FD
'We gaan niet naar Amerika, we gaan naar de grootste en rijkste steden'
Unibail-Rodamco had wat uit te leggen toen de vastgoedbelegger vorige week aankondigde concurrent Westfield over te nemen. Want het overgrote deel van het vastgoed van Westfield ligt in de Verenigde Staten, naast twee panden in Londen. Waarom zou een bedrijf een goede €20 mrd willen betalen voor 33 winkelcentra in een land waar 'the mall' met grote regelmaat dood wordt verklaard?
Retailers in het land zuchten onder de concurrentie van Amazon en andere internetwinkels. Dit jaar sluiten in de VS bijna net zo veel winkels als tijdens de grote crisis van 2008, terwijl het consumentenvertrouwen nu wel hoog is en de werkloosheid laag. Grote warenhuizen als Macy's en JC Penney, lang het anker van menig Amerikaans winkelcentrum, doeken honderden vestigingen op.
Veel kwakkelende retailers zijn in handen van private equity en zitten vol met schulden waarvan de financiering de komende jaren afloopt. De herfinancieringsproblemen die sommige bedrijven nu al hebben deed persbureau Bloomberg eerder dit jaar concluderen dat Amerika pas aan het begin staat van wat daar onheilspellend de 'retailapocalypse' wordt genoemd.
Toch betoogt Jaap Tonckens, cfo van Unibail-Rodamco, dat het winkelcentrum allesbehalve dood is, ook in de VS. Alleen moet een belegger wel de juiste winkelcentra op de juiste plekken hebben. 'We gaan niet naar Amerika. We gaan alleen naar de grootste en de rijkste steden in Amerika. Want daar zit de koopkracht', zegt Tonckens. 'Retailers komen alleen nog naar de winkelcentra die de meeste bezoekers trekken.'
En die bezoekers willen ook dat er iets te beleven valt. Dus voegden zowel Westfield als Unibail-Rodamco steeds meer restaurants, bioscopen en kinderspeelplaatsen toe. In Europa is het Frans-Nederlandse fonds al jaren succesvol met deze strategie. Als een van de weinige winkelfondsen laat het bedrijf steevast stijgende huurinkomsten zien, alleen niet in Nederland, het zorgenkindje van de afgelopen jaren.
Ook in de Verenigde Staten kan de concurrentie met internet zo goed worden aangegaan. De cfo haalt het winkelcentrum Valley Fair in San Jose aan. 'Dat ligt middenin Silicon Valley, “internet headquarters”.' Als het internetwinkelen ergens groot moet zijn, is het daar, wil Tonckens maar zeggen. Toch trekt Valley Fair 22 miljoen bezoekers per jaar. 'Door zo'n bedrijf als Westfield over te nemen, vergroten we de kwaliteit van de portefeuille.'
Hoge standaard
In Leidschendam-Voorburg investeert Unibail Rodamco € 470 mln in de grootscheepse verbouwing van winkelcentrum Leidsenhage, dat Mall of the Netherlands gaat het heten.
Na de renovatie heeft Unibail-Rodamco in Nederland eindelijk een winkelcentrum dat aan zijn standaard voldoet: groot, hypermodern en met de allerbeste en nieuwste winkels, veel horeca en extra service.
De investering moet het tij van dalende huurinkomsten in Nederland keren. Kwamen er voor de verbouwing zo'n acht miljoen bezoekers per jaar, dat moeten er in 2019 na de opening twaalf tot veertien miljoen per jaar zijn.
Twee andere winkelcentra, die in Almere en Zoetermeer, worden verkocht. Daarnaast heeft Unibail-Rodamco in Nederland nog Stadshart Amstelveen.
Gaat Unibail-Rodamco dan helemaal geen last krijgen van internet en faillissementen in de retail omdat jullie de beste winkelcentra hebben?
‘'Als grote warenhuizen toch vertrekken krijg ik 40.000 m² terug die ik kan gebruiken voor goede horeca'’• Jaap Tonckens, cfo Unbail-Rodamco
'Het grootste probleem zijn niet de internetwinkels: dat zijn retailers die niet in staat zijn geweest om hun aanbod te veranderen of een ervaring te bieden die hun producten interessant maakt. Veel retailers zijn eigendom van private equity. Die zadelen ze op met een geweldige hoeveelheid schulden, waardoor een beperkte vrije kasstroom overblijft om te investeren in nieuwe concepten die wat langer de tijd nodig hebben om tot evolutie te komen. Het mooie in Amerika is dat retailers die in faillissement zijn een aantal huurcontracten mogen afstoten waar de verkopen per vierkante meter laag zijn. Dat zullen niet de winkelcentra zijn die Westfield heeft. Als grote warenhuizen toch vertrekken krijg ik 40.000 m² terug die ik kan gebruiken voor goede horeca.'
In Nederland hebben jullie wel degelijke last gehad van de reeks retailfaillissementen. Huurinkomsten daalden.
'Dat klopt. We hebben even last gehad. Maar de winkelcentra die we in Nederland hebben, laten zich niet vergelijken met wat wij en Westfield in het buitenland hebben. Ik kan je wel vertellen dat we dolblij zijn dat V&D failliet is gegaan. Al is het voor de betrokkenen natuurlijk ontzettend triest. Maar wij hebben in Leidschendam-Voorburg een pand teruggekregen dat we kunnen verbouwen en meenemen in The Mall of the Netherlands (zie kader). Anders hadden we met een verouderd concept gezeten.'
In Amerika, waar meer vastgoedpartijen op jullie niveau acteren, is de concurrentie veel agressiever.
'Wij hebben heel wat onderzoek gedaan naar marktaandelen in de VS. Maar in een straal van een halfuur om de centra heen zie je niet zoveel concurrentie. Ik geloof dat Amerika groot genoeg is voor een aantal kwaliteitsspelers.'
Hoe gaan jullie de winkelcentra op zo'n afstand managen? Er zijn eerder Nederlandse fondsen de mist ingegaan met vastgoed in Amerika.
'Dat klopt. Wij willen het team van Westfield graag behouden. En er zal uitwisseling zijn over en weer. Westfield is een betere ontwikkelaar van nieuwe centra, maar wij zijn weer beter in het managen van bestaande winkelcentra op de lange termijn. Als Westfield een winkelcentrum had opgeleverd, werd er niet veel aandacht meer aan besteed tot de volgende verbouwing. Wij maken echt een vijfjarenplan voor ieder centrum en dat volgen we secuur op.'
Wat ziet u zelf als het grootste risico van deze overname?
'Bij alle grote transacties gaat het uiteindelijk om de integratie van de twee bedrijfsculturen. Het zijn niet de Fransen die de zaak overnemen. We brengen het beste van twee culturen bij elkaar. In dat opzicht willen we het anders doen dan de fusie tussen Unibail en Rodamco. De uitdaging voor het senior management is dat de mensen van Westfield zich onderdeel voelen van de nieuwe groep.'
Bij de fusie met het Nederlandse Rodamco in 2007 namen de Fransen de boel wel over en bleef er niet veel over van de Nederlandse cultuur.
'Dat zijn niet mijn woorden. Maar een groot verschil is dat Rodamco een institutionele partij was met goede winkelcentra, maar daar lag minder focus op het maximaliseren van de huurgroei. De culturen van Westfield en Unibail-Rodamco zijn minder verschillend.'