In mijn ogen een heel positief stuk over HNK uit het jaarverslag. Hier kan nog wat aan verdiend worden, samen met nieuw aan te kopen hoogwaardige kantoorpanden uit de G4. Goede strategie!
HNK
De HNK-activiteiten laten een sterk positief momentum zien.
Aan het eind van 2016 exploiteerden we 13 HNK’s en er zijn
plannen om nog twee vestigingen te openen in 2017. In 2016
hebben we het team versterkt en de lat aanzienlijk hoger gelegd
voor nieuwe HNK-locaties, die aan meer eisen moeten voldoen.
De mogelijkheden om bestaande kantoren te verbouwen tot
HNK’s zijn grotendeels benut, dus de nadruk verschuift naar
optimalisering van de huidige HNK-portefeuille en uitbreiding
door nieuwe acquisities.
Een sterk punt van het HNK-merk is dat NSI niet alleen eigenaar
is van de panden, maar ze ook beheert. Dit biedt de flexibiliteit
die nodig is om snel in te spelen op de specifieke behoeften van
onze klanten.
De HNK leegstand verbeterde tot 37,1% in het vierde kwartaal
van 2016. Dit is een goed resultaat, zeker als we in overweging
nemen dat nieuw geopende locaties zich nog moeten ontwikkelen
en ondertussen de gemiddelde bezettingsgraad drukken.
In het vierde kwartaal van 2016 hebben zes HNK’s de bezettingsgraad
bereikt (circa 90%) die noodzakelijk is om huren te kunnen
verhogen. HNK Utrecht, dat begin 2016 zijn deuren opende, is tot
nu onze meest succesvolle vestiging met een bezettingsgraad van
97% binnen twaalf maanden na de opening. Bij HNK is de ontwikkeling van de bezettingsgraden in de afgelopen jaren vertekend door nieuwe openingen. Om een relevant verloop te laten zien laat de tabel hieronder de gemiddelde bezettingsgraden zien voor HNKs die minimaal 1 jaar operationeel zijn, in combinatie met het aantal panden dat is meegenomen
in de berekening.
HNK biedt ‘managed offices’, kantoren op maat, clubruimte, en
vergaderruimtes. Bij kantoren op maat gaat het gewoonlijk om
contracten voor grotere vloeroppervlakken, met langere huurtermijnen.
Aangezien al onze HNK’s tot nu verbouwde kantoren zijn,
zijn sommige contracten voor kantoren op maat nog van voor de
overgang naar HNK.
Deze bestaande huurcontracten lopen de komende jaren af.
Dan zal de operationele marge voor HNK verbeteren, omdat bij
nieuwe huurcontracten de kosten voor het volledige HNK-dienstenaanbod
worden doorberekend (waaronder inbegrepen kosten
voor de clubruimte en gemeenschappelijke ruimtes).
De EPRA net initial yield voor de HNK-portefeuille is 4,3% in het
vierde kwartaal van 2016, een stijging van 0,9% ten opzichte van
2015, hoofdzakelijk als gevolg van een hogere bezettingsgraad en
betere marges. We verwachten dat het rendement van de HNKportefeuille
in 2017 verder zal stijgen, waarbij de marges zullen
verbeteren door een hogere bezetting.
In de HNK portefeuille vond een afwaardering van van € 5,8 miljoen
plaats. Dit negatieve herwaarderingsresultaat werd met name
veroorzaakt door objecten buiten de randstad, HNK Ede en HNK
Apeldoorn, waarvan de waardering daalde in lijn met de algehele
trend van vastgoedobjecten buiten de grote steden.
Er zijn altijd veel aflopende contracten voor HNK, dit is inherent
aan de korte looptijd van flexibele huurcontracten. We nemen aan
dat ‘managed offices’ altijd worden verhuurd voor de geschatte
huurwaarde, met het oog op de korte looptijd van deze contracten.
In 2017 ligt de nadruk op verbetering van de winstgevendheid
van de beheerde HNK’s. Hogere bezettingsgraden, beter gebruik
van de vergaderruimtes en het aantrekken van nieuwe leden zijn
essentieel om de operationele leverage optimaal te benutten.