Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Bart Meerdink schreef op 28 mei 2019 16:25:

[...]
Die €380 is €3,80 per aandeel, bij een koers rond de €22 toch best wat. Plus, zeg, 2x€0,075 (x100) aan spread en wat transactiekosten.

Dividend en huur-inkomsten houden elkaar in grote lijn in evenwicht, de koers daalt alleen vanwege de waarde die bij WH over de tijd langzaam afneemt (volgens de markt) met name door afschrijvingen.

Verder, met retail-belegger bedoel ik de particulier, en als je in opties handelt dan is je tegenpartij, vooral in een dunne markt, bijna altijd de marketmaker. Omdat opties een zero-sum game zijn is er uiteindelijk een winnaar en een verliezer bij elke trade. Driemaal raden wie statistisch de winnaar is.

quote:

Marco1337 schreef op 28 mei 2019 17:59:

Om 17:00 waren er +-130.000 doorheen gegaan, nu is de eindstand 293.000!!! Was er een mega slotveiling?

quote:

8ball schreef op 28 mei 2019 17:18:

De nieuwe CEO moet direct een daad stellen die de koers in beweging zet (in positieve zin), dat kan m.i. alleen maar de verkoop van Frankrijk zijn, ook als dat tegen een forse discount moet. Verkoop tegen 10 keer de bruto huur zou een discount van 40% betekenen op de boekwaarde en ruim 500 mio. opleveren, daarvan kan een deel gebruikt worden voor schuldaflossing (max. 300 mio.) en een deel voor ofwel eenmalig dividend van min. 5 euro p/aandeel of aandeleninkoop. Als ze bereid zijn dan ook de schuldgraad nog wat op laten lopen (40% LTV vind ik veel te conservatief bij de huidige rentestanden) kan die verdeling nog wat beter worden, minder schuldaflossing, meer voor de aandeelhouder).

quote:

Economische Vluchteling schreef op 28 mei 2019 15:21:

[...]
Ik denk dat de beste optie is gewoon het dividend verlagen naar ca. 2.20 (alsnog 10%), orde op zaken stllen, de wind laten overwaaien, en lekker de cashflows blijven uitbetalen tot betere tijden weer aanbreken.

quote:

snipper schreef op 28 mei 2019 18:26:

Commissaris Wereldhave vertrekt naar Bpost
Door ANP PRODUCTIES

28 min geleden in FINANCIEEL

AMSTERDAM - Leen Geirnaerdt stapt op als commissaris bij winkelvastgoedfonds Wereldhave. Ze wordt financieel directeur van het Belgische postbedrijf Bpost. Geirnaerdt vertrekt per 1 juli uit de toezichtsraad van Wereldhave.

Geirnaerdt is sinds april 2016 commissaris bij Wereldhave. Ze was voorzitter van de commissie die de boeken controleert.

quote:

matad schreef op 28 mei 2019 23:34:

Vanmorgen een tender geëvalueerd van een mooi complex. Zeer goed onderhouden.
Enigste bieding van een genodigde was zes maal de huur. Kwam uit op circa 6 miljoen. Andere vijf genodigden (durfden) geen prijs af te geven. Zeer conservatieve boekwaarde is 12 miljoen. Taxatie in opdracht bank iets hoger. Tender gecanceld.
Conclusie: momenteel geen enkele interesse in de markt enkel koopjesjagers.

Groet.

quote:

NLvalue schreef op 29 mei 2019 10:50:

Toch wel. het geeft namelijk goed aan waarom de discussie over BAR/NAV volstrekt irrelevant is in deze markt, en je naar het cashflow potentieel moet kijken. Het punt wat ik al vrij lang en luid maak.

Om het voorbeeld van dhr Matad wat verder uit te werken:

Gegeven:
Mooi vastgoed, goed onderhouden, E1 Mln huur
zeer conservatieve Boekwaarde 12Milj
1 bodemvisser die 6x de huur biedt.

Aannames:
De bank bemoeit zich ermee, dus waarschijnlijk moet de lening terugbetaald worden, de eigenaar kan dat niet.
De lening is 10Miljoen tegen 6,5%.
De eigenaar zit erin voor 2Milj eigen geld, en heeft een 15% kostenvoet op de huur.

Situatie nu:
Eigenaar: 1 miljoen -15% -6,5% rente over 10milj = 200k, 10% rendement op geinvesteerd vermogen.
Bank: keuze tussen verplichtte verkoop en een 4 miljoen afboeking, of herfinancieren.

Vrij helder dat de bank gaat herfinancieren. Zeg 4% 10 jaar vast. (Sjaan Particulier met 100% LTV krijgt een veel betere deal)

Situatie na:
Eigenaar: 1Milj - 15% - 4%rente= 450k, 22,5% rendement op geinvesteerd vermogen.
Bank: hogere rente marge dan op de 6,5% lening + een aflossingverplichting van de eigenaar uitonderhandeld

Er is feitelijk niets veranderd aan de markt situatie, het risico van het object - maar zowel de eigenaar als de bank zijn beter af.

Met dank aan de kapitaalmarkten. Als je door alle vastgoed discussies heen wil kijken naar de cashflow natuurlijk.