist en was het bij Binck ook niet mogelijk om in opties van NSI te handelen ?
Wie kan mij informeren ?

Branco P 21 december 2022 09:16

0

Ik zit bij Saxo (was Binck) en ik kan ook geen opties kopen of schrijven op NSI. Volgens mij zijn er geen opties NSI?

Vertraagd	26 apr 2024 17:35
Koers	17,580
Verschil	+0,480 (+2,81%)
Hoog	17,600
Laag	17,160
Volume	63.369
Volume gemiddeld	35.243
Volume gisteren	48.232

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2022

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer