Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

quote:

_hgm schreef:

Dus 5 jaar geleden was er ongeveer net zoveel aanleiding om te gaan kopen als dat er nu zou zijn wanneer de prijzen weer halveren. En toch deden ze het nauwelijks. [/quote]

denk ik niet. Als de prijzen straks zouden halveren, dan is het animo van huurders om te kopen VEEL minder dan 5 jaar geleden. Je onderschat de faktor speculatie die wel degelijk een zeer belangrijke rol speelt bij de huidige kopers.

[quote=_hgm]
Voor een prijs van nul zouden ze het inderdaad wel doen, maar lang voordat die prijs bereikt is kapen beleggers de woningen al van de markt. Die zijn altijd bereid er meer voor te betalen dan geboren huurders. Er zwerft echt genoeg geld rond, nu de meeste partijen nog nauwelijks in aandelen durven beleggen.
[/quote]

da's dan wel zuur voor verhuurders die een pand net voor het volle pond gekocht hebben, en dat is dus wat ik bedoelde. Als de prijzen fors dalen dan haal jij met geen mogelijkheid meer een goed rendement, want dan kan een nieuwkomer op de verhuurmarkt ver onder jouw prijs verburen en toch dik winst maken.

[quote=_hgm]
Dat de WBV's rijk zijn is een fabeltje, gebaseerd op de huidige marktprijzen. Als de markt echt 30% in zou storten hebben ze weer allemaal negatief eigen vermogen. De enige manier om hun huidige papieren vermogen te cashen is door woningen te verkopen. Maar dit idee is een totale mislukking gebleken, huurders van WBV's wille hun woning niet kopen.

quote:

nhz schreef:

denk ik niet. Als de prijzen straks zouden halveren, dan is het animo van huurders om te kopen VEEL minder dan 5 jaar geleden. Je onderschat de faktor speculatie die wel degelijk een zeer belangrijke rol speelt bij de huidige kopers.
[/quote]
Dan heb ik dus nog meer gelijk dan ik dacht. Want mijn bewering was dat huurders nauwelijks zouden gaan kopen, en dat een krach van de huizenmarkt helemaal niet zou doorwerken in de huurmarkt, omdat er gewoon nauwelijks arbitrage is tussen die markten vanuit de bewonerskant.

[quote=nhz]
da's dan wel zuur voor verhuurders die een pand net voor het volle pond gekocht hebben, en dat is dus wat ik bedoelde. Als de prijzen fors dalen dan haal jij met geen mogelijkheid meer een goed rendement, want dan kan een nieuwkomer op de verhuurmarkt ver onder jouw prijs verburen en toch dik winst maken.
[/quote]
Het is altijd zuur als je later iets goedkoper kunt krijgen. Maar het betekent niet dat je iets verloren hebt, je hebt alleen winst laten liggen. De beslissing om een beleggingspand te kopen (en hoeveel je er voor wilt betalen) hangt af van de geprojecteerde huurinkomsten. Een belegger in OG is nog wat anders dan een speculant, die zijn winst wil halen uit snelle doorverkoop, eventueel na splitsing in appartementsrechten. Dat is inderdaad een veel riskantere tak van sport.

Voordat er aan de eigenaren kant gearbitreerd kan worden tussen huur een koopmarkt moet er wel heel veel gebeuren. Op dit moment loont het al niet de moeite om woningen leegstaand te kopen en die dan te gaan verhuren, zelfs niet in de geliberaliseerde sector, waar je de marktprijs mag vragen. Omdat je bij aankoop moet opbieden tegen eigenaar-bewoners die fiscaal gefaciliteerd worden, en vaak nog lagere hypotheekrente betalen ook. Dus wie nu koopt, koopt in verhuurde staat op een markt die lang niet zo overspannen is als die van woningen ter eigen bewoning.

In de gereguleerde huursector doet het nauwelijks ter zake of de marktwaarde van de huren daalt, omdat de feitelijke huren die hier betaald worden een factor 1,5-2 onder die marktprijs liggen (afhankelijk van of het wettelijk maximum gevraagd wordt, of de huurders nog oude contracten hebben die daar ver onder zitten). Prognoses voor de toekomstige huurontwikkeling zijn dus vrij betrouwbaar te maken.

[quote=nhz]
papieren vermogen? Ze hebben iets van 15 miljard op de bank staan ... Het verschilt wel sterk per regio, maar buiten de Randstad hebben de meeste WBV's een enorm overschot op de balans.

quote:

nhz schreef:

Anderzijds zijn die oude computers vrijwel niet meer te krijgen - tenminste, niet met garantie en service; en het onderhoud is alleen voor deskundigen nog goed te doen. Een PC met 20% meer GHz is in de praktijk trouwens wellicht een paar % sneller, dat verschil merkt niemand behalve mensen die de hele dag testprogrammaatjes draaien.

quote:

_hgm schreef:

[quote=nhz]
papieren vermogen? Ze hebben iets van 15 miljard op de bank staan ... Het verschilt wel sterk per regio, maar buiten de Randstad hebben de meeste WBV's een enorm overschot op de balans.
[/quote]
Balans is geen bank, hoor. Daar staan ook vaste materiele activa op. Ze zullen best kasgeld hebben, maar ook schulden, want in de woonindustrie gaat de kost nu eenmaal voor de baat uit, dus ze zouden wel gek zijn als ze het OG dat ze bouwen niet (groten)deels financierden.

Toon mij eens zo'n balans, van een WBV in een regio van jouw keuze!

quote:

_hgm schreef:

Dan zijn ze dus wel gedwongen om de prijs van het goedkoopste upward-compatibel systeem ervoor te substitueren.

quote:

nhz schreef:

Dat haal ik gewoon uit de krant, die cijfertjes.

quote:

nhz schreef:

de PC is een prima voorbeeld van het 'knoeien' met de cijfers. Een aktuele PC configuratie daalt nauwelijks in prijs, in ieder geval minder dan 10% per jaar zonder dat de gemiddelde klant er veel meer aan heeft. Al die extra snelheid wordt namelijk opgesoepeerd door meestal totaal overbodige funkties en allerlei funkties die vroeger niet nodig waren (men denke aan antivirus en antispam software en benodigde OS updates, nieuwste Office versies om met de kollega's te kunnen uitwisselen, etc.).

Anderzijds zijn die oude computers vrijwel niet meer te krijgen - tenminste, niet met garantie en service; en het onderhoud is alleen voor deskundigen nog goed te doen. Een PC met 20% meer GHz is in de praktijk trouwens wellicht een paar % sneller, dat verschil merkt niemand behalve mensen die de hele dag testprogrammaatjes draaien.

quote:

sentry schreef:

Bijvoorbeeld als de vleesprijzen stijgen, zullen mensen in plaats van een biefstukje eerder een hamlapje kopen. In het inflatiecijfer wordt vervolgens de prijs van een biefstuk vervangen door die van een hamplap. Het gevolg is een geflatteerd beeld van de inflatie.

quote:

nhz schreef:

inderdaad is de PC maar een klein deel van de gezinsuitgaves, maar dezelfde flauwekul vind je terug bij zeer veel uitgavenposten. Als bijv. mensen geen biefstuk meer kunnen betalen en kip nemen registreert het CBS een fors gedaalde voedselprijs. Als mensen noodgedwongen kleiner gaan wonen dan zijn volgens het CBS de kosten van huisvesting gedaald. enz.

quote:

_hgm schreef:

Herweging verandert de index niet, die blijft continu. De index verandert door het veranderen van de prijs van producten, ongeacht welk deel van hun inkomen mensen eraan besteden. Dat is bij de herweging bepaald. Wel is het zo dat als mensen kip eten, het de prijsontwikkeling van kip is die de inflatie bepaalt.

quote:

_hgm schreef:

Nu signaleer je juist de terugkoppeling die toch al in de economie zit: inkomens omlaag: bestedingen omlaag. Maar dat hoeft in principe niet te betekenen dat dat in alle deelgebieden van de economie tegelijk hoeft te gebeuren. Als de huurprijzen op pijl blijven, blijven ook de bestedingen (bouwsector?) van verhuurders op peil. Er is dus geen absolute noodzaak de inkomensdaling op de woonquote af te wentelen. En we hadden het nu over huurders...

quote:

pcrs7 schreef:

Dus als het vlees zo duur is geworden dat mensen piepschuim eten, dan bepaalt de prijs van piepschuim de inflatie ? Nergens is terug te zien in de inflatiecijfers dat de prijs van vlees gestegen is ?
-pcrs

quote:

pcrs7 schreef:

Deelgebied 'supermarkten' hebben de laatste tijd al flink moeten inleveren, terwijl voedsel toch een nog grotere levensbehoefte is dan onderdak. Ik geef toe dat afgenomen bestedingsruimte niet per se op de woonquote verhaald hoeft te worden. Huren zijn waarschijnlijk niet kostendekkend, anders was er geen weerstand tegen de huurliberalisatie. Ik denk dat de uitgavenkrimp gezocht en gevonden wordt in takken waar de prijzen flink gestegen zijn. Alles wat op grote winst staat wordt het eerst verkocht. Huis en obligatieportefeuille. De supermarkten zijn nu even klaar.
-pcrs

quote:

_hgm schreef:

Verdubbelt de prijs van het piepschuim nu, (rest blijft weer gelijk) dan stijgt de index naar 110 x 1,0526 = 115,7.

Vaak wordt een nieuwe index gestart op 100, maar iedereen weet dan dat je indices van voor 2005 door 1,10 moet delen om ze met de nieuwe indices te vergelijken.

quote:

_hgm schreef:

[/quote]
Wacht even: men is tegen liberalisatie omdat de huidige huren onder de MARKTPRIJS liggen, niet onder de kostprijs. (Hoewel dat laatste ook waar is kan dat niemand veel schelen.)

Volgens mij is je misrekening dat de verkoop van je huis een uitgavenkrimp zou opleveren. Voor de meesten zal het een verdubbeling van woonkosten betekenen, en zullen ze er zelfs qua liquiditeit op achteruit gaan!

quote:

hihapoldermodel schreef:

Je zult toch een huurder zijn die al sinds 2001 wacht op een daling van de woningmarkt.....

Dan voel je je beroerd.....:)

nog jarenlang in een slecht onderhouden huurwoning naast die alcoholverslaafde van rechts en die lieve familie uit turkeije aan de andere kant met 6 kinderen.....

En dat alles voor maar 600 euro's

tip: b.t.w. je koopt een woning van 200.000 voor netto 510 euro bij de rabobak bij 50% 1-jaars rente en 50% 5-jaars rente....:)
200.000 is in de randstad een tussenwoning met een tuintje, buiten de randstad soms al een 2 onder 1 kap....:)

quote:

hihapoldermodel schreef:

HALLOOOOOOOOOOOOOOOOO

het gaat hier over WONINGEN...

niet over PC's of vlees uit de supermartk.....

maar goed, het feit dat de discussie afbuigt naar allerlei niet toe doende zaken geeft al aan dat dat gezeik over waardedaling van een koopwoning meer hoop is van huurders dan een daadwerkelijk afspiegeling van de huidige en toekomstige situatie....:)