Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

2023

578 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 ... 25 26 27 28 29 » | Laatste

Omlaag ↓

Branco P 5 juli 2023 19:11

quote:
junkyard schreef op 4 juli 2023 21:54:
[...]

Ik heb geen tijd om het op te zoeken, ik las het in een investor presentation van een fonds begin dit jaar. Maar inderdaad 100-120bps is goed scherp, dan mag er knap onderpand achter zitten. Voor NSI is 136bps best redelijk. Het totaaltarief is wel vrij hoog, ook omdat 4y swap nu prijzig is (ruim 3,4%), 10y swap is al prettiger (3,0%) maar ik verwacht dat hypotheekverstrekkers nu liever korter uitlenen en bij langere looptijden (als dit al lukt) hogere marges gelden.

Het geeft wel te denken dat NSI nu 4y vreemd vermogen ophaalt tegen 4,8% en de portefeuille waardeert op 4,3% NIY. Maar ok, vandaar de beurskoers, en bij de halfjaarcijfers zal wel een tikje (-5%?) worden genomen aan (negatieve) herwaardering.

Ik ben zeer benieuwd naar de halfjaarcijfers (weer lekker vroeg op 14/7), mbt:
* "Strategic Review" zie bericht vertrek Harm Meijer
* Vervolg dividend (aannemelijk dat NSI dividend verlaagt ivm dalend resultaat)
* Outlook 2023 (tot nu toe durfde NSI geen doel te stellen)
* Donauweg leegstand na herontwikkeling ivm Q1 melding "close to finding a solution for our vacancy at Donauweg"
* Update plan mbt Vitrum (> afschalen project, verhuren? afstoten?)
* Update Laanderpoort (hier verwacht ik niet veel van.... helaas kan NSI weinig met dit gedateerde pand - per saldo is dit ongerapporteerde leegstand)
* Leegstandontwikkeling (ongeveer vlak? het lijkt nu niet zo hard te lopen)
* FBI status / vervolg (mogelijk onderdeel van strategic review)

Ik verwacht geen wonderen, het is een moeizame markt.

OK, die 100-120 basispunten was dus niet al te serieus van je. Dacht ik al.

Ik zou nu niet 10y herfinancieren. De verwachting is immers, dat rentes op afzienbare termijn weer gaan dalen. Maar waarschijnlijk willen banken nu ook kantorenvastgoed niet lang financieren. Bankmedewerkers zijn wat dat betreft te gevoelig voor de stemming. Die is voor kantoren nu negatief, ook al heb je A-label kantoren op goede locaties.

Harm Meijer heeft hoge positie bij een aandeelhouder, zoals je weet, daar zal een mogelijk conflict of interest spelen.

Laanderpoort is voor 10 jaar verhuurd aan ING (voor 80%). Kwestie van bouwvergunning afwachten. Dat moet goedkomen.

Op 26 juni kocht ik nog stukjes tegen 19,26 euro

tot slot, staar je niet steeds zo blind op die NIY in vergelijking tot de huidige financieringsrentes. Je moet naar de huidige beurskoers kijken en dan de "virtuele NIY" berekenen. De beurskoers houdt dus reeds rekening met forse afwaarderingen. Veel te fors naar mijn idee. En dat is dan het moment om toe te slaan. Onder de 20 euro is bijkopen m.i.

Branco P 5 juli 2023 19:18

quote:
Hans schreef op 5 juli 2023 16:38:
Even een strikvraag Junkyard.

Als je aandelen NSI nog niet zou bezitten zou je ze dan aanschaffen op de huidige koers?
Mocht je liever niet willen antwoorden ook geen probleem.

Dat soort vragen heb ik hem ook regelmatig gesteld.

Zo zit Junkyard niet in de wedstrijd volgens mij. Hij is meer een gespreksaanjager hier en/of analist met een steevast wat negatieve visie op vastgoed.

Bij vastgoedaandelen geldt: noteren ze allemaal tegen forse discounts, probeer dan goed het kaf van het koren te scheiden. Er valt dan goed te verdienen.

Hans 5 juli 2023 21:57

Wel een verademing zo’n gespreksaanjager. Zat net nog het forum van FlowTraders te lezen maar daar werd ik niet heel vrolijk van.
Zelf heb ik de laatste tijd ook flink vastgoedfondsen ingekocht. Kantoren ben ik echter net als de hele markt niet zo positief over.
De markt lijkt bij NSI echter wel heel erg doorgeslagen te zijn. Zeker omdat ze zo’n lage schuld hebben. Koopopdracht op 20 euro is misschien zo gek nog niet.

Lamsrust 5 juli 2023 23:09

quote:
Branco P schreef op 5 juli 2023 19:18:
[...]

Dat soort vragen heb ik hem ook regelmatig gesteld.

Zo zit Junkyard niet in de wedstrijd volgens mij. Hij is meer een gespreksaanjager hier en/of analist met een steevast wat negatieve visie op vastgoed.

Bij vastgoedaandelen geldt: noteren ze allemaal tegen forse discounts, probeer dan goed het kaf van het koren te scheiden. Er valt dan goed te verdienen.

Junkyard zit goed in de materie, geen discussie, alleen beneemt naar mijn mening de door hem benoemde waaier aan risico’s vaak ook het zicht op de kansen. Als je een investering gaat doen in een sector die een negatief momentum heeft, is er ALTIJD een waaier aan risico’s. De kunst is echter ook de hierachter verborgen zittende upside te zien. Uiteraard gaat er ook wel eens een investering de mist in, maar dan is het vaak de rit heel lang uitzitten om toch je geld te recupereren. Dat vereist veel geduld dat noch weinigen hebben tegenwoordig.

junkyard 5 juli 2023 23:21

quote:
Branco P schreef op 5 juli 2023 19:11:
[...]

OK, die 100-120 basispunten was dus niet al te serieus van je. Dacht ik al.

Dan heb je mijn vrij korte bericht niet goed gelezen.

junkyard 5 juli 2023 23:29

quote:
Hans schreef op 5 juli 2023 16:38:
Even een strikvraag Junkyard.

Als je aandelen NSI nog niet zou bezitten zou je ze dan aanschaffen op de huidige koers?
Mocht je liever niet willen antwoorden ook geen probleem.

Dat lijkt mij niet echt een strikvraag maar een nobrainer, volle bak NSI kopen ;)

Vanzelfsprekend afhankelijk van je resterende portefeuille en voorkeuren (sector, horizon, risicobereidheid, 'gevoel' bij NL kantoren, etc etc).

NSI noteert vrij laag, net als het andere vastgoed. Als je denkt aan extra weging in vastgoed (mogelijk ivm het aantrekkelijke prijsniveau) dan is NSI een aardige optie, mede door de lage LTV (wat het risico wat reduceert) en redelijk duurzame kantoren die rond intercity lokaties liggen (maar wat geen absolute top is).

Kijk eerst even wat NSI aan vastgoed heeft en hoe de cijfers eruit zien (NSI rapportages zijn goed leesbaar) en bepaal of je je daar prettig bij voelt, ga zeker niet alleen af op adviezen van hobby beleggers hier.

Hans 6 juli 2023 00:37

Ik ga zeker niet af op het advies van hobby beleggers maar probeer wel zoveel als mogelijk informatie tot mij te nemen en bepaal daarna een eigen mening. Ik ben zeer vereert met uw antwoord. Dank daarvoor. En geduld heb ik zeker, ook bedankt Lamsrust.

Hans 6 juli 2023 01:12

Vereerd

Gunther 6 juli 2023 14:02

06JUL2023
NSI sluit drie huurovereenkomsten voor 1.000 m² in HNK Rotterdam Scheepvaartkwartier
HNK Rotterdam Scheepvaartkwartier (2)
NSI heeft drie huurovereenkomsten gesloten voor ruim 1.000 m² in HNK Rotterdam Scheepvaartkwartier, aan het Vasteland 78 in Rotterdam. Het gaat om YMA Sports, FRMWRK en Adecco.

YMA Sports opent op de begane grond haar tweede vestiging in Rotterdam. De commerciële ruimte van circa 650 m² wordt een moderne personal trainingsruimte met een lunchroom. De huurders van HNK Rotterdam Scheepvaartkwartier kunnen straks ook gebruikmaken van deze sportfaciliteiten.

FRMWRK huurt circa 260 m² kantoorruimte op de tweede verdieping. Deze e-commerce partij uit Rotterdam is gespecialiseerd in webshop development en online marketing. Op de eerste verdieping heeft Adecco een huurovereenkomst gesloten voor circa 110 m² kantoorruimte. Adecco is onderdeel van de Adecco Groep, één van de grootste HR-dienstverleners ter wereld.

Vernieuwd HNK concept
De begane grond en entresol van HNK Rotterdam Scheepvaartkwartier worden de komende maanden verbouwd. Het nieuwe ontwerp sluit volledig aan bij de recent vernieuwde HNK beleving. De focus ligt op duurzaamheid, well-being, klantervaring en hospitality. Op de begane grond vind je de receptie, een co-working zone en het eigen horecaconcept The Social. Daarnaast komen op het entresol verschillende meeting rooms en een podcaststudio.

NSI werd bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten geadviseerd door Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting, in collegiale samenwerking met Briq Real Estate en CBRE.

Branco P 6 juli 2023 15:05

Mooie berichten uit Rotterdam. Helaas worden leeggekomen ruimtes nooit in een persbericht medegedeeld, dus je weet niet wat de ontwikkeling is van de totale leegstand. Daarvoor moet je op de (kwartaal)updates wachten. Wel is het goed om te lezen dàt er zich doorgaand nieuwe partijen melden die ruimtes huren.

Branco P 12 juli 2023 14:56

Is er iets aan de hand bij NSI? Waarom stijgen zij niet mee? 200 aandeeltjes bijgekocht op 20,30

Branco P 12 juli 2023 15:04

Er was gisteren een analyst call zie ik… hebben ze iets te horen gekregen dat wij pas vrijdag kunnen lezen?

Hans 12 juli 2023 15:59

Wel een hoog volume. Zeg het maar. Zou een goed of een slecht teken kunnen zijn.

Hans 12 juli 2023 16:51

Ik ben ook aan boord mensen. Gisteren helaas een klein deel aangetikt. Vandaag de limiet iets verhoogd en is de rest uitgevoerd.
Vrijdag zal blijken of ik te gretig ben geweest.

[verwijderd] 13 juli 2023 12:46

Iemand nog ‘thoughts’ over de cijfers morgen? Hopelijk duidelijkheid over de fbi-strategie. Een stevige zet in de rug kan de koers wel gebruiken.

Branco P 13 juli 2023 13:34

Lijkt mij niet dat de FBI strategie in detail gaat worden uitgelegd, nog voordat de wetgeving definitief is aangepast. Dus op zijn best zeggen ze dat de strategie klaar staat c.q. nu volledig uitgedacht is.

Waar ik met name op ga letten is leegstandsontwikkeling. Dat is voor mij de belangrijkste indicator. En ik kijk daarbij met een schuin oog naar de uplift of discount in de huur van de nieuw afgesloten huurcontracten.

Ben ook benieuwd hoe het met de ontwikkelplannen staat, maar het voorgaande is voor mij het belangrijkst.

Gunther 13 juli 2023 20:13

Mooie update, benieuwd naar de koers morgen. Privatisering of fusie ... Dat zijn de woorden.

Hans 13 juli 2023 20:28

Zelfstandig door, privatisering of een mogelijke fusie. Alles staat nog open.
Wel een iets beter resultaat ondermeer te danken aan lagere kosten.
Interim-dividend van 1,04 naar 0.75

Denk niet dat de koers hier morgen veel op zal reageren.

[verwijderd] 13 juli 2023 20:45

quote:
Gunther schreef op 13 juli 2023 20:13:
Mooie update, benieuwd naar de koers morgen. Privatisering of fusie ... Dat zijn de woorden.

PE zou zomaar geïnteresseerd kunnen zijn. Premie van 50% en voor €. 30 van de beurs.

junkyard 13 juli 2023 21:29

Dat is geen half werk qua afwaarderingen, vooral in Amsterdam en de projecten.

Laanderpoort kan door begrijp ik, maar levert nu per saldo een fors (boek)verlies doordat de marktwaarde na oplevering veel lager is dan eerder begroot (ivm stijgende yields). Met dit pand kun je nu weinig anders meer, doorzetten lijkt de beste optie (met het gevaar dat budget en tijdlijnen verder worden overschreden - NSI heeft niet eerder zo'n groot project gehad en tot nu toe liepen NSI projecten uit).

Donauweg is verkocht (onder voorbehoud) zoals verwacht, dit zal de oplopende leegstand iets afremmen in tweede halfjaar en helpt de LTV laag te houden.

Bijzonder dat de NIY amper oploopt ondanks deze forse afwaarderingsronde (+ huur indexatie), oplopende leegstand werkt wellicht niet mee (+ huur vernieuwingen?). ERVs lijken nu niet te groeien, wellicht dat lagere huren soms moeten worden genomen.

NSI zit dicht op de grote boosdoener qua leegstand (de 2 Centerpoints in Zuidoost), met het hoofdkantoor in Centerpoint. Als NSI niet was verhuisd vanuit Hoofddorp, dan was dit nog leger.

Geen aflopende financiering tot 2026 is positief, maar als NSI miljoenen gaat pompen in Laanderpoort zal er toch extra geleend moeten worden.

FBI afschaffing lijkt niet direct impact te hebben als NSI de structuur nog in 2023 wijzigt, vermoedelijk ivm de forse afwaarderingen (compensabele verliezen).

Dividend verlaging naar € 0,75 lijkt logisch, maar verknalt wel het track record (stabiel dividend) en breekt de eerdere groei perspectieven die ceo Stahli schetste. Maar ok, er is afgelopen jaren veel veranderd.

578 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 ... 25 26 27 28 29 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	3 mei 2024 15:52
Koers	18,040
Verschil	+0,320 (+1,81%)
Hoog	18,060
Laag	17,720
Volume	23.986
Volume gemiddeld	36.380
Volume gisteren	27.574

NSI nieuws meer

18 apr	Beursblik: NSI bevestigt outlook na m...
18 apr	Winst NSI daalt
22 mrt	Berenberg verlaagt koersdoel NSI licht
08 mrt	Nieuwe CFO voor NSI
07 mrt	AEX gaat weer op recordjacht en waaro...	3
07 mrt	NSI wil aandelen inkopen
25 jan	Beursblik: resultaten NSI vallen iets...
25 jan	Beursblik: vooruitzichten NSI verbeteren
25 jan	Resultaten NSI onder druk
24 jan	NSI verkoopt Laanderpoort aan ING