Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

quote:

Frankie schreef op 29 maart 2023 08:44:

29 mar 2023 08:29

Investeren in een studentenkot: goed idee? “Als de kamer bemeubeld is, betaal je slechts belasting op een deel van de huur"


Studenten zijn dit jaar massaal én vroeger dan ooit op zoek naar een kot voor het volgende academiejaar. In vrijwel alle studentensteden is er een tekort aan kamers. Volgens Paul D’Hoore is het dan ook financieel interessant om in een kot te investeren. Maar hoeveel kost dat? Met welke belastingen moet je rekening houden? Schakel je best een professionele uitbater in of niet? En hoeveel rendement kan je precies verwachten? Onze geldexpert rekent het uit.
Studentenvastgoed blijft een interessante investering. Vooral wie (studerende) kinderen heeft, slaat een dubbelslag: je betaalt geen huur voor een kot én ook na de studieperiode kan je huur ontvangen.
Wie geen zin heeft om verhuurder te worden, kan het aangekochte kot natuurlijk weer verkopen. Maar als je zoon of dochter na vier jaar vlotjes de studieboeken aan de kant mag schuiven, kan je beter toch nog even wachten met de verkoop van het kot. Want als je het binnen de vijf jaar met winst van de hand zou doen, ben je een meerwaardebelasting verschuldigd van 16,5 procent (plus gemeentebelasting). Ná vijf jaar is er geen meerwaardebelasting verschuldigd.

Ook mensen zonder studerende kinderen kunnen natuurlijk investeren in een studentenkamer. De aankoopprijs ligt normaal ergens tussen de 100.000 en 150.000 euro. Daar komen nog kosten bovenop. Als je een bestaande kamer aankoopt, moet je 12 procent registratierechten betalen. De officiële naam voor registratierechten is tegenwoordig ‘verkooprechten’. Ben je meer geïnteresseerd in een nieuwbouwkot, dan betaal je 21 procent btw.
Professionele uitbater

Een verkoper van nieuwbouwkoten biedt soms de mogelijkheid om het beheer over te laten aan een professionele uitbater. Vaak gaat het dan om een beheercontract van 10 of 15 jaar.
De uitbater staat in voor alle rompslomp: alle papierwerk, onderhoud en eventuele herstellingen. Hij zorgt voor de verhuur. Je loopt in dat geval géén risico op leegstand. Als jouw kot een jaar niet verhuurd wordt, ontvang jij van de uitbater toch de afgesproken huur.

Uiteraard werkt zo’n professionele uitbater niet gratis. Elke maand gaat er een stukje van de ontvangen huur naar de uitbater. Ook als je een bestaand kot aankoopt, hoef je niet zelf voor alle rompslomp in te staan. Je kan het beheer overlaten aan een verhuurkantoor.

Doe je alles zelf, dan mag je van een studentenkot een bruto huurrendement verwachten van 4,5 à 4,7 procent. Via een beheerder kom je aan 2,3 à 3,5 procent.
350 tot 675 euro per maand

De huurprijs voor een studentenkot ligt ergens binnen de brede marge van 350 tot 675 euro per maand. Vroeger moest je rekening houden met tien maanden huur per jaar en twee maanden leegstand (tijdens de vakantie). Vandaag wordt 85 procent van de studentenkoten verhuurd voor twaalf maanden. Studenten (en vooral hun ouders) krijgen vaak niet meer de mogelijkheid om te huren voor tien maanden en worden gepaaid met een aantal voordelen. Zo hoeven ze niet te verhuizen tussen twee academiejaren in en blijft de kamer beschikbaar voor het geval de student tweede zit heeft.

De verhuur van een studentenkot wordt op dezelfde manier belast als de verhuur van een woning voor privégebruik. De verhuurder wordt niet belast op de huurinkomsten maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de studentenkamer, verhoogd met 40 procent. Dat bedrag wordt samengevoegd met de andere belastbare inkomsten en is dus onderworpen aan de oplopende schijven van de personenbelasting. In het slechtste geval betaal je daarop 50 procent belastingen (plus gemeentebelasting).

Als je een gemeubelde studentenkamer verhuurt, ben je wél belasting verschuldigd op een deel van de huur. De fiscus redeneert dan dat 40 procent van de huur bestaat uit roerende inkomsten (de meubels). Daarvan mag je de helft beschouwen als kosten (50 procent forfaitaire kosten). Op het resterende saldo is 30 procent belasting verschuldigd.
Locatie troef

Bij de aankoop van een studentenkot gelden dezelfde vuistregels als bij andere categorieën vastgoed: locatie, locatie, locatie! In Brussel, Leuven, Gent en Antwerpen is de vraag naar studentenkoten het grootst. Je zal er iets meer betalen voor de aankoop, maar je kan er dan ook iets meer huur vragen. Opteren voor een goedkopere stad betekent meteen ook lagere huurinkomsten en een hoger risico op leegstand.

Heb je een goede stad uitgekozen, dan ga je best op zoek binnen het stadscentrum. Jouw investering moet zich zeker op wandel- of fietsafstand van een universiteit of hogeschool bevinden. Ook de nabijheid van openbaar vervoer is een belangrijke troef.

Studenten stellen almaar hogere eisen aan hun kot. Ze verwachten een internetverbinding, digitale tv en doorgaans ook een eigen toilet en badkamer. Met extraatjes zoals een fietsenstalling, parking en opbergruimte vergroot je de kans om studenten aan te trekken die een mooie huur willen betalen.

Je kan best ook informatie inwinnen over de toekomstplannen voor jouw locatie. Een universiteit of hogeschool kan beslissen om een bepaalde opleiding te verplaatsen of te schrappen. En een stadsbestuur kan kiezen om een campus of faculteit te verhuizen. Daar sta je dan … Mét een studentenkot, maar zónder studenten.
Bron:"HLN"

quote:

Franky schreef op 31 maart 2023 09:48:

Is dit een gunstig moment om Belgische vastgoedaandelen op te pikken?
Terwijl de grote beurshuizen opnieuw voor de risico's voor Europees vastgoed waarschuwen, duiken ook stemmen op die de sector koopwaardig vinden. 'Belgische vastgoedaandelen hebben in Europa de beste kaarten.'

De stijgende rente en een economische groeivertraging vormen een dubbele tegenwind voor vastgoedaandelen. De grote beurshuizen raden beleggers aan in een brede boog om de sector heen te lopen. JPMorgan stuurde woensdag een verse waarschuwing uit. Maandag waarschuwde Citi voor een mogelijke extra daling met 50 procent voor beursgenoteerd Europees vastgoed.

Volgens Bank of America is vastgoed momenteel de 'meest gehate' sector in Europa. In de maandelijkse rondvraag bij fondsbeheerders in maart zegt 45 procent de sector te mijden, een verdubbeling tegenover februari.

De waarschuwingen komen op een moment dat de sector al maanden in de lappenmand ligt. De Stoxx 600-vastgoedindex, die een 30-tal vastgoedbedrijven bundelt waaronder de Bel20'ers Aedifica , WDP en Cofinimmo , verloor sinds januari 40 procent. Ongeveer 100 miljard euro aan beurswaarde ging in rook op. De daling volgt op een al even desastreus 2022. Intussen noteren vastgoedbedrijven op waarderingsniveaus vergelijkbaar met die op het hoogtepunt van de financiële crisis.
view.jpgBij sommige bedrijven is de schade niet te overzien. Een treffend voorbeeld is Aroundtown , een Duitse verhuurder van woningen, hotels en kantoren. Het bedrijf kondigde woensdag een opschorting aan van zijn dividend en is dit jaar de slechtste presteerder op de Europese koersborden (-38%), na Credit Suisse (-72%).

De neerwaartse spiraal voor vastgoedaandelen begon nadat de Amerikaanse centrale bank een jaar geleden met haar renteverhogingscyclus was gestart. Sindsdien hebben Europese vastgoedbedrijven in doorsnee een kwart van hun kasstromen moeten besteden aan schuldenlasten, schat Saxo-strateeg Peter Garny. De herfinanciering van lopende schulden is een groeiende zorg. Als banken de duimschroeven aandraaien, kan de geldkraan naar de sector opdrogen.

'De recente stress in de bankensector heeft de zorgen doen toenemen dat er een besmettingsgevaar is voor vastgoed. Dat is een terechte vrees', zegt Vinay Viswanathan, analist bij Goldman Sachs.

Voorlopig blijven de verhuurprijzen en de sterke bezettingsgraad de zilveren randjes. De vraag naar vastgoed blijft zeker in de steden sterk, en vastgoedverhuurders kunnen hogere prijzen vragen. Maar tegelijk weegt de stijgende rente op het aantal hypotheekaanvragen, wat op zijn beurt druk kan zetten op de waarde van vastgoed. Bovendien kan een dreigende recessie meer wanbetalingen uitlokken.
view.jpgBij de slechtst presterende vastgoedbedrijven in Europa zitten vooral Britse, Zweedse en Duitse namen. Belgische vastgoedaandelen komen als primussen uit de vergelijking met hun Europese sectorgenoten. De meeste gvv's (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) dekken hun schuldenblootstelling actief af en weinigen hebben schulden die de komende twee jaar op vervaldag komen.

'De gvv's hebben langdurige banden met de Belgische banken en hebben altijd vlot doorrolkredieten gekregen', zegt Frank Vranken, een strateeg bij Edmond de Rothschild. 'Die sterke band wekt soms jaloezie op bij niet-Belgische vastgoedspelers. Ik zie het absoluut niet gebeuren dat Belgische banken de gvv's waarmee ze al jaren sterke relaties hebben geen financiering meer zouden geven.'
De kwaliteit van Belgische gvv's komt de jongste weken bovendrijven. Sinds de bankenzorgen begin maart losbraken, koppelt de koersevolutie van de Belgen zich los van de Europese sectorindex. 'Het bewijs dat onze vastgoedaandelen defensiever zijn', zegt Vranken.

Als de balans een probleem zou worden, zijn er verschillende opties. De eerste is een kapitaalverhoging. Maar door de malaise op de beurs noteren zowat alle vastgoedspelers tegen grote kortingen op de waarde van hun vastgoedportefeuille. Geld ophalen tegen de huidige koersen zou daardoor niet wenselijk en extreem verwaterend zijn. Een andere optie is het verkopen van activa. 'Iets waar Xior en Intervest naar zouden kunnen kijken', zegt Vranken.
Xior kreeg donderdag nog een vers koopadvies van KBC Securities dankzij 'een overdonderende vraag' naar studentenkoten. Analist Wim Lewi ziet ondanks de hoge schuldgraad net als Vranken voldoende opties voor de kotverhuurder om de balans te versterken, bijvoorbeeld door de verkoop van een grote site van studentenwoningen in Denemarken.
Ten slotte is een verlaging van het dividend een optie, maar wel een die de meeste vastgoedbedrijven willen vermijden. 'Ik vermoed dat er in België weinig of geen sprake zal zijn van dividendverlagingen. Dat geeft Belgisch vastgoed de betere kaarten.'

Volgens Vranken is het te laat om nog aandelen te verkopen. 'Ik kan me voorstellen dat investeringsbankiers daartoe oproepen om dan zelf de aandelen tegen bodemprijzen in te kopen om er later een gouden slag mee te slaan.' In tegenstelling tot de grote beurshuizen ziet Vranken net aantrekkelijke instapniveaus. 'Tenzij de rente nog veel zou stijgen of als Europese banken echt liquiditeit zouden weigeren', zegt hij. 'Ik zou, met de middellange tot lange termijn voor ogen, langzaam maar zeker beginnen te kopen.'
Bron:"De Tijd" vandaag

quote:

Franky schreef op 29 maart 2023 08:44:

29 mar 2023 08:29

Investeren in een studentenkot: goed idee? “Als de kamer bemeubeld is, betaal je slechts belasting op een deel van de huur"

Doe je alles zelf, dan mag je van een studentenkot een bruto huurrendement verwachten van 4,5 à 4,7 procent. Via een beheerder kom je aan 2,3 à 3,5 procent.
350 tot 675 euro per maand

De huurprijs voor een studentenkot ligt ergens binnen huurportaal.nl/ de brede marge van 350 tot 675 euro per maand. Vroeger moest je rekening houden met tien maanden huur per jaar en twee maanden leegstand (tijdens de vakantie). Vandaag wordt 85 procent van de studentenkoten verhuurd voor twaalf maanden. Studenten (en vooral hun ouders) krijgen vaak niet meer de mogelijkheid om te huren voor tien maanden en worden gepaaid met een aantal voordelen. Zo hoeven ze niet te verhuizen tussen twee academiejaren in en blijft de kamer beschikbaar voor het geval de student tweede zit heeft.