Beursonline.nl

Branco P 31 maart 2023 09:44

0

Ik zal niet beweren dat er niks aan de hand is, maar tijdelijk 20 basispunten extra marge, iets lagere leningen en iets kritischer mbt de te financieren objecten, dat zou dan het effect zijn waarover jij het hebt. Verwaarloosbaar voor bedrijven als NSI en ECP. De bankenpaniek loopt er al weer snel uit en daarmee normaliseert ook de leningen-business. En dan blijft gelden dat er weinig transacties zijn en banken heel graag mee willen doen, mits kwalitatief goede objecten

Branco P 31 maart 2023 09:46

0

Waarop baseer jij dan jouw standpunt? Ik hoor van de paar banken waar wij zaken mee doen niet dat zij het helemaal anders doen nu.

junkyard 31 maart 2023 12:56

0

Kapitaalmarkt en (kosten/risico) ontwikkelingen binnen de bancaire sector. Zie bijvoorbeeld de ING update:

think.ing.com/articles/bank-blowups-a...

Tighter lending standards will widen spreads long term
Lending standards have been tightening in both Europe and the US. This will have a negative credit effect on credit spreads.

Primary markets remain closed
cost of debt has yet again jumped higher with volatile rates and wider spreads. There are indeed some issuers side-lined for now, waiting for the primary markets to re-open, but as long as rates remain volatile and spreads widen, primary markets will remain shut for now.

Partijen die hypotheken verstrekken (her)verpakken dit veelal ook in bonds ter financiering, dus ook de hypothekenmarkt heeft hier (op termijn) last van. Ik kan zo snel geen recente marktdata (incl. maart 2023) vinden van spread ontwikkeling in de markt, maar spreads zijn aanzienlijk gestegen in maart 2023 (en spreads zijn sinds medio 2022 al aardig opgelopen) door de onrust in de bancaire sector waarover vele berichten vindbaar zijn. Credit Suisse afwikkeling heeft het vertrouwen en stabiliteit van bond markt geschaad, wat nog even zal nadreunen (met hogere kapitaalkosten banken).

De hypotheek/krediet kraan zal nog wel even open blijven voor de 'betere' klanten met beperkte marge stijgingen (hierin zit vaak iets vertraging), maar als de kapitaalmarkten niet (her)openen dan zal dit op termijn worden afgeknepen door de banken (selectievere acceptatiecriteria, hogere spreads). Banken houden dit dus scherp in de gaten, zij moeten op termijn ook de markt in om geld op te halen ter financiering van de hypotheken en zien hier de kosten oplopen.

Januari en februari waren nog relatief goed, maar in maart is er wat angst ingeslopen. Als deze angst wegtrekt en markten functioneren weer wat beter (met meer vertrouwen) dan zal de kredietlijn open blijven en zullen spreads niet al teveel stijgen (of zelfs dalen). In Q&A calls bij jaarcijfers kwam bij diverse vastgoedfondsen de vraag voorbij in hoeverre de financieringslijnen open zullen blijven. Vonovia gaf aan dat hun banken vooral in de pfandbriefe markt hun financiering ophalen, en dat deze markt de afgelopen 30 jaar (bijna?) niet dicht is geweest. Spreads zullen nu alsnog wat hoger liggen, wat banken op enig moment (als dit aanhoudt) moeten doorgeven aan hun klanten.

Branco P 31 maart 2023 13:22

0

Dat bericht van ING was op 21 maart. Dat was midden in de tijdelijke chaos. Sinds eind februari zijn de marktrentes (renteswaps) met 50 basisPunten gedaald. Per saldo leen je nu iets goedkoper, ondanks een beetje extra marge, en ik vermoed dat dit blijvend is. Mooi product zal gefinancierd worden. In Duitsland heb je de Pfandbrief-financieringen. Woningen en bijvoorbeeld ook supermarktpanden, komen daarvoor in aanmerking.

Ik zie de komende tijd geen financieringsissues voor betrouwbare bedrijven met goed vastgoed en lage LTV’s. Als er al angst in hogere marges vertaald is, dan loopt die er snel weer uit

junkyard 31 maart 2023 13:44

0

ING bericht niet op de waan van de dag, de toename in spreads is al langer gaande en is in maart 2023 per saldo flink versterkt, mogelijk dat dit later zal dalen (in Q2) indien markten stabiliseren maar dat is koffiedik kijken. Mijn reactie ging alleen in op (discussie mbt) marges/spreads en toegankelijkheid van financiering, swap rates ontwikkeling staat hier los van.

Ik verwacht ook geen financieringsissues voor betrouwbare bedrijven met goed vastgoed en lage LTV’s, zoals NSI. Hogere tarieven bij (her)financiering zijn wel blijvend door hogere swap rates (vanaf 2022) en verhoogde spreads. Dit gaat nu snel richting de 4-5%, als dit blijvend is dan zal de NIY van veel commercieel vastgoed moeten stijgen (door huurstijging/indexatie of afwaardering).

Branco P 31 maart 2023 14:21

0

quote:
junkyard schreef op 31 maart 2023 13:44:
ING bericht niet op de waan van de dag, de toename in spreads is al langer gaande en is in maart 2023 per saldo flink versterkt, mogelijk dat dit later zal dalen (in Q2) indien markten stabiliseren maar dat is koffiedik kijken. Mijn reactie ging alleen in op (discussie mbt) marges/spreads en toegankelijkheid van financiering, swap rates ontwikkeling staat hier los van.

Ik verwacht ook geen financieringsissues voor betrouwbare bedrijven met goed vastgoed en lage LTV’s, zoals NSI. Hogere tarieven bij (her)financiering zijn wel blijvend door hogere swap rates (vanaf 2022) en verhoogde spreads. Dit gaat nu snel richting de 4-5%, als dit blijvend is dan zal de NIY van veel commercieel vastgoed moeten stijgen (door huurstijging/indexatie of afwaardering).

Ga er maar vanuit dat een groot deel van de "rentestijging" blijvend is. Ik schrijf dat tussen haakjes omdat er eigenlijk sprake is van een terugkeer naar normale gezonde renteniveaus. Maar dan nog steeds geldt: in de aandelenkoersen zijn hogere rentes al dubbel en dwars ingeprijsd. Zowel de hogere rentes bij herfinanciering alsook het effect op de waarderingen. Zoals je weet zijn de NIY's van de meeste vastgoedfondsen al zo'n 10% gestegen. Dat zal nog even aanhouden. Omdat er daartegenover ook behoorlijke huurstijgingen zijn, zie ik de afwaarderingen overall de komende 1 a 2 jaar bij zo'n -/- 10%, misschien in uitzonderlijke gevallen -/- 15%. LTV issues zie ik zo snel niet ontstaan (met uitzondering van dat Aroundtown wellicht) en mogelijke extra marges van 10 of 15 basispunten voor de banken, dat heeft een verwaarloosbaar effect. Herfinancieren tegen 4,7% of 4,95%, dat maakt het verschil niet, immers.

StoplossBurner 31 maart 2023 14:30

0

quote:
Branco P schreef op 31 maart 2023 14:21:
[...]

Ga er maar vanuit dat een groot deel van de "rentestijging" blijvend is. Ik schrijf dat tussen haakjes omdat er eigenlijk sprake is van een terugkeer naar normale gezonde renteniveaus. Maar dan nog steeds geldt: in de aandelenkoersen zijn hogere rentes al dubbel en dwars ingeprijsd. Zowel de hogere rentes bij herfinanciering alsook het effect op de waarderingen. Zoals je weet zijn de NIY's van de meeste vastgoedfondsen al zo'n 10% gestegen. Dat zal nog even aanhouden. Omdat er daartegenover ook behoorlijke huurstijgingen zijn, zie ik de afwaarderingen overall de komende 1 a 2 jaar bij zo'n -/- 10%, misschien in uitzonderlijke gevallen -/- 15%. LTV issues zie ik zo snel niet ontstaan (met uitzondering van dat Aroundtown wellicht) en mogelijke extra marges van 10 of 15 basispunten voor de banken, dat heeft een verwaarloosbaar effect. Herfinancieren tegen 4,7% of 4,95%, dat maakt het verschil niet, immers.

Door de westerse demografie verwacht ik dat we weer naar lagere niveau's gaan (weer minstens 2% van huidige niveau af). Of er moet serieuze deglobalisering plaatsvinden, dan kan het wel.

junkyard 31 maart 2023 14:38

0

Ok, dan zitten wij hier toch redelijk op één lijn. Lagere kwaliteit vastgoed en fondsen met hogere LTV's zullen vooral de (her)financieringsproblemen ervaren. Vastgoed met beperkte of negatieve huurstijging of met verhoogd leegstand risico kan snel in waarde dalen (door NIY stijging - zeker bij lagere kwaliteit) en herontwikkeling is tijdrovend (tijd is duurder geworden door hogere rente) en prijziger (door hogere bouwkosten). Als deze fondsen echt in de knel komen en er ontstaan firesales, dan blijft er weinig-niets over voor deze aandeelhouders.

Per saldo ben ik niet zo negatief over Aroundtown (schulden zijn behapbaar en secured funding moet makkelijk haalbaar zijn), maar hier zit door de perpetuals (bovenop de schulden) een flink risico aan vast voor aandeelhouders. Daarnaast is de leegstand hier idd wat hoog, om dat te duiden is meer analyse nodig (ter vaststelling kwaliteit assets).

junkyard 6 april 2023 16:53

0

www.euronext.com/nl/about/media/bell-...

Toch wel triest dan NSI in deze 25 jaar niet heeft weten te imponeren qua rendement, en rond het laagste niveau ooit dobbert. Na de "1-for-8 reverse share split" in 2017 noteert NSI rond hetzelfde niveau als 2006-2007. Er is dus 7/8e aan waarde verloren gegaan, vooral door te hoge risico's voor de kredietcrisis maar ook na de focus op kantoren is de beurskoers verder gedaald.

Stork 49 11 april 2023 11:33

0

vandaag een mooie beschouwing van BelBel mbt NSI (helaas niet te kopiëren cfm iex-regels terzake) :kopen

junkyard 13 april 2023 09:54

2

Ik kan BB niet helemaal volgen in de uitspraak
"Hoewel NSI geen concrete outlook geeft, acht ik een gelijk beleggingsresultaat van €2,15 per aandeel haalbaar. Het dividend kan dan ook stabiel blijven op €2,16 per aandeel, al hangt dit af van de hoogte van de afwaarderingen."

Ten eerste is het opmerkelijk dat wordt gesteld dat het dividend afhankelijk is van afwaarderingen (?), het dividend is namelijk afhankelijk van het direct resultaat en niet van het indirect resultaat. Waarde ontwikkeling (indirect resultaat) en stevigheid van de balans zal wel iets worden meegewogen in de payout ratio (dividend / direct resultaat).

Het direct resultaat per aandeel kan moeilijk op peil blijven (2023 t.o.v. 2023) vanwege:
a) Recente desinvestering van HNK Ede, HNK Den Bosch, HNK Hoofddorp, kantoorpand Den Haag (verlies huurbaten)
b) Vertrekt ING uit Laanderpoort in januari 2023 (verlies huurbaten)
c) Bezetting neemt niet toe, NSI heeft de 2022 doelstelling (verhoging bezetting) niet gehaald en heeft nu als 2023 doelstelling een stabiele bezetting (op 94% - 6% leegstand)
d) Financieringslast stijgt door hogere rente, waardoor het direct resultaat per aandeel daalt
e) Stock dividend leidt tot extra aandelen, waardoor het direct resultaat per aandeel daalt
f) overhead lasten (administrative costs) stijgen verder (zo gaf CEO Stahli aan), waardoor het direct resultaat per aandeel daalt

Ik verwacht dat bovenstaande factoren (stabiele bezetting, minder vastgoed, hogere kosten, extra aandelen) leiden tot een direct resultaat per aandeel van ca. € 1,90 in 2023. Factoren die het direct resultaat in 2023 alsnog kunnen verhogen zijn:
i) Huurstijging, met name door indexatie
ii) Aankoop van vastgoed

Bij ongeveer 6% huurstijging, zou het direct resultaat (2023) kunnen toenemen naar € 2,05. Aankoop van vastgoed zie ik niet snel gebeuren, omdat NSI de balans sterk wil houden om projecten (Laanderpoort, Vitrum) te kunnen starten.

Resultaat kan pas weer stijgen nadat de projecten zijn opgeleverd, wat nog enkele jaren zal duren. Als NSI de bezetting van het resterende vastgoed op peil weet te houden (of omhoog brengt) met hogere huren, dan kan het resultaat nog ietsje stijgen (bij stijgende financieringslasten, overhead). Verlies van FBI status zal het resultaat weer iets drukken.

Daarmee zie ik een stabiel dividend van € 2,16 komende jaren niet als zekerheid. Het is natuurlijk mogelijk dat NSI het dividend hoger blijft vaststellen dan het direct resultaat, waarbij alsnog cash binnenboord wordt gehouden door stock dividend aan te bieden. Stock dividend leidt wel tot extra verwatering (en lager direct resultaat per aandeel), liever zie ik daarom helemaal geen stock dividend (bij huidige koersen... - alleen bij premie in beurskoers) en een reductie van het cash dividend naar een houdbaar niveau.

Door de hoge omvang van Laanderpoort zullen deze huurinkomsten (na oplevering) leiden tot een verhoogd direct resultaat, en een beter betaalbaar dividend.

Indien Aroundtown ondertussen tot firesales overgaat, dan kan NSI wellicht toch iets oppikken (om het resultaat eerder te kunnen verhogen). NSI zal dan wel een mooie yield moeten pakken (hoger dan de yield on cost op projecten van iets boven de 5%), aangezien financiering nu al bijna 5% kost. Aroundtown kantoren kwaliteit (Amsterdam/Rotterdam) is ongeveer vergelijkbaar aan NSI, ook gelegen nabij Zuidoost-Sloterdijk-Zuidas-Centrum, vandaar dat dit een aardige kans kan bieden (in geval van verdere ellende).

Grootste / duurste kantoorpand van Aroundtown in Amsterdam is het INIT gebouw:
www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...

Branco P 14 april 2023 09:40

0

www.iex.nl/Nieuws/770971/APG-groter-i...

APG heeft positie weer uitgebreid. Dat verklaart de stevige bodem onder de koers van de laatste tijd?

Ze hebben wel ingekocht boven mijn GAK, maar ze hebben desalniettemin een mooie aankoop gedaan ;-)

Branco P 14 april 2023 10:17

0

Qua direct resultaat 2023 is nog even de vraag in hoeverre de opbrengsten uit verkopen worden gebruikt voor aflossing en daarmee lagere rentelasten. Daarnaast mogelijk minder capex in 2023 dan in 2022. Maar in de basis zou je een iets lager direct resultaat verwachten inderdaad. We zitten tegen 9% dir.res./beurskoers, dus de vraag is met name waar je de koers zou zien bij een dir.res. van 2 euro. Ik zou zeggen minimaal 25 euro

junkyard 14 april 2023 11:32

0

Per saldo zal de financieringslast over 2023 flink hoger zijn dan in 2022, ondanks mogelijk iets lagere schuld door desinvesteringen. Gemiddelde cost of debt over 2022 was 2,0% en jaareinde 2023 verwacht NSI dat dit 1,5x zo hoog zal zijn:
all-up cost for this new financing will drive the average cost of borrowing up to circa 3.0% at year-end 2023

Capex zullen door aanvang de projecten in 2023 waarschijnlijk niet dalen t.o.v. 2022. Capex voor de grote projecten worden geactiveerd en hebben geen invloed op het direct resultaat. In 2022 is voor € 7,2 miljoen aan capex uitgegeven voor de grote projecten (wat is geactiveerd), maar per saldo zijn de projecten toch lager gewaardeerd per jaareinde 2022 door een afboeking van € 11,5 miljoen (!!) vanwege (Q3 2022 update):
yield expansion and a higher capex adjustment reflecting increased building costs

Deze forse afboeking loopt door het indirect resultaat (en leidt tot lagere EPRA NTA), en geeft aan dat aandeelhouders tot nu toe weinig plezier beleven aan de projecten (eerdere project Donauweg staat jaren na oplevering nog steeds leeg). Benieuwd wat het beeld qua kosten (tender Q1 2023) is voor Laanderpoort, bij een relatief lage yield on cost (dichtbij de 5%) zullen tegenvallers (hogere kosten, hogere yields) leiden tot verdere afwaardering van de projecten. Mogelijke 'waardecreatie' (doel van de projecten) lijkt ver weg, maar NSI kon een jaar geleden niet voorzien dat markten zich op deze wijze zouden ontwikkelen. NSI gaat er nu redelijk verstandig mee om o.a. door Well House uit te stellen (bij annulering leidt dit vast tot hogere afboekingen van projectkosten), en blijft positief over de lange termijn vooruitzichten.

Interessant dat na eerdere verlaging van belang in 2022 (tot onder de 3,0%), APG nu weer boven de 3,0% zit. Dat geeft de koers vast wat steun. Ik heb geen APG aankoopprijs gezien, maar het lijkt mij sterk dat dit beneden je GAK zit (omdat je al aandeelhouder was ver boven huidige koersen).

Branco P 14 april 2023 11:39

0

Mijn GAK is 22,55. APG heeft ze daar nu niet voor bijgekocht. Let wel: ik heb in de afgelopen dip veel bijgekocht, en dat hier ook laten weten.

Capex is indirect, maar minder Capex uitgeven is meer af kunnen lossen en lagere rentekosten is weer direct.

Eind 2023 zou de rente bij 3% liggen, dat klopt inderdaad. In de loop van 2023 loopt het dan naar die 3% toe. Gemiddeld boven 2,5% dus ik denk inderdaad dat ook bij aflossing de rentekosten idd toch wel hoger zullen zijn dan 2022. Fair enough.

rationeel 15 april 2023 15:30

0

14-apr
APG groter in NSI
21-mrt
Clearance vergroot belang in NSI

junkyard 15 april 2023 18:21

1

quote:
Branco P schreef op 14 april 2023 11:39:
Mijn GAK is 22,55. APG heeft ze daar nu niet voor bijgekocht. Let wel: ik heb in de afgelopen dip veel bijgekocht, en dat hier ook laten weten.

Omvang van je trades zijn mij niet duidelijk. Vanaf eind 2021 zit je in NSI (toen meldde je 100 stuks), koers lag toen rond de € 35. Meldingen van je in 2022:
Denk dat 36 euro een mooie prijs is. Gaan we nog een keer naar 34 euro dan pik ik nog een plukje op. -- 10 januari 2022
Bij 33 of 32 euro zeker wel wat bijkopen. -- 16 februari 2022
NSI verkopen vind ik wat prematuur. -- 3 juni 2022
Vandaag positie NSI met 33% uitgebreid -- 16 september 2022 slotkoers 28 euro
Plukje bijgekocht op 26,50 -- 21 september 2022
positie flink uitgebreid -- 26 september 2022 slotkoers 22,35 euro

Met deze berichten (zonder melding van tussentijdse verkopen) lijkt het onrealistisch dat je GAK 22,55 is. Voor mij hoef je je 'trades' hier overigens niet te delen. GAK (> het verleden) vind ik sowieso niet relevant bij beleggingsbeslissingen (> de toekomst).

Branco P 16 april 2023 23:55

0

15-10-21: K 50 x 34,45
1-11-21: K 50 x 34,80
7-3-22: K 50 x 33,85
12-7-22: K 50 x 32,05

bijna niet meer voor te stellen nu, maar die niveaus leverden een dividendrendement van 6,4% dus helemaal zo gek nog niet.

16-9-22: K 75 x 27,90
20-9-22: V 80 x 27,94
21-9-22: K 99 x 26,50
26-9-22: K 100 x 21,75
26-9-22: K 100 x 21,80
28-9-22: K 100 x 22,10
5-10-22: V 100 x 24,30
13-10-22: K 100 x 22,65
25-10-22: V 100 x 24,75
7-11-22: V 100 x 25,40
16-12-22: K 100 x 21,95
16-12-22: K 100 x 22,45
20-12-22: K 100 x 22,20
20-12-22: K 100 x 21,85
27-12-22: V 500 x 23,40
26-1-23: K 100 x 24,10
1-3-23: K 100 x 22,95
8-3-23: K 9 x 22,40 (ja, 9 aandelen, daar ging toen iets mis)
10-3-23: K 100 x 22,15
13-3-23: K 91 x 21,25
16-3-23: V 200 x 22,20
24-3-23: K 100 x 21,50
30-3-23: V 150 x 23,05
6-4-23: V 100 x 23,40

Huidige positie: 350 x 22,55

Volgens Saxo is mijn resultaat op NSI nu, inclusief dividend: -/- 31,41 euro

Maar wel de GAK naar 22,55 gebracht voor een aandeel dat m.i. prima op 30 a 32 euro mag noteren.

Economische Vluchteling 17 april 2023 14:52

0

quote:
Branco P schreef op 16 april 2023 23:55:
Huidige positie: 350 x 22,55

Volgens Saxo is mijn resultaat op NSI nu, inclusief dividend: -/- 31,41 euro

Maar wel de GAK naar 22,55 gebracht voor een aandeel dat m.i. prima op 30 a 32 euro mag noteren.

Hi Branco,

Als je resultaat €-31.41 is bij een koers van €24.45 met 350 aandlen, is je daadwerkelijke effectieve GAK dan niet gewoon €24.54?
(Als we de ~€100 aan transactieksoten even negeren voor het gemak)

Zit er zelf in met een effectieve GAK van €25.15, waar ik vrij tevreden mee ben, en dividend komt er weer bijna aan.
Denk dat fair value op dit moment vanwege beroede sentiment rondom commercial real-estate rond de €28.50 zit (6% yield op een dividend dat gerest moet worden naar een sustainable €1.70)
Als sentiment herstelt is de €35 normaal van post-lockdowns wel weer een mooie target gezien het degelijke vastgoed en goede balans in een stagflationary environment.

Branco P 17 april 2023 18:10

0

quote:
Economische Vluchteling schreef op 17 april 2023 14:52:
[...]

Hi Branco,

Als je resultaat €-31.41 is bij een koers van €24.45 met 350 aandlen, is je daadwerkelijke effectieve GAK dan niet gewoon €24.54?
(Als we de ~€100 aan transactieksoten even negeren voor het gemak)

Zit er zelf in met een effectieve GAK van €25.15, waar ik vrij tevreden mee ben, en dividend komt er weer bijna aan.
Denk dat fair value op dit moment vanwege beroede sentiment rondom commercial real-estate rond de €28.50 zit (6% yield op een dividend dat gerest moet worden naar een sustainable €1.70)
Als sentiment herstelt is de €35 normaal van post-lockdowns wel weer een mooie target gezien het degelijke vastgoed en goede balans in een stagflationary environment.

Ik denk dat je gelijk hebt en ik heb ook wat dividend ontvangen vorig jaar dus dan zal mijn GAK nog ietsje hoger zijn zelfs.

Ik zie NSI bij de huidige koersen als een mooie LT belegging. Ik zie realisme ook wel weer een keer terugkeren in het vastgoed en eventuele toekomstige renteverlagingen zijn voor de vastgoedaandelen ook gunstig.

Vertraagd	13 mei 2024 17:35
Koers	19,940
Verschil	-0,160 (-0,80%)
Hoog	20,050
Laag	19,740
Volume	43.311
Volume gemiddeld	40.272
Volume gisteren	75.330

06 mei	Aandeel NSI in de lift na groter bela...
18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk

Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2023

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

NSI nieuws meer