Branco P schreef op 3 oktober 2020 15:32:
[...]
Junkyard, we hebben het al zo vaak gehad over die obligatieleningen bij URW en steeds weer schijn je te vergeten dat die obligatieleningen een totaal ander product zijn dan de klassieke hypotheekleningen.
> Ik vergeet niets, ik ben het niet met je eens. Beide vormen kennen een max. groeps LTV van 60% als schuldconvenant, en hebben daarmee het risico dat bij dalende boekwaarden (nu vooral bij URW een issue) een emissie nodig kan zijn.
Je hebt nu kunnen zien welke invloed obligatiehouders (indirect) bij URW hebben uitgeoefend rondom de keuze om tot een aandelen-emissie over te gaan. Goedkoop is duurkoop, en dat geldt zeker ook voor de op het oog goedkope financieringsvormen.
> Ditzelfde geldt voor ECP, als boekwaarden onderuit gaan en de LTV richting 60% gaat. Dan zullen hypotheekverstrekkers druk uitoefenen om tot een emissie (of verkoop van vastgoed) over te gaan. Je punt is voor mij niet duidelijk.
Daar komt bij: als je eenmaal op de obligatieleningen overgaat, kun je nooit meer terug naar de klassieke hypotheekleningen.
> Ditzelfde geldt vice versa, als je dmv hypotheekleningen financiert dan kun je ook niet naar financiering dmv obligatieleningen. Waarom zou je naar hypotheken willen swichten als je dmv obligaties zo goedkoop en langdurig geld uit de markt kunt trekken?
Het verschil tussen ECP enerzijds en URW/KLEP anderzijds is dat een LTV van >45% met het risico op een verdere verslechtering bij de obligatieleningen van URW/KLEP ervoor zorgt dat nieuwe obligaties ineens veel "duurder" zullen zijn dan de 1% of 1,5% die je voorheen betaalde en dat kan erg hard gaan (ineens zit je dan op 3% a 4% voor nieuw uit te geven obligatieleningen) en dan kom je meteen in een negatieve spiraal terecht die alleen kan worden gekeerd door waardestijging van je vastgoed (maar URW zit thans op een NIY van 4,5% die eigenlijk duidelijk boven 5% moet zijn).
> Dit is feitelijk het afgelopen halfjaar zichtbaar, de 3 a 4% is nog niet aangetikt, en URW/KLEP halen langer / goedkoper geld op dan ECP. Het is ECP niet goed gelukt om goedkoop/lang te financieren, na de verkoop van Moraberg verwacht ik dat herfinanciering in Zweden wat makkelijker wordt (ivm iets lagere groeps LTV), mede hierdoor ben ik (en ook de markt, zie koers gisteren) nu positiever over ECP.
Daar wil URW nu snel die aandelen-emissie er doorheen jagen want ze weten allang waar de waarderingen per eind 2020 heen gaan (met gemiddeld 25 tot 40 winkeltjes leeg per winkelcentrum (en dat geldt ondertussen ook voor objecten in Europa!) en met grote Anchor Tenants overwegend in procedures. Dan zit je als ECP, met een ander type winkelvastgoed dat waardevaster is en nauwelijks leegstand heeft, en bovendien middels hypotheekleningen gefinancierd is, in een totaal andere positie.
> Het punt dat ECP objecten meer waardevast zijn, staat los van discussie hypotheken vs obligatie financiering. Als URW hypotheken financiering had, dan had URW nu een soortgelijk probleem, vanwege stijgende LTV bij wegglijdende boekwaarde (ivm corona impact megamalls).