Uit de Tijd:
MARKTEN
Is dit een gunstig moment om Belgische vastgoedaandelen op te pikken?
De vraag naar vastgoed blijft zeker in de steden sterk, en vastgoedverhuurders kunnen hogere prijzen vragen.
ELLEN VERMORGEN
Vandaag om 11:05
Terwijl de grote beurshuizen opnieuw voor de risico's voor Europees vastgoed waarschuwen, duiken ook stemmen op die de sector koopwaardig vinden. 'Belgische vastgoedaandelen hebben in Europa de beste kaarten.'
De stijgende rente en een economische groeivertraging vormen een dubbele tegenwind voor vastgoedaandelen. De grote beurshuizen raden beleggers aan in een brede boog om de sector heen te lopen. JPMorgan stuurde woensdag een verse waarschuwing uit. Maandag waarschuwde Citi voor een mogelijke extra daling met 50 procent voor beursgenoteerd Europees vastgoed.
Volgens Bank of America is vastgoed momenteel de 'meest gehate' sector in Europa. In de maandelijkse rondvraag bij fondsbeheerders in maart zegt 45 procent de sector te mijden, een verdubbeling tegenover februari.
De waarschuwingen komen op een moment dat de sector al maanden in de lappenmand ligt. De Stoxx 600-vastgoedindex, die een 30-tal vastgoedbedrijven bundelt waaronder de Bel20'ers Aedifica
AED
-1,08%
, WDP
WDP
-0,43%
en Cofinimmo
COFB
-0,24%
, verloor sinds januari 40 procent. Ongeveer 100 miljard euro aan beurswaarde ging in rook op. De daling volgt op een al even desastreus 2022. Intussen noteren vastgoedbedrijven op waarderingsniveaus vergelijkbaar met die op het hoogtepunt van de financiële crisis.
Bij sommige bedrijven is de schade niet te overzien. Een treffend voorbeeld is Aroundtown
, een Duitse verhuurder van woningen, hotels en kantoren. Het bedrijf kondigde woensdag een opschorting aan van zijn dividend en is dit jaar de slechtste presteerder op de Europese koersborden (-38%), na Credit Suisse (-72%).
De neerwaartse spiraal voor vastgoedaandelen begon nadat de Amerikaanse centrale bank een jaar geleden met haar renteverhogingscyclus was gestart. Sindsdien hebben Europese vastgoedbedrijven in doorsnee een kwart van hun kasstromen moeten besteden aan schuldenlasten, schat Saxo-strateeg Peter Garny. De herfinanciering van lopende schulden is een groeiende zorg. Als banken de duimschroeven aandraaien, kan de geldkraan naar de sector opdrogen.
'De recente stress in de bankensector heeft de zorgen doen toenemen dat er een besmettingsgevaar is voor vastgoed. Dat is een terechte vrees', zegt Vinay Viswanathan, analist bij Goldman Sachs.
Voorlopig blijven de verhuurprijzen en de sterke bezettingsgraad de zilveren randjes. De vraag naar vastgoed blijft zeker in de steden sterk, en vastgoedverhuurders kunnen hogere prijzen vragen. Maar tegelijk weegt de stijgende rente op het aantal hypotheekaanvragen, wat op zijn beurt druk kan zetten op de waarde van vastgoed. Bovendien kan een dreigende recessie meer wanbetalingen uitlokken.
Schermvullende weergave
Bij de slechtst presterende vastgoedbedrijven in Europa zitten vooral Britse, Zweedse en Duitse namen. Belgische vastgoedaandelen komen als primussen uit de vergelijking met hun Europese sectorgenoten. De meeste gvv's (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) dekken hun schuldenblootstelling actief af en weinigen hebben schulden die de komende twee jaar op vervaldag komen.
Waarom blijft het stormen in papieren vastgoed?
De beursgenoteerde gereglementeerde vastgoedvennootschappen - ook gvv’s of REITs genoemd - hebben redelijk wat schulden.?Een hogere rente doet de kostprijs van die schulden stijgen.?Een rentestijging leidt doorgaans ook tot een lagere waardering van het vastgoed, wat de schuldratio doet toenemen.?Bovendien kan een hogere rente beleggers doen besluiten vastgoedpapier in te ruilen voor obligaties.?
Daarnaast werpt een economische groeivertraging een schaduw over de sector. Minder economische activiteit kan bijvoorbeeld de kantoren- en de logistieke markt parten spelen. Een dreigende recessie doet ook het risico op wanbetaling door huurders toenemen. Bovendien vuurt de onrust in de bankensector de nervositeit over vastgoed aan. Als de banken de duimschroeven aandraaien, kan het moeilijker worden voor vastgoedvennootschappen om hun schulden te (her)financieren.
'De gvv's hebben langdurige banden met de Belgische banken en hebben altijd vlot doorrolkredieten gekregen', zegt Frank Vranken, een strateeg bij Edmond de Rothschild. 'Die sterke band wekt soms jaloezie op bij niet-Belgische vastgoedspelers. Ik zie het absoluut niet gebeuren dat Belgische banken de gvv's waarmee ze al jaren sterke relaties hebben geen financiering meer zouden geven.'
De sterke relaties tussen de banken en de vastgoedbedrijven in België wekken vaak jaloezie op bij niet-Belgische vastgoedspelers.
De kwaliteit van Belgische gvv's komt de jongste weken bovendrijven. Sinds de bankenzorgen begin maart losbraken, koppelt de koersevolutie van de Belgen zich los van de Europese sectorindex. 'Het bewijs dat onze vastgoedaandelen defensiever zijn', zegt Vranken.
Als de balans een probleem zou worden, zijn er verschillende opties. De eerste is een kapitaalverhoging. Maar door de malaise op de beurs noteren zowat alle vastgoedspelers tegen grote kortingen op de waarde van hun vastgoedportefeuille. Geld ophalen tegen de huidige koersen zou daardoor niet wenselijk en extreem verwaterend zijn. Een andere optie is het verkopen van activa. 'Iets waar Xior
naar zouden kunnen kijken', zegt Vranken.
Welke vastgoedaandelen zijn bestand tegen nieuwe (rente)stormen
Xior kreeg donderdag nog een vers koopadvies van KBC Securities dankzij 'een overdonderende vraag' naar studentenkoten. Analist Wim Lewi ziet ondanks de hoge schuldgraad net als Vranken voldoende opties voor de kotverhuurder om de balans te versterken, bijvoorbeeld door de verkoop van een grote site van studentenwoningen in Denemarken.
Ik vermoed dat er in België weinig of geen sprake zal zijn van dividendverlagingen in de sector.
Ten slotte is een verlaging van het dividend een optie, maar wel een die de meeste vastgoedbedrijven willen vermijden. 'Ik vermoed dat er in België weinig of geen sprake zal zijn van dividendverlagingen. Dat geeft Belgisch vastgoed de betere kaarten.'
Volgens Vranken is het te laat om nog aandelen te verkopen. 'Ik kan me voorstellen dat investeringsbankiers daartoe oproepen om dan zelf de aandelen tegen bodemprijzen in te kopen om er later een gouden slag mee te slaan.' In tegenstelling tot de grote beurshuizen ziet Vranken net aantrekkelijke instapniveaus. 'Tenzij de rente nog veel zou stijgen of als Europese banken echt liquiditeit zouden weigeren', zegt hij. 'Ik zou, met de middellange tot lange termijn voor ogen, langzaam maar zeker beginnen te kopen.'
L