Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2024

349 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 14 15 16 17 18 » | Laatste

Omlaag ↓

MOEdig Voorwaarts 4 februari 2024 07:36

quote:
Kruimeldief schreef op 3 februari 2024 23:10:
[...]
Ik kan op de ECP-site geen datum vinden in de Financial Calendar wanneer er cijfers komen.

Die agenda is inderdaad niet bijgewerkt.

In de laatste kwartaalupdate stond echter het volgende:

The Full Year 2023 results will be published on Friday 22 March 2024.

Het blijft overigens opvallend hoeveel later dan collega's ECP nog eens met de cijfers afkomt.

Ik heb onlangs trouwens ook uitgebreid en zal dit (mondjesmaat) blijven doen zolang de koers onder druk staat en de omvang van de positie binnen mijn portefeuille relatief binnen de perken blijft.

Zitzak500 4 februari 2024 08:55

Toch net weer te vroeg Branco ;-)

Ik zit ook klaar om uit te breiden onder de 20.
Blijft ook wel jammer dat ze geen kwartaaldividend uitbetalen.

50% cash vind ik wel veel in deze stijgende markt. Zit zelf op 30%. Hoewel ik ook niet goed zou weten waar ik het nu in zou steken. Onlangs ASML verkocht (op 816) vanwege hoogtevrees. Heb maar een Nasdaq 100 tracker gekocht om wat te profiteren van AI en de grote 7.

Kruimeldief 4 februari 2024 11:01

@MOEdig Voorwaarts: dank voor de info. Gaan we niet op wachten met de aankoop.

!@#$!@! 4 februari 2024 12:46

quote:
Hans schreef op 4 februari 2024 00:53:
[...]Klopt helemaal maar ze zullen toch ook wat gaan zeggen over afschrijvingen en nieuw afgesloten rentetarieven.
Dat ECP alleen zaken doet met banken komt wel heel degelijk over. De kapitaalmarkt lijkt mij toch een stukje grilliger.

Ja, Branco e.a. zijn het daar helemaal mee eens. Ik niet. De realiteit is dat URW lagere rente en betere hedge heeft en nu (nog) 1.6% betaald en ECP 2.4%

De yield op 5 jarige URW obligaties is zelfs nu nog maar 3.5% , slechts 1% hogere dan de gehegde rente van ECP.
Wat dat betreft lijkt het er toch echt op dat rentes van banken structureel hoger zijn.

Hans 4 februari 2024 13:13

quote:
!@#$!@! schreef op 4 februari 2024 12:46:
[...]

Ja, Branco e.a. zijn het daar helemaal mee eens. Ik niet. De realiteit is dat URW lagere rente en betere hedge heeft en nu (nog) 1.6% betaald en ECP 2.4%

De yield op 5 jarige URW obligaties is zelfs nu nog maar 3.5% , slechts 1% hogere dan de gehegde rente van ECP.
Wat dat betreft lijkt het er toch echt op dat rentes van banken structureel hoger zijn.

Is het niet zo dat URW door zijn schaalgrootte dat beter uit kan onderhandelen op de kapitaalmarkt.

!@#$!@! 4 februari 2024 15:41

mmm ja daar zou je wel eens een goed punt kunnen hebben. Liquiditeit bij URW is natuurlijk wel beter. De rente op Nederlandse staatsobligaties is daarom ook iets hoger dan de Duitse om die reden.

Branco P 5 februari 2024 09:31

quote:
!@#$!@! schreef op 4 februari 2024 12:46:
[...]

Ja, Branco e.a. zijn het daar helemaal mee eens. Ik niet. De realiteit is dat URW lagere rente en betere hedge heeft en nu (nog) 1.6% betaald en ECP 2.4%

De yield op 5 jarige URW obligaties is zelfs nu nog maar 3.5% , slechts 1% hogere dan de gehegde rente van ECP.
Wat dat betreft lijkt het er toch echt op dat rentes van banken structureel hoger zijn.

Ja rentes bij banken, bij hypotheeklening, waren lange tijd hoger. Of dat nu nog steeds zo is, weet ik niet. Laatst had URW een hybride lening doorgerold waar ze een flink hogere rente op betalen.

Ik ben geen voorstander van financieren op de kapitaalmarkt, dat wil zeggen middels obligaties die worden uitgegeven aan private equity achtige Angel-Saksische partijen. Met die partijen valt niet te praten wanneer het mis dreigt te gaan en bij Wereldhave hebben we gezien dat dit mis gaat. Bij URW hebben ze nog net op tijd het schip gekeerd door geen dividend uit te keren, anders was het bedrijf verloren gegaan aan deze obligatie-bloedhonden.

Branco P 5 februari 2024 09:34

quote:
Hans schreef op 4 februari 2024 13:13:
[...]Is het niet zo dat URW door zijn schaalgrootte dat beter uit kan onderhandelen op de kapitaalmarkt.

Dit is ook zeker waar.

Branco P 5 februari 2024 09:51

ik denk dat ik wel begrijp waarom ECP relatief veel afgestraft is de laatste tijd in vergelijking met haar peers. De leningenportefeuille is relatief kortlopend. Expirerend:

2024: 100 mio
2025: 400 mio
2026: 500 mio
2027: 200 mio

dat is nagenoeg de hele leningportefeuille en in Q4 2023 ontstond een iets te positief beeld over de aanstaande renteverlagingen dus dat betekent dat de rentelasten in de rekenmodelletjes weer wat naar boven worden bijgesteld.

Waar de rekenmodelletjes geen rekening mee houden is dat er een ervaren management zit dat aantoonbaar creatief kan zijn dus de koersreacties zijn in mijn ogen overdreven. Het is wel jammer dat er niet wat meer spreiding in de expiraties zit en dat de leningen relatief kortlopend zijn. Verlengen van de leningen gaat zeker lukken, daarover geen zorgen, maar de rentelasten zullen wel toenemen, daar waar dat bij een URW of KLEP nog valt te bezien.

Daarmee wordt ECP tegelijkertijd ook een overnamekandidaat wat mij betreft. De kwaliteit van de vastgoedportefeuille is immers hoog.

ECP had eigenlijk het voorbeeld van URW moeten volgen toen die kans er lag en een paar jaar geen dividend moeten uitkeren. Gecombineerd met het selectief verkopen van assets tegen redelijke prijzen (dat heeft ECP goed gedaan) was de situatie nu nog een stuk mooier geweest. Het aangepaste dividend-pay-out-ratio beleid is op zich een kleine stap in die richting en ze hebben goed gekeken naar een houdbaar licht stijgend dividend, maar een paar jaar dividend inhouden was nog fraaier geweest.

Vanmorgen de mogelijkheid om net onder 20 euro bij te kopen gemist zie ik. Wij houden het echter in de gaten.

Branco P 5 februari 2024 11:58

Voor wie zich afvraagt waarom Mercialys het de laatste tijd zo goed doet:

www.retaildetail.nl/news/food/casino-...

De hypermarkten worden Intermarche, Auchan of Carrefour

Mercialys krijgt daarmee een meer gediversificeerde groep Hypermarkthuurders met een betere kredietwaardigheid en meer aantrekkingskracht op de consumenten, dus dat is tevens gunstig voor de overige huurders van de winkelcentra die meer passanten zullen zien in de winkelcentra

MOEdig Voorwaarts 6 februari 2024 05:54

quote:
Branco P schreef op 5 februari 2024 09:51:
ECP had eigenlijk het voorbeeld van URW moeten volgen toen die kans er lag en een paar jaar geen dividend moeten uitkeren. Gecombineerd met het selectief verkopen van assets tegen redelijke prijzen (dat heeft ECP goed gedaan) was de situatie nu nog een stuk mooier geweest. Het aangepaste dividend-pay-out-ratio beleid is op zich een kleine stap in die richting en ze hebben goed gekeken naar een houdbaar licht stijgend dividend, maar een paar jaar dividend inhouden was nog fraaier geweest.

Ik denk dat de balans destijds vooral uit het lood is geslagen door de megolomane overname van Woluwe (en dat die ook twijfels heeft gezaaid over de verstandelijke vermogens/betrouwbaarheid/safe pair of hands niveau van het management). Woluwe is nog steeds het object (land) met de laagste yield in de boeken (4,7%) en met meestal matige prestaties (rental uplift on relettings and renewals van -1,4% over de laatste 12 maanden las ik in het Q3-report). Ik heb het ze inmiddels vergeven, maar het heeft wel voor een kras gezorgd op het verder mijns inziens onberispelijke trackrecord.

Momenteel noteert het aandeel bijna 50% onder de EPRA NTA. Even simpel rekenend met een LTV van 42,1% (Q3) en een EPRA NIY van gemiddeld 5,7% (H1) geeft dat een implied yield van 7,9%. Gezien de vermeende kwaliteit van de assets en het management (ex-Woluwe misstap) lijkt me dat aan de hoge kant.

!@#$!@! 6 februari 2024 13:32

quote:
Branco P schreef op 5 februari 2024 09:51:
ik denk dat ik wel begrijp waarom ECP relatief veel afgestraft is de laatste tijd in vergelijking met haar peers. De leningenportefeuille is relatief kortlopend. Expirerend:

2024: 100 mio
2025: 400 mio
2026: 500 mio
2027: 200 mio

dat is nagenoeg de hele leningportefeuille en in Q4 2023 ontstond een iets te positief beeld over de aanstaande renteverlagingen dus dat betekent dat de rentelasten in de rekenmodelletjes weer wat naar boven worden bijgesteld

Daar staat echter tegenover:

Daarnaast melden ze:
"The interest rate hedge instruments as at 31 December 2022 have a weighted average maturity of over five years and the Company is hedged at an average interest rate of 1.6% (31 December 2021: 1.6%). Only 14% (31 December 2021: 25%) of the total borrowings is at a floating rate without interest hedge. An increase in interest rates of 1% would therefore only have a limited negative impact of an additional annual interest expense of €2.1 million (31 December 2021: €1.5 million) or 2% (31 December 2021: 1.4%) of reported direct investment result."

Branco P 6 februari 2024 15:59

klopt, maar het ligt voor de hand dat de 100 mio die in 2024 expireert ook gehedged was tot 2024 en dat met de verlenging van de lening ook een nieuwe rente gefixeerd zal worden (en die zal dus flink hoger zijn dan die gemiddelde 1,6% op december 2022.

In het Q3 2023 bericht stond:

The Company’s interest expenses hedging stands today at 81% on net debt for an average period of four and a half years. The average interest rate as at 30 September 2023 is 3.2%. As a result, our interest expenses are expected to remain substantially stable for the coming period. The average committed unexpired term of its bank loans is three years.

Op 30 sept 2023 stond de 3 maands Euriborrente op 4,05% en momenteel staat die op 4,00% (die is van toepassing op die 19% ongefixeerd, maar daar komt dan de marge nog bovenop) dus die 3,2% overall zal inderdaad nog steeds ongeveer van toepassing zijn. Als je nu die 19% zou gaan fixeren voor 5 jaar dan zit je gok ik op ongeveer 2,60 (5Y IRS) + 1,60 = (marge) = 4,10%. Misschien ietsje meer nog.

Misschien verkoopt men nog wel een object of weet men een joint venture partner te interesseren voor deelname in I Gigli. Dan kun je weer hele andere scenario's bedenken.

Branco P 6 februari 2024 16:12

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 6 februari 2024 05:54:
[...]

Ik denk dat de balans destijds vooral uit het lood is geslagen door de megolomane overname van Woluwe (en dat die ook twijfels heeft gezaaid over de verstandelijke vermogens/betrouwbaarheid/safe pair of hands niveau van het management). Woluwe is nog steeds het object (land) met de laagste yield in de boeken (4,7%) en met meestal matige prestaties (rental uplift on relettings and renewals van -1,4% over de laatste 12 maanden las ik in het Q3-report). Ik heb het ze inmiddels vergeven, maar het heeft wel voor een kras gezorgd op het verder mijns inziens onberispelijke trackrecord.

Momenteel noteert het aandeel bijna 50% onder de EPRA NTA. Even simpel rekenend met een LTV van 42,1% (Q3) en een EPRA NIY van gemiddeld 5,7% (H1) geeft dat een implied yield van 7,9%. Gezien de vermeende kwaliteit van de assets en het management (ex-Woluwe misstap) lijkt me dat aan de hoge kant.

"Balans uit het lood geslagen" vind ik te zwaar. Het was geen Westfield Deal waarbij allerlei Goodwill en hybride leningen nodig waren om de balans enigszins overeind te houden. Maar er is gewoon wel wat te veel betaald voor Woluwe en juist voor Woluwe was Corona erg ongelukkig. Daar staat tegenover dat het huidige Woluwe welgeteld 1 leegstaande unit telt (in de kelder, de voormalige unit van ING) en dat het onder 1 eigendom brengen van alle deeleigendommen ook meer mogelijkheden biedt om met huurders te schuiven etc.

Voor wie flink in ECP zit en er nog niet is geweest: breng een keer een bezoekje aan Woluwe en combineer het met een dagje Brussel!

Al met al was de aankoop van Woluwe ongelukkig getimed en daarmee te duur betaald. We moeten het echter nog een jaartje of 2 gunnen post-Corona om de echte balans op te kunnen maken. Wel was het sowieso beter geweest als ze het niet gekocht hadden, maar dat kun je ook voor URW zeggen (Westfield-portefeuille) of voor Wereldhave (de échte kliekjes van Corio en URW) en dan heb ik toch veel liever Woluwe.

!@#$!@! 6 februari 2024 17:45

quote:
Branco P schreef op 6 februari 2024 15:59:
klopt, maar het ligt voor de hand dat de 100 mio die in 2024 expireert ook gehedged was tot 2024 en dat met de verlenging van de lening ook een nieuwe rente gefixeerd zal worden (en die zal dus flink hoger zijn dan die gemiddelde 1,6% op december 2022.

In het Q3 2023 bericht stond:

The Company’s interest expenses hedging stands today at 81% on net debt for an average period of four and a half years. The average interest rate as at 30 September 2023 is 3.2%. As a result, our interest expenses are expected to remain substantially stable for the coming period. The average committed unexpired term of its bank loans is three years.

Op 30 sept 2023 stond de 3 maands Euriborrente op 4,05% en momenteel staat die op 4,00% (die is van toepassing op die 19% ongefixeerd, maar daar komt dan de marge nog bovenop) dus die 3,2% overall zal inderdaad nog steeds ongeveer van toepassing zijn. Als je nu die 19% zou gaan fixeren voor 5 jaar dan zit je gok ik op ongeveer 2,60 (5Y IRS) + 1,60 = (marge) = 4,10%. Misschien ietsje meer nog.

Misschien verkoopt men nog wel een object of weet men een joint venture partner te interesseren voor deelname in I Gigli. Dan kun je weer hele andere scenario's bedenken.

URW yield is momenteel maar 3,5% voor de 5 jaars periode. Daarnaast hebben ze gehedged op basis van toekomstige financieringsbehoefte.

De leningen hebben een gemiddelde looptijd van 3 jaar en de hedge nog 4,5%, dat loopt dus niet 1 op 1
Maar moet zeggen dat ik het sowieso niet snap. Immers hoe kan de gemiddelde rente nu al 3.2% zijn als er gehedged is tegen 1,6% . Dan zou immers voor 50% al nieuwe leningen tegen 4.8% ofzo moeten zijn afgesloten en dat lijkt mij ook niet kloppen.
Het is gewoon allemaal erg onduidelijk bij ECP wat dat betreft.

Branco P 7 februari 2024 09:29

nee hoor, er zijn in 2023 diverse leningen verlengd, samen iig voor een 160 miljoen dacht ik. Lees de kwartaalberichten erop na, bij het onderdeel funding.

Die verlengde leningen kennen uiteraard een nieuw (en dus veel hoger) rentetarief dan voorheen (dus in plaats van lager dan 1,6% opeens naar 4,5% a 5% zoiets). Wellicht dat het de leningen betrof met de allerlaagste rente. Op basis van de rentesprong eind H1 2023 zou dat wel eens zo kunnen zijn. En daar bovenop kent het niet gefixeerde deel van de leningen ook een flink hogere rente dan eind 2022. Die verlengde leningen en het niet gefixeerde deel is bijna 40% van alle leningen. Die 3,2% is waarschijnlijk plausibel.

Branco P 7 februari 2024 09:37

Het is niet leuk dat bij ECP als 1 van de eersten de rentes nu stijgen, maar de rest zal vanzelf volgen wanneer de rentes niet meer veel gaan dalen. En ik vind de huidige rentes wel gezond dus ik ga er niet vanuit dat er veel rentedalingen komen (tenzij er een ernstige recessie komt oid). Door de stijgende rente kun je voordeliger eigenaar worden van een stukje ECP. Je krijgt dezelfde winkelcentra, maar dan voor minder geld. Uiteraard zijn er ook hogere rentelasten, maar als dat al in de koers verwerkt is, dan heb je hetzelfde dividendrendement tegen een lagere aankoopprijs, dus je betaalt ietsje minder per m2 winkelcentrum.

!@#$!@! 8 februari 2024 14:00

quote:
!@#$!@! schreef op 21 januari 2024 02:13:
[...]

Zou de nieuwe interestlasten op 70mln gooien? Op een rental income van 200mln is dat nogal wat zeg.
Ik moet wel zeggen dat ik 4,5% wel erg hoog vind als de 10jaars op slechts 2,3% staat.
Kan je toch veel beter 10 jaars bonds gaan uitgeven als ECP zijnde? (zoals URW)

Dus die stijgende DIR in het verleden komt dus eigenlijk vnml ook door de dalende rente in de tijd?

In de laatste cijfers wordt al gemeld:
The increase is mainly due to higher rental income for €9.8 million, partially reduced by higher interest expenses (€7.3 million).

Stel dat de huren met 3% per jaar groeien na de 7% dit jaar en de kosten ook in de richting:

2022
200 huurinkomen - 37 rente - 32 kosten - 12 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a
2027
240 huurinkomen - 70 rente - 37 kosten - 14 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a

-> welke wel lager is dan de €2.35 die voor 2023 wordt verwacht.

Dan zou het dividend de komende 5 jaar dus gelijk blijven onder de huidige omstandigheden?
Dan is het eigenlijk wel logisch dat het dividend rendement nog steeds zo hoog is. Er is geen uitzicht op groei momenteel. Plus er is nog steeds de dreiging van online en een komende recessie.

Gezien de rente nu al 3.2% is en de komende jaren flink herfinaciering op de planning staat. Denk ik toch dat we van zeker 4,5% uit moeten gaan. Halen we nog 8% van de rentekosten af vanwege verwachte aflossingen door de lagere pay-out. (80% van de 10% opbrengsten. -> 20% in CAPEX)

Dan is het basisscenario toch:
240-63-37-14= 126 mln DIR op dit moment 53.54mln aandelen, maar dat zal ook groeien met stockdividend dat uitgekeerd zal worden. Uiteraard zou men dan wel extra kunnen aflossen. Halen we daarom 10% van de rentekosten af.

2027 126 mln DIR over 56.34 mln aandelen maakt €2.24
Als de pay-out dan 85% is kom je op slechts €1.90 dividend

Dat is niet heel veel stijging in 4 jaar tijd :-( en zelfs een daling van de DIR tov 2023

Branco P 8 februari 2024 14:19

quote:
!@#$!@! schreef op 8 februari 2024 14:00:
[...]

Gezien de rente nu al 3.2% is en de komende jaren flink herfinaciering op de planning staat. Denk ik toch dat we van zeker 4,5% uit moeten gaan. Halen we nog 8% van de rentekosten af vanwege verwachte aflossingen door de lagere pay-out. (80% van de 10% opbrengsten. -> 20% in CAPEX)

Dan is het basisscenario toch:
240-63-37-14= 126 mln DIR op dit moment 53.54mln aandelen, maar dat zal ook groeien met stockdividend dat uitgekeerd zal worden. Uiteraard zou men dan wel extra kunnen aflossen. Halen we daarom 10% van de rentekosten af.

2027 126 mln DIR over 56.34 mln aandelen maakt €2.24
Als de pay-out dan 85% is kom je op slechts €1.90 dividend

Dat is niet heel veel stijging in 4 jaar tijd :-( en zelfs een daling van de DIR tov 2023

de 1,60 dividend over 2022 was bewust gekozen opdat jaarlijkse stijging mogelijk zal zijn, ook bij de hogere financieringsrente

Dus je zou dan kunnen denken aan:

2023: 1,65
2024: 1,68
2025: 1,71
2026: 1,75
2027: 1,78

zoiets

DubbeltjeblijftDubbeltje 8 februari 2024 14:26

quote:
Branco P schreef op 8 februari 2024 14:19:
[...]

de 1,60 dividend over 2022 was bewust gekozen opdat jaarlijkse stijging mogelijk zal zijn, ook bij de hogere financieringsrente

Dus je zou dan kunnen denken aan:

2023: 1,65
2024: 1,68
2025: 1,71
2026: 1,75
2027: 1,78

zoiets

In mijn houtje touwtje spreadsheet kwam ik ook op zoiets uit (ietsje hoger).
Van welke jaarlijkse huurstijging ben je uitgegaan?

349 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 14 15 16 17 18 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	17 mei 2024 17:35
Koers	22,350
Verschil	-0,200 (-0,89%)
Hoog	22,550
Laag	22,350
Volume	27.097
Volume gemiddeld	43.995
Volume gisteren	36.274

Eurocommercial Properties nieuws meer

10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1
apr '21	Beursblik: seinen op groen voor vastg...	5
apr '21	Bank of Montreal iets groter in Euroc...