Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 5 februari 2021 11:58:

Kleine John,

overall kun je stellen dat in de herwaarderingen per eind juni 2020 overwegend kleine opwaartse yieldaanpassingen geweest zijn, echter niet bij de objecten waar tevens de grote hypermarkt/supermarkt in het bezit is van ECP. Daar heeft het supermarktbezit een nivellerende werking gehad en dat zal in mijn optiek ook bij de waarderingen per eind december 2020 het geval zijn.

Verder namen taxateurs eind juni 2020 al iets ruimere huurincentives/leegstandsperiodes mee in hun rekenmodellen en mogelijk doen zij daar nu nog één schepje bovenop omdat we nu een tweede lockdowns hebben gezien eind 2020.

Er zijn maar weinig transacties geweest dus taxateurs zullen nog geen extreme dingen doen als daar vanuit de toekomstige cashflowkwaliteit van het vastgoed geen aanleiding voor is.

Al met al reken ik daarom op een gemiddelde afwaardering van de portefeuille van ergens tussen 2% en 4% per eind december 2020 waarbij een enkel object in Zweden en Italië zelfs meer waard zal worden en een object als Woluwe juist net iets meer afgewaardeerd wordt dan die -4%.

Op 10 februari komen de eerste gegevens van URW ten aanzien van hun taxaties. Medio februari o.a. die van Klepierre en Mercialys. Op basis daarvan is reeds in detail te bepalen welke kant het bij ECP op zal gaan. Van ECP weten we het echter pas definitief op 26 maart.

quote:

LittleJohn2 schreef op 5 februari 2021 12:46:

[...]

Thank you, Branco. It will be interesting to see an impact of these upcoming news on share prices of those companies and also ECP.

In that previous period, together with valuations, ECP also reported uplift on relettings and renewals (12 months) +9.2% - which was supporting higher valuations - this probably won't be the case in the current 6 months period and in the nearest future. In the last 6 months restaurants/cafes were the most affected by restrictions and they are the ones who pay relatively high rents.

quote:

Gerard_ecb schreef op 5 februari 2021 12:53:

@Branco, ik waardeer jouw bijdrages, altijd inhoudelijk, goed qua toon en met respect voor mensen met een andere mening. Ik heb op dit moment weer geen positie in welk vastgoedbedrijf dan ook. Voor de LT durf ik het ook niet, wat mij er niet van weerhoud om af en toe een positie te nemen omdat ik denk dat ze weer wat kunnen stijgen. Ik stel dan een koersdoel en verkoop ook direct als dit doel bereikt is.
Het winkelvastgoed baart mij zorgen, niet zo zeer vanwege de verplaatsing naar het internet. Dat speelt zich ontegenzeggelijk af maar in mijn optiek is er voldoende ruimte voor beide aanbieders en sterker nog je ziet steeds meer hybride aanbieders ontstaan. Zaak is wel dat je op A locaties zit met vertier. Wat mij het meeste zorgen baart is straks de tijd na de corona zodra de steunmaatregelen stoppen. Ik verwacht een enorme shake out en faillesementen ivm oude voorraden en te weinig spek nog op de botten om nieuwe collecties aan te schaffen. De banken gaan imo niet scheutig zijn met het verstrekken van krediet. Dat zal een behoorlijke leegstand veroorzaken. Waarschijnlijk tijdelijk want dit soort winkels zijn redelijk eenvoudig op te starten.
Ik blijf hierom voorlopig aan de zijlijn hoewel de markt nu eigenlijk zeer aantrekkelijk geprijsd lijkt.

Hoe kijk jij hier naar?

Groet en fijne dag

quote:

NLvalue schreef op 5 februari 2021 15:45:

In het kader van :"meten is weten" - Online bezoek van welke branche je ook maar wilt weten over de laatste 2 jaar.

www.thuiswinkel.org/kennis/marktonder...

Inclusief wat de covid maatregelen waren. Kijk vooral naar wat er aan de hand is met supermarkten en online drogisterijen. Consument zouden gewoon naar de winkel kunnen .. maar ze doen iets anders.

De hypothese dat consumenten gewoon naar - fysieke - hypermarkten komen zoals vanouds heb ik geen enkele data van gezien dat dat bewijst. Totdat we data gaan zien is dat wishful thinking.

quote:

NLvalue schreef op 5 februari 2021 15:45:

In het kader van :"meten is weten" - Online bezoek van welke branche je ook maar wilt weten over de laatste 2 jaar.

www.thuiswinkel.org/kennis/marktonder...

Inclusief wat de covid maatregelen waren. Kijk vooral naar wat er aan de hand is met supermarkten en online drogisterijen. Consument zouden gewoon naar de winkel kunnen .. maar ze doen iets anders.

De hypothese dat consumenten gewoon naar - fysieke - hypermarkten komen zoals vanouds heb ik geen enkele data van gezien dat dat bewijst. Totdat we data gaan zien is dat wishful thinking.

quote:

Up&Down schreef op 5 februari 2021 17:17:

[...]

Maar is er mogelijk ook een andere reden waarom mensen de supermarkt en apotheek liever niet fysiek bezoeken?

Je hebt af en toe echt wel sterke punten, maar deze is dat wat mij betreft niet. Ik denk een gevalletje van een verkeerde hypothese.. ;)

quote:

Branco P schreef op 5 februari 2021 17:48:

[...]

Mooi grafiekje!

Je hebt het hier over websites-bezoeken. OK de websites van supermarkten zijn tijdens corona 35% meer bezocht dan normaal. Dus in plaats van 3% van de omzet is er tijdens corona 4% van de omzet van supermarkten via online gegaan. En dat is dan alleen als die extra websitebezoeken ook tot evenredig veel extra aankomen online hebben geleid.

Overall hebben supermarkten echter iets van 108% extra gedraaid in 2020 dus verdeel die maar mooi 1% extra via online en 7% via de supermarkten zelf.

Een klein deel van de mensen was uiteraard zo bang voor Corona dat ze een tijdje lang niet naar een supermarkt durfden.

quote:

NLvalue schreef op 5 februari 2021 17:58:

[...]

Dank je. maar toch - Spijker op de kop - als mensen liever niet naar de fysieke supermarkt of drogisterij gaan (ook al kan het).... Dan is er geen enkele reden om aan te nemen dat bij hypermarkten anders ligt.

We kunnen hier niet blijven beweren dat de traffic naar ECP centra met een hyper op peil blijft - als alle data punten die hier langskomen het tegenoverstelde indiceren.

quote:

Branco P schreef op 5 februari 2021 23:30:

Rondje plattegronden dan maar. Ten opzichte van 30 januari:

I Gigli: unit (nr. 146) op de verdieping ingevuld (groot sushi restaurant)

Carosello: kleine unit (nr. 90) ingevuld (winkel voor huurverzorgingsartikelen)

Woluwe: helaas deze week nog een winkel leeggekomen (links van Cyrillus). Woluwe heeft van alle ECP-centra het meest te lijden gehad onder de lockdowns

quote:

Up&Down schreef op 5 februari 2021 19:54:

[...]

Graag gedaan :). Waar het mij om gaat is dat je punten ziet en hier lijntjes tussen trekt. Ik geloof best dat de punten kloppen, maar je kunt op meerdere manieren lijntjes tussen de punten trekken. En dan krijg je een heel ander plaatje.
Hebben meer mensen de website bezocht van supermarkten -> Ja, dat is het punt.
Feitelijk weten we niets meer dan dat. Nu geloof ik ook best dat er steeds meer boodschappen online worden gedaan in NL op basis van mijn eigen gedrag en ervaringen (iedere dag minimaal een gele of blauwe auto in de straat). Maar dat is al een aanname op basis van mijn eigen kleine postzegel.
Vanuit dit punt kun je niet de volgende lijnen trekken:
1. Kunnen we deze cijfers doortrekken naar landen waar ECP zit?
2. Blijven mensen die (noodgedwongen) online hebben besteld dit na Corona doen?
3. Kunnen wij online supermarktgedrag doortrekken naar hypers?

Het kan best zijn dat dit allemaal met ja beantwoord moet worden, maar we weten het niet.

Dus ja. We moeten niet onze ogen sluiten voor ontwikkelingen (opkomst online boodschappen doen). Maar we moeten ook geen conclusies trekken als we de relevante info niet hebben.
En ik vond deze info niet heel sterk bewijs voor wat je wilt bewijzen.

quote:

Up&Down schreef op 6 februari 2021 08:59:

[...]
Dank, hou je toevallig ook bij welke winkels vertrekken?
Of er bijvoorbeeld meerdere van dezelfde keten tussen zitten?

quote:

NLvalue schreef op 6 februari 2021 09:17:

[...]
Branco heeft zichzelf in dat idee vastgebeten,, en lijkt dat niet los te gaan, of kunnen laten. Maar, dat betekent niet dat beleggers die hier zitten om iets te leren dezelfde fout moeten maken.