Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 10 april 2024 20:51:

[...]

Ik weet nu niet precies wat hier je vraag is Apestaartje, maar een JV aangaan voor Woluwe zet in ieder geval zoden aan de dijk qua omvang en aangezien Woluwe in één jaar tijd met 10,2% is afgewaardeerd (waarvan 7,6% in H2, wat mij toch als vrij overdreven voorkomt), de huurcontracten met de grootste huurders (INNO, ZARA, H&M, C&A) allen vers zijn verlengd én Carrefour de unit van Match overneemt (over contractverlening vond ik geen informatie maar Carrefour zal er niet voor de korte termijn gaan zitten) zie ik in Woluwe nu een ideale JV kandidaat. Temeer omdat de uitbreiding op dit moment van de baan is, dus daar hoef je dan in de waardering ook niet moeilijk over te doen.

Ga je dan een JV aan op een mogelijk dieptepunt qua waardering? Ja, helaas wel, maar ga eens op de stoel van een Joint Venture partner zitten en vraag je af wanneer je bereid zou zijn om in te stappen. Dan ga je voor de beste kwaliteit tegen een aangename prijs en dan doe je dat het liefst bij een goede manager. Het voordeel voor ECP is, naast de omvang van de deal, dat de risicospreiding verbetert (Woluwe is nu 13% a 14% van de portefeuille wat relatief veel is) en je verkoopt 50% tegen boekwaarde terwijl de huidige beurskoers juist impliceert dat de boekwaardes veel te hoog zijn. Dus naast verlaging van de LTV (als ik het goed berekend heb, betekent het een 4%punt lagere LTV, maar bereken het graag ook even na!) is het ook weer een (poging tot) bevestiging van de overige boekwaardes van de portefeuille (als je die waardedaling van 10,2% voor Woluwe van afgelopen jaar even buiten beschouwing laat). Het voordeel is tevens dat je (deels) kunt aflossen op de eerstkomende expirerende leningen en dat is juist nu voor ECP fijn aangezien er veel herfinancieringen aankomen én de rentedalingen nog even op zich laten wachten. Tot slot ga je van je JV-partner ook asset management fee's krijgen voor het management en als je een beetje handig bent, dan bouw je ook een prestatie-afhankelijke fee in (dat wil zeggen: bij positieve herwaarderingen een bonus-fee). Ik denk verder specifiek aan AXA omdat AXA bij meerdere Franse objecten van ECP reeds JV-partner is/was... dus men kent elkaar al en dat is voor het vertrouwen en de deal-zekerheid prettig... en Woluwe ligt toch ook min of meer in Franstalig gebied en dat zal de mensen bij AXA een "bekend" gevoel kunnen geven.

Een heel relaas ;-) En dat ECP nu volgende maand aankondigt dat zij een JV-partner voor I Gigli hebben gevonden... :-) wat een redelijk vergelijkbaar verhaal oplevert overigens, maar ik zie liever een JV met Woluwe.

Beantwoord dit je vraag?

quote:

Up&Down schreef op 11 april 2024 08:48:

www.afm.nl/nl-nl/sector/registers/mel...

Ze staan inderdaad ook in het AFM-register. Bedragen lijken niet helemaal te matchen (€ 47 mio en 1,7 mio aandelen), maar goed.

quote:

!@#$!@! schreef op 11 april 2024 11:00:

[...]

Bedankt voor je relaas Branco, hierdoor kan ik je redenatie idd beter begrijpen.
Alleen zie ik de logica er nog steeds niet van in.

De originele vraag is. Is het vinden van een JV partner een goede weg om te bewandelen als ECP wil groeien.

Je geeft zelf aan dat Woluwe op een mogelijk dieptepunt zit en net een nogal overdreven afwaardering achter de rug heeft. Een mooi moment dat een JV partner wel wil instappen, want die krijgt er dan een mooie prijs voor. -> Ja , dat snap ik wel. Ik zou ook graag laag willen kopen.
Jij bevestigt dus ook de strategie van hoog kopen en laag verkopen.

Tevens zeg je dat het een bevestiging is van de boekwaardes. Eerst 10% afwaarderen en dan verkopen tegen boekwaarde kan ik echt niet zien van een bevestiging van die boekwaarde. Daarnaast wordt bij elke verkoop bij elke REIT in de afgelopen jaren steeds gemeld dat het tegen boekwaarde gebeurt. Klep melde zelfs verkopen boven de boekwaarde.
Wat doet dat voor de koers?? helemaal niks. Keer op keer, doet dat helemaal niks. Ik kan dus absoluut niet inzien hoe dat als een positief argument genoemd kan worden.

Het andere argument is het verlagen van de LTV. Daarmee geef je dus juist een negatief signaal af. Immers je geeft aan dat ECP eventuele problemen zou kunnen krijgen met herfinanciering als het niet verkoopt. Zelfs in gevaar zou kunnen komen mocht de rente zelfs gaan stijgen. Gezien ECP vooral hypotheken direct gekoppeld aan de winkelcentra, geef je hiermee juist een signaal dat de boekwaardes misschien wel eens te hoog zouden kunnen zijn, of iig veel risico lopen op verdere afwaarderingen. (wat een goede reden is om te verkopen)

Op 19 juli 2019 melde ECP dat ze al voor €600 mln aan bezittingen hadden verkocht.
Op 17 dec 2020 melde ECP dat ze al voor €345 mln aan bezittingen hadden verkocht , wat 9% van het totaal is.

De laatste aankoop was dus Woluwe (2018) waar ze nu flink op afgewaardeerd hebben.

Wat is de realiteit van het vinden van JV partners en kopen en verkopen. Er wordt verlies geleden op de transacties. Plus in plaats van dat ECP groeit, krimpt het juist door de verkoop van verschillende objecten afgelopen jaren.
Dit terwijl de LTV nog steeds hoog is en eigenlijk lager zou moeten zijn.

Het enige echte argument van wat ik van jou hoor is dus het verlagen van de LTV en laag verkopen hoort daar bij. (zoals ook tijdens COVID)

Dat beantwoord dus niet de vraag wat een goede manier zou zijn voor ECP om te groeien in de toekomst. Immers stel dat je zou groeien, zou het kopen van 50% in Woluwe dan juist nu niet een goede koop zijn?

quote:

Fox WIld schreef op 11 april 2024 13:04:

Je link van PGGM gisteren geeft de situatie per 31-1-2024 aan. Ze hebben dus iets rustiger kunnen bijkopen.

quote:

Branco P schreef op 11 april 2024 13:58:

[...]
De juiste vraag is denk ik: is voor ECP op dit moment het "willen groeien" wel een gewenste strategie? Ik denk dat we daar nu (nog) niet zijn. Om te willen groeien moet je eerst je balans op orde hebben (laten we zeggen: LTV richting 37% en de eerstkomende jaren weinig herfinancieringen meer op de rol). Daarom zei ECP in de Webcast ook dat ze al bezig waren met de herfinancieringen die op de rol staan in 2025. Een andere manier om je balans op orde te krijgen is door tijdelijk geen cash-dividend meer uit te keren. URW-tacktiek. Dat had van mij de afgelopen jaren ook gemogen. Je kunt ook niks doen en simpelweg afwachten en hopen dat rentes en NIY's binnenkort weer gaan dalen. Maar als dat niet gebeurt en er komt ook nog een onverwachtse tegenvaller, dan kom je mogelijk knel te zitten en moet je WHA-acties gaan uitvoeren.

quote:

Branco P schreef op 11 april 2024 15:28:

op het juiste moment en onder de juiste omstandigheden is groei uiteraard wel de manier om aandeelhouderswaarde te creëren. In het verleden heeft ECP veel waarde toegevoegd aan de portefeuille en in Coronatijd heeft ECP het uitstekend gedaan door diverse goede verkopen tegen behoorlijke prijzen.. de afgelopen jaren werden verkocht: Passage du Havre grotendeels, Bordeaux, Grenoble, wat klein spul in Zweden. Dat was allemaal spul waarvan ik blij was dat het verkocht werd. Paste prima in de asset-rotatie strategie. Ik vond alleen de verkoop van Chasse Sud jammer… maar dat was midden in Coronatijd en ECP moest iets doen want het was onzeker hoe lang de winkelsluitingen nog zouden voortduren. Ietsje langer geleden werden al de wat mindere Italiaanse objecten verkocht aan IGD en werd er vervolgens in Italië veel waarde toegevoegd aan bestaande objecten. Ik deel jouw mening over hoog kopen en laag verkopen derhalve voor ECP helemaal niet. ECP heeft behoefte aan wat financiële ruimte. Volgens mij zijn we het erover eens dat het aangaan van een JV deze ruimte biedt. Dan zijn er daarvoor een paar grote objecten die echt zoden aan de dijk zetten. Als ECP verwacht dat Woluwe daarbij de minste groeipotentie heeft, dan is het logisch dat daarmee een JV wordt aangegaan. Dat Woluwe een paar jaar eerder een stuk duurder aangekocht is, is daarbij niet relevant.

Hoe kom je erbij dat ECP op korte termijn zou willen groeien? Dat is niet de vibe die ik meekreeg uit de webcast. Zoals ik het zie willen ze toch vooral eerst de balans op orde krijgen. En later als dat weer mogelijk is pas weer groeien. Of mis ik iets?

quote:

!@#$!@! schreef op 11 april 2024 14:43:

[...]

We zijn het dus eens dat een JV partner vinden en mogelijkheden zoeken tot groeien geen goed idee zijn.
ECP geeft namelijk aan dat ze door wil gaan met haar "rotatie-programma" , wat betekent dat na elke verkoop er ook weer een koop gezocht zal worden. ECP gelooft namelijk dat het in omvang moet groeien om relevant te blijven.

Jij vindt een JV partner vinden een goede idee, niet omdat het waarde toevoegt (zelfs de waarde kan verlagen, zoals eerder verkopen ook met afwaarderingen gepaard gingen) , maar puur om het risico te verlagen.
Ook jij vindt dat ECP niet zou moeten zoeken naar nieuwe aankopen.

Je bent zelfs bereid om met 10% korting op de boekwaardes te verkopen, omdat de aandelen met een nog grotere korting noteren. Je kiest dus liever voor een korte termijn kleinere winst, dan een potentieel grotere winst op lange termijn.

Al met al, als ECP er idd voor had gekozen om meer dividend in te houden om de LTV te verlagen, net zoals URW en niet alle objecten had verkocht in afgelopen jaren. Dan was er al sprake geweest van groei tov de situatie nu.

We zijn dus beide van mening dat ECP van zijn oude strategie, die ze nu nog steeds wil volhouden, zou moeten afstappen.
Dat de ambitie van ECP om te willen groeien om relevent te blijven teveel risico met zich meebrengt en geen waarde zal toevoegen.
Ook hadden we graag gezien dat ze meer dividend hadden ingehouden om de LTV te verlagen, ipv constant te verkopen. (en daarmee weer de waarde en toekomstige inkomsten te verlagen)

Het enige verschil is dus eigenlijk dat je geen problemen hebt met een verlies op verkoop omdat hiermee het risico verlaagt wordt , terwijl ik van mening ben dat de lagere divdienduitkering icm het altijd gekozen stockdividend dat vanzelf voor ons zal doen.

Ik zal iig melden dat er nog een aandeelhouder is die de groei ambities niet verstandig vindt :-)

Ben uiteraard ook benieuwd naar de mening van anderen.
Vinden jullie de groei ambities van ECP wel verstandig en een goed idee?

quote:

Hans schreef op 11 april 2024 16:00:

[...]De heer van Garderen zegt in zijn laatste antwoord aan @ het volgende.
Ik ben blij dat wij in de MidKap index blijven en dat een vooraanstaand pensioenfonds als PGGM zich recent heeft gemeld als groot aandeelhouder, maar dat kan alleen maar als we relevant blijven met onze vastgoedportefeuille en met vooruitzicht op een zekere groei van onze resultaten en onze omvang.

quote:

Hans schreef op 11 april 2024 16:11:

[...]Je mooiste objecten verkopen of daar een JV partnerschap mee aangaan lijkt mij niet verstandig.
Als de LTV omlaag moet of als er zo nodig gegroeid moet worden dan nog liever het dividend verlagen.

quote:

Branco P schreef op 11 april 2024 17:20:

[...]
En hij heeft het over vooruitzichten op groei. Dat is iets anders dan meteen dit jaar of volgend jaar groeien. Hollen en stilstaan. Op het juiste moment groeien. Ik denk dat we het allemaal over hetzelfde hebben, het gaat hier alleen om de timing.

quote:

!@#$!@! schreef op 11 april 2024 19:44:

[...]

Nee, hij wil zo snel mogelijk verder met de oude strategie. (de rotatiestrategie)

Letterlijk "alleen op de winkels passen" is onvoldoende en als er rotatie of zelfs selectieve groei mogelijk is dienen we dat serieus te overwegen.

Mogelijk dat onze vastgoedmarkten later dit jaar in beweging komen (mede als gevolg van een eerste rentestap van de ECB, thans voorzien in juni) en er voor ons kansen ontstaan om selectief te groeien via bijvoorbeeld een aankoop van een winkelcentrum dat uiteraard ten minste dient te voldoen aan de kwaliteit van onze huidige centra. We zullen echter zeer behoedzaam te werk gaan.

- Zegt natuurlijk niks. Immers als er geen kans is, is er geen kans. Maar ze gaan dus wel actief zoeken met het geld dat die JV moet gaan opleveren.

Maar hoe gaat een strategie van eerst ff afwaarderen, daarna verkopen en dan weer in goede tijden terugkopen op lange termijn echt iets opleveren.

Jij zegt het zelf. Je zou graag zien dat ECP het risico verlaagt , want er komt altijd weer een volgende crisis en dan wil je een comfortabele lage LTV hebben zodat je niet weer in dezelfde situatie zit waarin je verplicht wordt te verkopen.
Daar ben ik het juist helemaal mee eens en is de basis van mijn betoog in mijn eerste email aan ECP waarin pleit voor een aanzienlijke verlaging van de LTV zodat er in een volgende crisis gekocht kan worden ipv verplicht verkopen.
Dan kan ECP mooi WH centra kopen met 50% korting ;-)

Storm mag dan erg positief zijn over ECP, maar wat is de realiteit. Over de laatste 32 jaar heeft ECP het dividend met 2,1% per jar laten groeien. Dat is nauwelijks boven de inflatie.

Ik bet mijn geld erom, dat met goed beheer van de huidige activa en langzaam aflossen leningen je makkelijk boven de 2.1% per jaar zal komen.
In een volgende crisis mooi koopje doen....... tjakka ;-)